房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道淺析

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摘要:隨著國家各項(xiàng)政策的出臺(tái)，各大金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取緊縮性政策，融資難將會(huì)在很長一段時(shí)間成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的障礙。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。部分房地產(chǎn)公司面臨資金鏈超負(fù)荷，甚至斷裂的局面。解決融資難問題將會(huì)成為房地產(chǎn)公司延續(xù)和發(fā)展的重要工作。房地產(chǎn)公司資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項(xiàng)應(yīng)付款。文章將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、融資方法進(jìn)行分析介紹，并就如何選擇融資渠道和組合性融資進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);融資策略;融資渠道;組合融資

1引言

2019年5月開始，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道開始緊縮，大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)相關(guān)政策得以放松，部分房地產(chǎn)公司得以擺脫融資難問題。然而，以發(fā)展的眼光看問題，住房與民生問題息息相關(guān)，住房不炒，房價(jià)穩(wěn)中回緩必定成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針。作為開發(fā)周期長、回資慢、負(fù)債高的房地產(chǎn)行業(yè)，毫無疑問會(huì)在市場宏觀調(diào)控中承受巨大壓力，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司將面臨資金鏈超負(fù)荷，甚至斷裂的局面。因此，解決融資難問題將成為房地產(chǎn)公司延續(xù)和發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道和融資現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)公司的融資渠道和方式

融資是指通過特定渠道，為企業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目開發(fā)籌集一定數(shù)額資金的過程。在我國房地產(chǎn)公司融資的渠道主要分為兩大板塊，即內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資是指由公司內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的資金。主要由企業(yè)通過一定的經(jīng)營活動(dòng)獲得收益后留存的一定比例的收益和資產(chǎn)折舊產(chǎn)生。外源融資則是指企業(yè)以一定的方式或渠道向其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金。股票、債券、信托基金、銀行貸款等都屬于外源融資。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一大支柱———銀行貸款，占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目融資中的60%，是房地產(chǎn)企業(yè)依賴性最強(qiáng)的融資渠道。2019年之前房地產(chǎn)企業(yè)呈井噴式發(fā)展，發(fā)債主體不斷擴(kuò)容，在房地產(chǎn)行業(yè)高額收益的支撐下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多元渠道進(jìn)行融資，房地產(chǎn)公司資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項(xiàng)應(yīng)付款。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)的到位資金總體呈上升趨勢，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金在房地產(chǎn)到位資金中占比均呈下降趨勢，其他資金的占比則出現(xiàn)大幅度上漲。融資占比的變化，從側(cè)面反映出各大金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資持保守態(tài)度。國內(nèi)貸款是指個(gè)人或經(jīng)濟(jì)主體以自身擁有的固定資產(chǎn)或特定的投資項(xiàng)目為抵押，向銀行或者金融機(jī)構(gòu)借入的貸款。利用外資則是指企業(yè)或個(gè)人收到的包括港澳臺(tái)地區(qū)在內(nèi)的外商融資，可以劃分為外商直接投資和其他投資。自籌資金則是指企業(yè)通過一定的方式在企業(yè)內(nèi)部籌集用以項(xiàng)目建設(shè)的資金，包括企業(yè)自有資金、股東投資、借入性資金等。其他資金則是指除以上各種融資方式以外獲得的用以投資特定項(xiàng)目的建設(shè)和購置資金，涵蓋無償捐贈(zèng)資金、其他單位撥入資金、社會(huì)集資等。2.2.2房地產(chǎn)行業(yè)債券融資的現(xiàn)狀。債券是指政府、銀行、企業(yè)、集體等債務(wù)人依據(jù)法定程序發(fā)售的債券，并向債權(quán)人承諾在指定日期歸還本金支付一定比例利息的，代表一定金額的有價(jià)證券。通過近些年國家的政策調(diào)整，債券公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的要求越來越嚴(yán)格。2016年發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策意見》文件中指出嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，融資所得資金不得用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。自此之后房地產(chǎn)行業(yè)不再發(fā)行大額公司債券。2015年恒大分三批投放債券市場，金額高達(dá)400億元的債券成為房地產(chǎn)行業(yè)以債券進(jìn)行融資的最高規(guī)模。2017年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券大規(guī)模回落。從當(dāng)前房企發(fā)行的債券量來看，公司債占比72.02%，短期融資券、中期債券等占比27.98%2.2.3房地產(chǎn)行業(yè)股票融資的現(xiàn)狀。股票融資作為資產(chǎn)證券化的融資方式，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行組合，以現(xiàn)金流進(jìn)行償付，是一種很好的融資途徑。它可以有效地降低企業(yè)融資成本，化解因融資所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。然而，在中國房地產(chǎn)行業(yè)能夠成功A股上市的地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)只能以套殼上市的方法進(jìn)行股票融資。因此股票融資的方法并不適合每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)通過股票融資的限制也愈發(fā)嚴(yán)格。2.2.4房地產(chǎn)行業(yè)信托基金融資的現(xiàn)狀。信托基金是一種以發(fā)行基金券的方式，將社會(huì)上數(shù)額不等的資金集合起來形成一定規(guī)模的資產(chǎn)，交由專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)投資希望以此獲得收益的行為。基金所產(chǎn)生的收益與虧損由投資者們共同承擔(dān)。2015年部分房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試資翟晨:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道分析財(cái)政與金融產(chǎn)證券化，希望以此達(dá)到盤活市場、提高資金使用效率、加速企業(yè)成長的目的。2018年出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》中提出禁止資金池業(yè)務(wù)、禁止資產(chǎn)多層嵌套、禁止通道業(yè)務(wù)。

