旅游房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析

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摘要：近年來(lái)，隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，一個(gè)新的投資領(lǐng)域——旅游地產(chǎn)異軍突起，但是，迄今為止，理論界及經(jīng)濟(jì)界還沒(méi)有對(duì)旅游地產(chǎn)的概念、特征及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響等方面做一個(gè)系統(tǒng)的分析。因此，本文將結(jié)合多個(gè)旅游城市的旅游地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析并提出相關(guān)防范旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的建議，以供廣大地產(chǎn)投資人士參考。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范對(duì)策

一、旅游地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因分析

(一)經(jīng)濟(jì)先行，奠定行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈飛速發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年,我國(guó)人均GDP已經(jīng)達(dá)到1730美元,而據(jù)相關(guān)資料顯示，當(dāng)居民的收入提高到足以滿足溫飽的狀態(tài)后，結(jié)余部分則會(huì)用于其它類(lèi)似旅游等發(fā)展性消費(fèi)方面,那么，該國(guó)的旅游業(yè)也會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的層次，由此，必然帶動(dòng)與之相關(guān)的旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

(二)政府加大對(duì)旅游業(yè)的扶持力度消費(fèi)是拉動(dòng)我國(guó)濟(jì)發(fā)展的三架馬車(chē)之一,而其中旅游消費(fèi)支出占了居民消費(fèi)支出相當(dāng)大的比重。在“十一五”期間，我國(guó)把旅游業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象,政府對(duì)旅游業(yè)的高度重視使得地產(chǎn)商們紛紛瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)，同時(shí),隨著旅游需求不斷發(fā)展,旅游地產(chǎn)投資顯出強(qiáng)烈的向周邊鄉(xiāng)村發(fā)展的趨勢(shì)，農(nóng)家休閑景區(qū)隨處可見(jiàn)。

(三)城市改造加快地產(chǎn)商們對(duì)旅游地產(chǎn)的投資近10年來(lái)各地政府積極響應(yīng)國(guó)家大力響應(yīng)旅游業(yè)的號(hào)召，普遍加大了對(duì)地方基礎(chǔ)設(shè)施的改造,并利用黃金地段來(lái)重點(diǎn)打造一些旅游項(xiàng)目。如桂林打造的“兩江四湖”就為該市增添了新的亮點(diǎn),極大地改善了該市的旅游環(huán)境，同時(shí)，這一系的改造措施的實(shí)行，也為旅游地產(chǎn)商的投資營(yíng)造了良好的投資環(huán)境。

二、旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

旅游地產(chǎn)不僅與旅游聯(lián)系密切，也與其他眾多行業(yè)息息相關(guān)，這就決定了旅游地產(chǎn)的投資存在多種不確定要素，具體來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下方面：

(一)逐利投機(jī)心理導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)增大旅游地產(chǎn)投資的高利潤(rùn)使得不少投資商“鋌而走險(xiǎn)”，盲目集中投資致使旅游地產(chǎn)市場(chǎng)亂象情況層出不窮。例如，二十世紀(jì)八十年代初,桂林為了方便海外游客住宿,地產(chǎn)商們紛紛投資旅游飯店。但是，一大批新的高檔飯店的新建,造成該市高檔飯店住房率立即出現(xiàn)大規(guī)模下降趨勢(shì)。因此，正由于旅游地產(chǎn)投資具有的長(zhǎng)期性特點(diǎn)，所以，地產(chǎn)商們?cè)谕顿Y時(shí)需謹(jǐn)慎評(píng)估其潛在的一些風(fēng)險(xiǎn)。

(二)自然災(zāi)害與政治立場(chǎng)等不可逆因素增加投資風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)與旅游業(yè)相伴隨，一些突如其來(lái)自然災(zāi)害的發(fā)生使旅游發(fā)展受阻，那么與之相關(guān)的旅游地產(chǎn)也必然“遭殃’。據(jù)統(tǒng)計(jì),近年的海嘯給東南亞旅游造成相關(guān)損失占達(dá)80%以上.08年汶川大地震對(duì)四川旅游業(yè)造成巨大影響，全省旅游總收入比去年同期下降18%。同時(shí),一國(guó)的政治立場(chǎng)也對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展有或大或小的影響。例如：我國(guó)對(duì)日本等國(guó)的政治立場(chǎng)的周期性變化,也將直接影響到我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展。

