房地產(chǎn)波動(dòng)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

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摘要：近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐漸成為舉足輕重的一部分，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中起著帶頭作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，本文對比國內(nèi)外的研究，從房地產(chǎn)周期、房價(jià)、房地產(chǎn)的投資三個(gè)方面分析房地產(chǎn)波動(dòng)對一國的宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，從而得出相關(guān)結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；影響

改革開放40多年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)快速增長開辟了新道路，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)城市化建設(shè)和促進(jìn)居民消費(fèi)水平等方面影響巨大。同時(shí)，不僅極大地促進(jìn)了建筑、家具、裝修、家電、金融信貸等相關(guān)行業(yè)的繁榮發(fā)展，還促進(jìn)了新行業(yè)的形成，例如金融業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介、社區(qū)服務(wù)等，在人民住宅環(huán)境改善、城市化發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步中也有積極的作用。但是，在發(fā)展過程中仍然避免不了一些問題，例如房價(jià)上漲過快、投資性買房占比大、金融信貸、區(qū)域發(fā)展不平衡等。因此，要借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論及實(shí)踐績效，去其糟粕，取其精華，不斷完善相關(guān)制度體系。因此，要規(guī)范、健康穩(wěn)定地發(fā)展中國房地產(chǎn)業(yè)，將其在國民經(jīng)濟(jì)中的積極作用完全展現(xiàn)出來。

一、國外研究

（一）房地產(chǎn)周期的研究外國學(xué)者對房地產(chǎn)周期的研究從20世紀(jì)30年代就開始了。1930年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家SimonKuznets在《生產(chǎn)和價(jià)格的長期運(yùn)作》中首次提到“建筑周期”。Burns（1935）開創(chuàng)了房地產(chǎn)周期研究的起點(diǎn)，首次揭示美國房地產(chǎn)建設(shè)的長期狀況。HomerHoyt（1961）研究了房地產(chǎn)商業(yè)周期波長受資本主義市場經(jīng)濟(jì)下的供求矛盾的影響。Fred（1974）、AlanRabinowitz（1980）計(jì)算美國房地產(chǎn)周期的統(tǒng)計(jì)長度在1795-1973年間達(dá)18年。Grebler、Burns（1982）觀察美國1950-1978年的私人住宅、公共建筑等變化。研究得出，住宅建筑有6個(gè)周期，非住宅建筑有4個(gè)周期。20世紀(jì)60年代，StephenA.Pyhrr等西方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)一步研究房地產(chǎn)市場的周期，建立多種模型，運(yùn)用宏觀或微觀理論，分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)和其原因。到20世紀(jì)80年代，許多研究者致力于探討房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)之間的關(guān)系。Grebler、Burns（1982）發(fā)現(xiàn)，建筑周期的峰值落后GNP的峰值約11個(gè)月。Brown（1984）分析了1968-1983年美國單戶住房的銷買數(shù)量，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期在剔除季節(jié)性和趨勢性因素后仍然存在，且與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈顯著相關(guān)關(guān)系。Pritchett（1984）以“空置率”這一指標(biāo)代表房地產(chǎn)周期，分析了1967-1982年美國房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟(jì)周期的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)供求的關(guān)系導(dǎo)致周期性波動(dòng)。Hek-man（1985）調(diào)查了1979-1983年美國14個(gè)城市的辦公樓，用辦公樓租金分別回歸分析了GNP、城市辦公樓建設(shè)許可數(shù)量、城市失業(yè)率和就業(yè)率等，發(fā)現(xiàn)其租金不但隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，還與宏觀經(jīng)濟(jì)周期（尤其是通貨膨脹）有很強(qiáng)的相關(guān)性。[1]S.APyhr（1994）實(shí)證發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)周期與通脹周期呈正相關(guān)關(guān)系。國外有完整的房地產(chǎn)周期理論，從概念、識別、測量到其機(jī)理等方向深入研究房地產(chǎn)周期。近年來，出現(xiàn)更多探索房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，實(shí)證發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有顯著的相關(guān)性且呈正相關(guān)。