3房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都需要巨額資金支持，因此融資成為房地產(chǎn)公司能否得以存續(xù)發(fā)展的重要指向。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)立需要資金支持、項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)需要資金維持，公司的擴(kuò)大依然需要資金來支撐，集資成為房地產(chǎn)公司發(fā)展運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)成立初期的融資策略

房地產(chǎn)行業(yè)素來競爭激烈，新成立的房地產(chǎn)公司想要在市場中立足必須具備大量的資金。而絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司在成立初期并沒有穩(wěn)定可觀的收益來源，企業(yè)的固定資產(chǎn)不足以支撐其以貸款的方式進(jìn)行運(yùn)作。因此在這個(gè)階段的房地產(chǎn)公司可以通過股權(quán)融資的方式吸收資金。公司持有的資金模式以自有資金和股權(quán)融資為主。只有通過市場不斷吸收大量資金，企業(yè)才能夠以雄厚的資本競拍土地，為自身成長提供更廣闊的空間。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)成長期的融資策略

處于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備相對(duì)雄厚的資本，基本完成資本的積累。而企業(yè)前期投入的大量資金也會(huì)逐漸獲得收益，以現(xiàn)金回流的方式反哺企業(yè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)階段會(huì)擁有一定的知名度和信譽(yù)，企業(yè)自身擁有的資產(chǎn)足夠支撐自身運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然企業(yè)如果想要加快發(fā)展也可以采用股權(quán)融資的方式，吸引投資機(jī)構(gòu)投資。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)成熟期的融資策略

發(fā)展成熟的房地產(chǎn)企業(yè)擁有穩(wěn)定的市場份額，市場占有率大幅提高，在社會(huì)上擁有較高的知名度和信譽(yù)度，有利于進(jìn)一步提高企業(yè)競爭力，占據(jù)更多的市場份額。除此以外，企業(yè)還可以向一些海外投資機(jī)構(gòu)籌集資金。同時(shí)，可以采用的融資方式將會(huì)更加的靈活，可以在眾多融資方式中選用對(duì)自身發(fā)展更有利的組合性融資。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)衰退期的融資策略