(三)國(guó)家宏觀政策的調(diào)整帶來(lái)的背景風(fēng)險(xiǎn)任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)該國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策的宏觀調(diào)控。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況,2003年下半年以來(lái),我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列相應(yīng)的調(diào)控措施,旨在調(diào)控地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱之勢(shì)。經(jīng)過(guò)近三年的努力，雖然各地地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高情況有所緩和，但整體上效果仍不明顯。由于旅游地產(chǎn)也具備房地產(chǎn)的一些特征,與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān),故旅游地產(chǎn)商在進(jìn)行投資時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策成為不得不考慮的因素。

三、關(guān)于旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

(一)政府要增強(qiáng)對(duì)旅游地產(chǎn)投資的調(diào)控意識(shí)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，循序漸進(jìn)的原則，旅游業(yè)在“十一五”建設(shè)規(guī)劃中,已成為國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象,并且現(xiàn)已在各地的建設(shè)規(guī)劃中占有重要位置。旅游地產(chǎn)投資要穩(wěn)定有序地發(fā)展下去，類(lèi)似于“急功近利”式的政府形象工程則必須避免,同時(shí)應(yīng)回避重復(fù)無(wú)序性開(kāi)發(fā),盡量減少資源耗費(fèi)，使旅游業(yè)朝著可持續(xù)方向不斷前進(jìn)。

(二)投資有風(fēng)險(xiǎn)，銀行需謹(jǐn)慎地產(chǎn)屬于資金密集性項(xiàng)目,然而，在實(shí)際投資中,僅憑開(kāi)發(fā)商的自籌資金一般無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目的要求,而這些地產(chǎn)商的投資又主要依靠向銀行借款來(lái)完成,這就很容易導(dǎo)致銀行貸款的快速增加，資金風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。因此,怎樣增強(qiáng)貸款后的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就顯得尤為重要；另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)的監(jiān)測(cè)體系的建立健全,做到配合國(guó)家政策有序?qū)嵤┑耐?，各金融機(jī)構(gòu)之間加強(qiáng)彼此的信息交流溝通，定期依具體情況合理投資,做好對(duì)地產(chǎn)業(yè)的金融方面的調(diào)控工作。

(三)注重市場(chǎng)分析，總結(jié)市場(chǎng)規(guī)律市場(chǎng)自身的發(fā)展往往會(huì)被很多因素所左右。由于看問(wèn)題的的角度不同,個(gè)人的眼界有限,致使投資人在投資決策時(shí),一般難以掌控到復(fù)雜的市場(chǎng)變化情況。而對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),借款人只有擁有具有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析能力的團(tuán)隊(duì)和機(jī)構(gòu)，才能夠較為全面地了解和把握影響市場(chǎng)的多種因素，由此方可大致判斷市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)為了保障投資環(huán)境的安全和貸款的及時(shí)收回,金融機(jī)構(gòu)有必要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理分析,從而用于對(duì)投資人最終決策的借鑒和指導(dǎo),以減輕金融投資的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，中國(guó)的旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢(shì)，旅游地產(chǎn)商能否在這種大背景下分得“一杯羹”則完全考驗(yàn)著各位地產(chǎn)商的智慧。但是，充分評(píng)估各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性分析的基礎(chǔ)上因地制宜，因時(shí)制宜，有選擇的進(jìn)行合理投資，同時(shí)，輔之以各種宏觀經(jīng)濟(jì)政策的支持，我們有理由相信在不久的將來(lái)，旅游地產(chǎn)的前景一定會(huì)更加光明。

參考文獻(xiàn)：

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作者:李貝貝 單位:河北旅游投資集團(tuán)股份有限公司