（二）房價(jià)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究Kontonika（2002）分析總需求與房價(jià)的關(guān)系，得出總需求會(huì)受房價(jià)波動(dòng)的影響。Ehirinko（2004）將13個(gè)發(fā)達(dá)國家作為對象進(jìn)行實(shí)證分析，得出消費(fèi)、產(chǎn)出和其他經(jīng)濟(jì)變量受房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)房價(jià)能明顯影響宏觀經(jīng)濟(jì)變量，具體的定量關(guān)系是房價(jià)每上漲1%，便可以使消費(fèi)增加0.75%。Demary（2009）基于OECD10個(gè)國家建立VAR模型，分析其房價(jià)與通貨膨脹率之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)變量會(huì)隨房價(jià)的變化而變化。房價(jià)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的實(shí)證研究得出，房價(jià)波動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的主要因素，房價(jià)能夠顯著影響總需求、消費(fèi)、產(chǎn)出、通貨膨脹等主要的宏觀經(jīng)濟(jì)變量。房價(jià)上漲使房產(chǎn)擁有者更加富裕，人們的消費(fèi)支出越多，從而帶動(dòng)社會(huì)總消費(fèi)。

（三）房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究Myeong-SooKim(2002)利用VAR模型分析韓國30年的數(shù)據(jù)，研究表明，韓國的宏觀經(jīng)濟(jì)受住宅投資波動(dòng)的影響要小于非住宅投資波動(dòng)的影響。[2]Gauger(2003)整理美國1959年后40年的數(shù)據(jù)，使用VECM、協(xié)整分析和脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)GDP的增長受住宅投資的影響顯著。Miles(2009)使用VAR模型分析美國數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)住宅投資會(huì)對經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生明顯影響，增加住宅投資不但可以刺激居民消費(fèi)，而且還拉動(dòng)了非住宅投資。房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響研究中，研究較多的是房地產(chǎn)投資影響GNP、信用貸款、銀行利率等主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量。實(shí)證表明，房地產(chǎn)投資能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的延長，當(dāng)總投資增加時(shí)，由于投資乘數(shù)國民收入數(shù)倍的增長，總而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。但當(dāng)投資過熱時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，從而出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、國內(nèi)研究

（一）房地產(chǎn)周期的研究何國釗、曹振良、李晟（1996年）選取房價(jià)等八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來反映擴(kuò)張率，研究中國房地產(chǎn)1981-1994年間的周期性波動(dòng)，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)相關(guān)政策有關(guān)。譚剛（2002）將經(jīng)濟(jì)周期理論運(yùn)用到構(gòu)建房地產(chǎn)周期性波動(dòng)模型中，從產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和宏觀經(jīng)濟(jì)變量的角度，探索促使房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的成因。丁烈云（2003）考察我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的因素有市場行為、投資、城市信息化水平、政策四個(gè)角度，給房地產(chǎn)調(diào)控及預(yù)示打下理論和制度基礎(chǔ)。[3]張曉晶（2006）闡明了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的宏觀、增長及政策方面的原因，利用1992—2004年的季度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價(jià)總水平都會(huì)呈穩(wěn)中增長的趨勢。同時(shí)，房地產(chǎn)周期從房地產(chǎn)信用貸款風(fēng)險(xiǎn)、期限風(fēng)險(xiǎn)和政府承保風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面影響金融穩(wěn)定。[4]何青，錢宗鑫，郭俊杰（2015）認(rèn)為政府宏觀調(diào)控政策大大約束了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如抵押率、住房偏好等方面，進(jìn)而促使我國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。國內(nèi)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究起步晚，深度不夠，落后國外好幾十年。國內(nèi)從研究房地產(chǎn)周期及其機(jī)理，到建立模型從宏觀經(jīng)濟(jì)層面揭示房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期之間的相關(guān)關(guān)系，闡述房地產(chǎn)調(diào)控與政府政策法規(guī)之間的關(guān)系，分析房地產(chǎn)波動(dòng)與金融穩(wěn)定之間的關(guān)系等。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究原鵬飛(2010)運(yùn)用一般均衡理論，建立CGE模型得出各行業(yè)產(chǎn)出、居民、政府和企業(yè)收入隨房價(jià)同方向變動(dòng)；房價(jià)升高能顯著影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，然而價(jià)格下降給予的負(fù)面沖擊更大。陳滌非(2012)利用菲利普斯曲線和IS曲線分析得出，當(dāng)房價(jià)增幅處于臨界值之下時(shí)，房價(jià)增加會(huì)顯著帶動(dòng)社會(huì)總需求，并將通脹水平延后；而當(dāng)房價(jià)增幅超過臨界值時(shí)，房價(jià)增加則會(huì)抑制總消費(fèi)需求，并將通脹水平提前。肖衛(wèi)國、陳宇、尹智超（2016）構(gòu)建VAR模型實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，通貨膨脹和產(chǎn)出會(huì)隨房價(jià)的提高而增加，特別是在中長期會(huì)快速推動(dòng)通脹預(yù)期。房價(jià)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響研究主要集中在房地產(chǎn)價(jià)格對總需求、消費(fèi)、投資、利率與通貨膨脹等方面。研究了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)增長的影響，探討了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的影響效應(yīng)。

