大城市專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展思考

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摘要：住房租賃企業(yè)是支撐住房租賃市場發(fā)展的主體，建設租購并舉的住房制度離不開住房租賃企業(yè)的健康發(fā)展。重慶是中國西部唯一直轄市，其住房租賃企業(yè)的發(fā)展狀況在一定程度上反映了西部大城市住房租賃企業(yè)的特點。文章以重慶為樣本分析住房租賃企業(yè)存在的問題并思考促進其發(fā)展的舉措，可為西部城市類似問題的解決提供參考。

關鍵詞：住房租賃企業(yè)；西部大城市；租賃市場

住房租賃市場的建設是租購并舉住房制度建設的關鍵，而專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)則是建設租賃市場的主要主體。與其他大城市相比，雖然重慶住房市場一直較為平穩(wěn)，但近年房價明顯增長、城市人口吸引力明顯提升，在城市新市民住房困難、城鎮(zhèn)開發(fā)空間有限、存量房已具規(guī)模等形勢下，重慶住房租賃市場的發(fā)展越來越被重視。2019年，重慶市入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市名單。解決好專業(yè)化、機構化租賃企業(yè)的發(fā)展困難，促進其發(fā)展，將對重慶市住房租賃市場發(fā)展起到重要作用。同時，促進重慶住房租賃企業(yè)發(fā)展的辦法也將對西部地區(qū)其他住房租賃市場存在類似情況的城市提供有益參考。

1重慶市專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（1）知名企業(yè)進入，但總體規(guī)模不大。重慶市專業(yè)化租賃企業(yè)主要集中在主城區(qū)，目前已有龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領寓、紅璞公寓、保利公寓、招商壹間公寓、碧桂園碧家公寓等一批知名企業(yè)。但從部門調(diào)研數(shù)據(jù)看，重慶主城區(qū)專業(yè)化租賃企業(yè)約160家左右，總規(guī)模并不大。同時，根據(jù)對部分專業(yè)化企業(yè)的抽樣數(shù)據(jù)，過半數(shù)的企業(yè)房源數(shù)在500套以下。（2）以單純租賃企業(yè)和私營企業(yè)為主。從租賃企業(yè)發(fā)源看，多數(shù)為純粹的租賃企業(yè)，部分是開發(fā)、中介、酒店住宿等企業(yè)拓展業(yè)務而來。這使得租賃企業(yè)業(yè)務除了長租公寓經(jīng)營，還有房屋托管經(jīng)營、酒店經(jīng)營、房屋中介服務、房屋裝修等。從投資情況看，私人控股企業(yè)占絕對地位，尚無重慶本地國有專業(yè)化租賃企業(yè)。（3）企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營為主，整體出租情況較好。從調(diào)查企業(yè)看，利用自持房源經(jīng)營的企業(yè)不多，大多數(shù)企業(yè)都是通過承租方式解決房源問題。同時，專業(yè)化租賃企業(yè)被消費者接受的程度較高，企業(yè)出租率基本都在九成以上且以1年以上的長租為主。（4）企業(yè)管理服務意識較強。從調(diào)查看，具有一定規(guī)模的專業(yè)化租賃企業(yè)大都建立了較為完備的房屋、租客管理服務制度。一些企業(yè)還推出各具特色的“安心承諾”。如真實月付拒絕“租金貸”、100%真房源、報修實時響應等，并針對承諾有相應違約賠償。為提升管理服務效率和承租人體驗感，企業(yè)大都使用了智能管理設備、智能家電設備、信息化支付方式等。（5）企業(yè)處于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段。重慶住房出租主體九成為非機構的個體，如房屋業(yè)主、私人“二房東”，租賃市場發(fā)育不足。以2015年全國人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)為例，當年重慶市流動人口占常住人口為例為23.7%，而城市家庭戶住房來源為租賃的僅17.8%，流動人口比例明顯高于居民住房租賃比例。同時，重慶城市居民住房租賃比例明顯低于當年北京33.6%、上海32.7%的比例。目前雖然重慶市成立了相關行業(yè)自律組織—房地產(chǎn)租賃專委會，但尚未出臺有關行業(yè)管理方法、租賃行為規(guī)范、租賃產(chǎn)品標準等。

2重慶市專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展存在的困難

2.1信息不暢，企業(yè)房源獲取難

（1）缺乏可靠的供需信息交流服務平臺，出租難與承租難并存。市場存量閑置房與租賃企業(yè)之間缺乏有效的供需銜接渠道，可供企業(yè)承租的房源信息碎片化。一方面有閑置房想委托出租的業(yè)主找不到可靠的委托機構，另一方面企業(yè)難以便捷獲得可靠房源信息。企業(yè)籌集可供出租的房源需要投入較大找房成本。（2）符合住房租賃經(jīng)營要求的可供選擇物業(yè)少。租賃企業(yè)對物業(yè)往往有地段較好、周邊交通方便、生活服務配套齊全、房屋條件較好、產(chǎn)權清晰、房源具有一定集約度等要求，但滿足這些綜合條件的房源相對較少。

