上市房企績效綜合評價

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本文以因子分析法作為分析工具，選取12項財務數據構建指標體系，以此評價各上市房企的經營績效。因子分析是通過研究多個變量間相關系數矩陣（或協方差矩陣）的內部依賴關系，找出能綜合所有變量的少數幾個隨機變量，這幾個隨機變量是不可測量的，通常稱為因子。然后，根據相關性的大小把變量分組，使得同組內的變量之間相關性較高，但是不同組的變量相關性較低。各個因子間互不相關，所有變量都可以表示成公因子的線性組合。因子分析的目的就是減少變量的數據，用少數因子代替所有變量去分析整個經濟問題。

一、指標體系選取

進行因子分析的第一步是要選取恰當的變量指標。評價指標的數量并不是越多越好，但也不宜過少，關鍵在于評價指標在評價中所起的作用。應該以“盡量少”的評價指標用于實際評價中，因此，兼顧指標的全面性和代表性是一個非常重要的問題。為了多角度反映樣本企業的經營績效，本文從規模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力5個方面進行考慮，綜合選取評價指標。兼顧到指標的選取原則和數據的可得性，本文根據同花順金融服務網（www.10jqka.com.cn/）提供的基本財務數據，選取12個代表性指標進行分析。反映規模實力的指標，包括資產總計（X1）、主營業務收入（X2）；反映盈利能力的指標，包括凈資產收益率（X3）、銷售凈利潤（X4）、投入資本回報率（X5）；反映償債能力的指標，包括資產負債率（X6）、流動比率（X7）、速動比率（X8）；反映成長能力的指標，包括營業收入增長率（X9）、營業利潤增長率（X10）；反映營運能力的指標，包括存貨周轉率（X11）、總資產周轉率（X12）。數據的預處理本文所選取的12項評價指標中有正向指標和適度指標兩種。適度指標，包括資產負債率、流動比率和速動比率，而其余均為正向指標。在分析之前，應先將適度指標轉換成正向指標。按照國際慣例和我國上市房企的實際情況，資產負債率、流動比率和速動比率的適度值分別為：40%～50%、200%、100%。對于適度指標來說，指標值并非越小越好，也不是越大越好，而是落在某個區間為最佳。

二、因子分析及結果討論

1.因子分析

本文運用SPSS19.0進行因子分析。通過KMO和Bartlett球形度檢驗，樣本的KMO值為0.525，Bartlett球形度檢驗的近似卡方統計值為253.027，sig值為0。表明該問題適合做因子分析。通過SPSS軟件對原始數據進行實證分析，可以得到變量共同度表。變量共同度，是表示各變量中所含原始信息能被提取的公因子所表示的程度。該值越高，說明所提取的公因子對原始信息的解釋度越高；反之，則越低。由表1可知：除了X9之外，其余指標的變量共同度均在85%以上。說明提取出的這幾個公因子對各變量的解釋能力是較強的。通過對SPSS產生的總方差分析表進行整理，可以得到各因子的方差貢獻率和累計方差貢獻率（見表2）。SPSS只提取前4個特征根大于1的主成分。F1的方差占有主成分方差的39.653%，將近一半；F2的方差占有主成分方差的20.708%，說明F1和F2是企業績效因素中的更重要因素。前4個主成分的累計方差貢獻率達到87.681%，因此，前4個主成分已足夠描述樣本企業的經營績效。從碎石圖（見下圖）可更加直觀地了解哪些是最重要的因子。F1～F4具有較大的特征根，說明這部分因子對企業績效影響明顯；其余因子對應的特征根普遍較小，其影響并不明顯。前4個因子的散點位于陡坡上，而后8個因子散點形成了平臺，且特征根均小于1。因此，最多考慮前4個公因子即可。進行方差最大旋轉后，旋轉后的因子載荷矩陣A=（aij）（如表3所示）。因子載荷aij，實際上就是公因子Fi和變量Xj的相關系數，表示Fi對Xj的重要程度。通過這種量化分析，可以更加明確因子的具體含義。因子F1在存貨周轉率和總資產周轉率上的載荷分別為0.968、0.973，明顯高于其他變量。所以，因子F1主要代表企業的營運能力；因子F2在凈資產收益率、銷售凈利潤、營業收入增長率和總資產增長率上的載荷較高，分別為0.604、0.865、0.632、0.717。說明因子F2主要代表企業的盈利能力和成長能力；因子F3在資產負債率、流動比率上的載荷分別為0.843、0.909，顯著大于其他變量。說明F3主要代表企業的償債能力；因子F4在資產總計、主營業務收入上的載荷分別為0.941、0.964，遠大于其他變量的系數。表明因子F4主要代表企業的規模實力。SPSS已經計算出4個公因子的得分，保存在fac_1～fac_4中。4個公因子分別從不同方面反映了樣本企業的經營績效，但單獨使用某一公因子并不能對企業績效做出綜合評價。

2.結果討論

按照以上方法可以得到綜合因子得分，并求出各企業的排序。

（1）營運能力方面。冠城大通表現最佳，其F1得分為3.763，遠高于分居第二、第三的福星股份、榮盛發展和中天城投（兩者得分相同）。運營能力方面的絕佳表現，以及該指標在綜合評價中的高比重，為冠城大通在綜合評價中拔得頭籌奠定了基礎。在營運能力方面做的最差的，是首開股份、萬通地產和保利地產。

（2）盈利能力和成長能力方面。表現最好的是城投控股，其F2得分為2.502，遠超緊隨其后的蘇寧環球、中天城投、中糧地產。這里值得注意的是，蘇寧環球和中天城投在盈利能力和成長能力方面的上佳表現，使得他們在償債能力、規模實力排名非常靠后的情況下，仍分居綜合排名第六、第八。而在盈利能力和成長能力方面表現最差的是云南城投，再加上權重最大的營運能力方面表現也差，綜合績效依舊墊底。

（3）償債能力方面。表現較好的是城投控股、福星股份、招商地產。雖然在比重最高的營運能力方面排名居中，但在盈利能力、成長能力和償債能力方面的極佳表現，幫助城投控股穩坐綜合排名第二。同樣，福星股份在盈利能力和成長能力方面表現幾乎墊底，但在其他三方面的優異表現，使其依舊保證了其綜合排名第三的位子。而招商地產的情況就不如前兩者樂觀，盡管在償債能力和規模實力方面均居第三，但在比重較高的前兩項指標排名靠后的情況下，已經無法挽回其在綜合排名上的平庸表現。在償債能力方面墊底的是中天城投，盡管其在規模實力方面表現也幾近墊底，但在盈利能力、成長能力以及運營能力方面的良好表現，使得其在綜合排名中依舊保持第八名的成績。

（4）規模實力方面。排名最好的依次為萬科A、保利地產和招商地產。然而，值得我們注意的是這三家房企雖然規模龐大，但在綜合排名方面卻表現不佳，分別位列第十、第十五以及第九，而規模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在綜合排名上表現尚佳。可見，即使在房地產行業資金需求規模如此大的行業，龐大的規模也不一定能夠為企業帶來良好的經營績效。綜合以上分析，綜合得分最高的依次為：冠城大通、城投控股、福星股份，綜合得分最低的分別為：云南城投、萬通地產以及首開股份。

三、結語

本文通過因子得分，比較樣本中上市房企在規模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力五個方面的差異和優劣，并按照綜合得分，分析所選企業的績效排名，了解該企業在行業中的地位。通過因子得分和綜合得分對樣本企業進行全面評價，有利于多維度了解企業的發展狀況，較為準確地把握企業特點。

作者：姚 佳 錢 鶯 單位：寧波大學商學院