（三）房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究劉章生，陶滿德，李芬(2012)經(jīng)過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，得出房地產(chǎn)投資的波動(dòng)與GDP變化相互影響，互為因果關(guān)系。張倩玉(2015)使用MATLAB軟件進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)市場通過影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資與消費(fèi)來影響經(jīng)濟(jì)。[5]申彥兵(2016)構(gòu)建1998-2013年面板數(shù)據(jù)分析，得出當(dāng)金融發(fā)展水平大于0.864小于2.227時(shí)，房地產(chǎn)投資波動(dòng)會(huì)加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，其他時(shí)期，房地產(chǎn)投資波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小。[6]促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要素有自然資源、投資量、勞動(dòng)力和科學(xué)技術(shù)。其中自然資源涵蓋土地、水、礦物質(zhì)、生物和氣候資源，而房地產(chǎn)投資需要土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，當(dāng)土地被投資使用，地價(jià)合理，居民和企業(yè)就會(huì)爭相租用或購買，這樣提高房地產(chǎn)投資就能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

結(jié)束語：

國外從開始研究房地產(chǎn)周期的概念、識別、測量及其成因上，逐步轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系、房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)變量互相影響的研究上。與國外相比，由于我國國情及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景，國內(nèi)對于房地產(chǎn)波動(dòng)的研究存在許多問題，體系還有待完善。同時(shí)我國理論基礎(chǔ)薄弱。因此，對房地產(chǎn)業(yè)周期的研究非常滯后。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡量指標(biāo)有產(chǎn)出、金融條件、就業(yè)率、利率、通貨膨脹水平等，從房地產(chǎn)業(yè)整體、房價(jià)、房地產(chǎn)投資等方向探索，系統(tǒng)闡明房價(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)投資波動(dòng)影響國民經(jīng)濟(jì)的途徑，展現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)給經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)發(fā)展、政策等方面帶來許多變化，主要體現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)、居民消費(fèi)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、社會(huì)就業(yè)等多個(gè)方面。這些研究都提供了基礎(chǔ)的理論視角和重要方法，取得了一系列有價(jià)值的成果。綜上所述，房地產(chǎn)周期存在并與經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系；房價(jià)上漲和房地產(chǎn)投資都能短期拉動(dòng)社會(huì)總需求和總消費(fèi)，與通貨膨脹有顯著的正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)能顯著影響GNP、政府收入、產(chǎn)業(yè)鏈、金融、就業(yè)率、城鎮(zhèn)化的速度等宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以我們一定要注重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，合理控制房價(jià)和房地產(chǎn)投資金額，健全房地產(chǎn)業(yè)政策，預(yù)警和制止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。完善金融信貸和調(diào)控政策，積極規(guī)避金融、投資、信貸、市場等風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，確保其與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[3]丁烈云.房地產(chǎn)周期波動(dòng)成因分析[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2003(02):19-25.

[4]何青，錢宗鑫，郭俊杰.房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)周期嗎?[J].經(jīng)濟(jì)研究，2015，50(12):41-53.

[5]張倩玉.關(guān)于房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究[J].大眾科技，2015，17(01):182-184+193.

作者：黃慶怡 單位：延邊大學(xué)