2.2住房租賃行業(yè)盈利能力偏低，企業(yè)融資渠道少

（1）重慶市住房租賃行業(yè)所處階段限制了企業(yè)獲利水平。從調(diào)查看，由于重慶近年住房價格相較于過去有明顯提升，企業(yè)獲取房源的租金成本增加。但重慶住房租賃市場需求并沒有顯著提升，企業(yè)出租租金增長不明顯。這使得專業(yè)化住房租賃企業(yè)雖然普遍出租率較高，但盈利并不樂觀。與外地發(fā)達城市相比，住房租賃企業(yè)在重慶的盈利能力相對較弱。如某些長租公寓企業(yè)反映，他們在杭州、北京的項目要比重慶項目的收益率高出10余個百分點。（2）多數(shù)企業(yè)資金來源渠道少，融資困難。雖然知名品牌企業(yè)一般都有較好的融資渠道，但多數(shù)小企業(yè)依然以自籌和傳統(tǒng)抵押貸款、信用貸款為主。個別企業(yè)還使用了裝修貸、民間借貸、房租貸。

2.3優(yōu)質(zhì)企業(yè)話語權不高，負面輿論影響發(fā)展

（1）專業(yè)化品牌住房租賃企業(yè)市場占有率不高、話語權不足。重慶市龍湖冠寓等品牌長租公寓業(yè)務正在起步，特別是外來品牌長租公寓企業(yè)業(yè)務量不大。當前出租房屋私人（二房東）供給在九成左右，由于專業(yè)化規(guī)范經(jīng)營企業(yè)投入大、成本高、價格高，在市場搶奪消費者競爭中相較處于劣勢。專業(yè)化優(yōu)質(zhì)租賃企業(yè)在重慶市場還沒形成強勁合力，還沒對廣大租賃客戶和待租房業(yè)主產(chǎn)生普遍影響，難以發(fā)揮引領行業(yè)發(fā)展的作用。（2）不良企業(yè)造成行業(yè)負面輿論，影響合規(guī)企業(yè)市場形象。重慶個別租賃公司盲目競爭，特別是出現(xiàn)了小家聯(lián)行拖欠房東租金、押金難退等事件后，消費者對住房租賃托管行業(yè)產(chǎn)生糟糕印象，使得消費者以及閑置房業(yè)主對合規(guī)企業(yè)也產(chǎn)生抵觸情緒。

2.4行業(yè)管理服務無法滿足專業(yè)化企業(yè)規(guī)范發(fā)展需求

（1）政府部門對行業(yè)發(fā)展宏觀指導不足。重慶市還未出臺指導住房租賃市場發(fā)展的綱領性文件。租賃企業(yè)雖然看好該市租賃行業(yè)前景，但對市場發(fā)展的整體藍圖不清晰，難以把企業(yè)發(fā)展具體方向與地區(qū)住房租賃市場發(fā)展宏觀方向精準對接起來。（2）現(xiàn)有管理辦法不適用于新興的專業(yè)化租賃企業(yè)。目前重慶市住房租賃市場管理依據(jù)是《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中“房屋租賃”專章，但該專章10條規(guī)定已無法滿足發(fā)展需求。專業(yè)化住房租賃企業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)經(jīng)紀機構、住宿企業(yè)，對其分類界定、行業(yè)管理界定不明晰，影響企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。（3）行業(yè)組織欠缺有效自律手段。一方面尚沒有行業(yè)性從業(yè)規(guī)范及產(chǎn)品標準等，行業(yè)正向?qū)蛉鄙贅顺?，消費者難以區(qū)分產(chǎn)品、企業(yè)的優(yōu)劣；另一方面行業(yè)信用考核和自律懲戒制度不足，對租賃企業(yè)行為的約束力不高。