在市場上絕大多數(shù)企業(yè)都有自己的成長周期，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。衰退期的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身所持有的項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，前期投資獲得的收益使資金大額回流，足以支撐企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至擁有一部分盈余。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大難題是如何獲得新的盈利點(diǎn)，企業(yè)可以選擇吸收并購其他房地產(chǎn)公司，以此占據(jù)更多的市場份額，打開新的市場格局，使企業(yè)再次重回市場。除此以外，項(xiàng)目開發(fā)周期也決定了房地產(chǎn)公司階段性的融資組合。房地產(chǎn)公司需要結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展及公司現(xiàn)狀，決定采用不同的方式進(jìn)行融資，使企業(yè)的資金注入與項(xiàng)目周期、企業(yè)房展?fàn)顟B(tài)相匹配。

4面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的措施

多種融資渠道給了企業(yè)更多選擇，也更加考驗(yàn)企業(yè)管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控。不同的融資方法、融資渠道、融資占比會(huì)為企業(yè)帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)，作為融資性強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制也關(guān)乎著企業(yè)的命脈。

4.1建立多層次融資體系，擴(kuò)寬融資渠道

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)依舊以銀行貸款為主，在相關(guān)政策的調(diào)控下，國內(nèi)各大銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款實(shí)行緊縮性態(tài)勢，這使部分房地產(chǎn)企業(yè)壓力倍增。可以預(yù)見，過分依賴銀行貸款，且不能進(jìn)行有效調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)在未來的市場競爭中步履維艱，其發(fā)展會(huì)受到極大的限制，甚至生存也難以保障。企業(yè)只有建立一個(gè)多層次融資體系，細(xì)化企業(yè)投資項(xiàng)目，針對(duì)不同發(fā)展階段的投資項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，采用不同的方式進(jìn)行融資，才能夠有效地控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.2立足自身情況，適度調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

從近幾年國家頒布的政策來看，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，各大金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款采取緊縮政策。部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高，被各大銀行及金融機(jī)構(gòu)拒之門外。而融資難且發(fā)展緩慢將在此后很長一段時(shí)間成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的常態(tài)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放緩擴(kuò)張腳步，與國家政策保持一致，避免在銀行緊縮政策下出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)巨額虧損。

4.3對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)立持謹(jǐn)慎態(tài)度，注意規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立都意味著巨額資金的流出。在緊縮政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到極大限制。社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)持觀望態(tài)度，因此項(xiàng)目建設(shè)資金不能回流，將會(huì)使企業(yè)資金被項(xiàng)目捆綁。企業(yè)在建立新項(xiàng)目時(shí)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，且注意市場飽和度，規(guī)避因盲目擴(kuò)張所帶來的資金鏈緊張以及現(xiàn)金流短缺的窘境。

4.4關(guān)注市場態(tài)勢，注重產(chǎn)銷對(duì)路

房屋作為房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，最終目的是要流入市場，被大眾消費(fèi)。而符合市場需要的產(chǎn)品將會(huì)在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)要在生產(chǎn)中進(jìn)行市場調(diào)研，重視銷售管理，推動(dòng)產(chǎn)品變現(xiàn)，建造和銷售符合市場需要的商品，加快資金回流速度，增加企業(yè)可流動(dòng)資金，降低企業(yè)融資比例，避免企業(yè)陷入融資困境。

5結(jié)論

面對(duì)緊縮政策，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)日益殘酷的市場競爭，需要依據(jù)自身發(fā)展投資生產(chǎn)。融資方式的多樣化，給企業(yè)帶來發(fā)展契機(jī)的同時(shí)也考驗(yàn)著企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在促進(jìn)自身不斷成長的同時(shí)，密切關(guān)注市場變化，使企業(yè)發(fā)展與市場發(fā)展階段相匹配，從而盤活企業(yè)資產(chǎn)，縮短投資周期，加快資金回流;使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持充分的活力，占據(jù)有利的競爭地位，形成良性發(fā)展循環(huán)。

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作者:翟晨 單位:深圳錦峰集團(tuán)有限公司