2.5支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的政策不足

（1）租購不同權抑制了消費需求，影響企業(yè)業(yè)務拓展。住房租、購人目前在戶籍、民政優(yōu)撫、優(yōu)質(zhì)教育等社會服務方面權利不一樣，在參與居住小區(qū)、社區(qū)治理方面實際權利也不平等。（2）支持企業(yè)發(fā)展的金融政策不足。住房租賃項目收益低、缺少抵押物、還款來源不確定?，F(xiàn)有金融機構融資產(chǎn)品適用性不強，缺乏符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點的長期低息貸款等金融解決方案以及政策性貸款支持。同時，住房租賃企業(yè)缺乏有效增信手段，沒有相關風險分擔的保險產(chǎn)品以及政府扶持舉措，金融機構“不敢貸”“不愿貸”。（3）支持企業(yè)盤活存量房的細化政策不足。一方面，公租房、安置房等政府或國有企業(yè)房源的經(jīng)營及盤活存在問題；另一方面，專業(yè)化租賃企業(yè)沒有較好途徑參與這些房源的經(jīng)營盤活。此外，雖然有政策允許閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)改為租賃住房，但沒有明確這些物業(yè)改造后用地性質(zhì)與房屋實際用途不一致如何處理、房屋性質(zhì)如何認定，使得消防等行業(yè)管理適用辦法、水電氣等價格執(zhí)行辦法不明晰，造成政策難以落地實施。

3對重慶促進專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展的思考

3.1出臺住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導意見，重點支持兩大類專業(yè)化租賃企業(yè)發(fā)展

住房租賃產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，出臺重慶住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導意見不僅有利于引導、促進住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為專業(yè)化企業(yè)指明行業(yè)發(fā)展方向與重點，還將對補齊該市住房市場短板、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到重要作用。鑒于重慶租賃企業(yè)規(guī)模還有待提升的現(xiàn)實情況，需著力發(fā)展兩類企業(yè)：其一，針對居民分散存量房的住房經(jīng)租企業(yè)。可重點支持有實力的中介企業(yè)、物業(yè)企業(yè)等利用其房源優(yōu)勢開展存量房經(jīng)租業(yè)務。同時，引進外地運營經(jīng)驗豐富的存量房租賃知名企業(yè)，并扶持、規(guī)范目前已有的存量房經(jīng)租企業(yè)做優(yōu)做好。其二，針對集中式物業(yè)的住房租賃企業(yè)。重點發(fā)揮冠寓等企業(yè)的引領作用，帶動更多開發(fā)企業(yè)向租售并舉轉(zhuǎn)型；鼓勵商業(yè)商務等非住宅物業(yè)持有機構，通過物業(yè)改建為租賃住房，轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

3.2強化房屋租賃市場規(guī)范，加強行業(yè)管理與輿論引導

（1）加快完善矛盾集中領域相關管理辦法。重點包括從業(yè)主體門檻標準、租賃企業(yè)登記和資質(zhì)管理制度、房屋租賃失信交易行為監(jiān)管制度以及房屋租賃管理辦法等。（2）做大行業(yè)協(xié)會組織。充實協(xié)會的住房租賃企業(yè)成員單位，將行業(yè)組織建成專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)匯集之所，形成行業(yè)領路人集群。（3）研究制定相關行業(yè)規(guī)則。主要包括住房租賃范式合同、住房租賃產(chǎn)品標準、住房租賃服務行為規(guī)程、行業(yè)自律公約和懲戒約定等。（4）建立行業(yè)誠信體系。以租賃企業(yè)、中介機構、從業(yè)人員等為對象建立信用體系，明確失信行為認定標準，建立“紅黑名單”，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。（5）宣傳樹立行業(yè)正面形象。及時響應行業(yè)不良事件，將個別人行為與行業(yè)行為區(qū)分開。多方宣傳優(yōu)秀租賃企業(yè)、好的典型事例，推介好的租賃產(chǎn)品，引導消費者正面認知住房租賃企業(yè)、住房租賃行業(yè)。

3.3打通房源信息對接渠道，擴大租賃企業(yè)房源供給

（1）搭建社會閑置房供應與租賃企業(yè)房源需求間的信息對接平臺。一方面，依托重慶相關職能部門牽頭建設的“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃信息化綜合服務平臺”，為租賃企業(yè)和有房屋租賃委托意愿的業(yè)主開辟服務專區(qū)，提供信息對接、委托租賃交易等服務。另一方面，規(guī)范市場化住房租賃信息服務平臺，強化房源、主體真實性驗證，整頓治理虛假、欺詐信息等行為。（2）統(tǒng)籌各類政策性住房，豐富租賃企業(yè)房源。一方面，探索重慶公租房所有權、監(jiān)管權、經(jīng)營權分離，引入專業(yè)化租賃企業(yè)運營管理，在滿足基本住房保障任務的基礎上，面向其他群體盤活閑置公租房。另一方面，針對原有公房大都位于城市中心區(qū)的情況，結(jié)合老舊城區(qū)有機更新、老舊小區(qū)改造，引入租賃企業(yè)盤活各類公房資產(chǎn)。（3）結(jié)合市場需求規(guī)劃新建一批租賃房房源。在地鐵站等交通便捷地區(qū)、教育資源較為集中的學區(qū)、生活服務配套齊全的商圈等租房需求較大的區(qū)域，適度新建租賃房。探索借鑒工業(yè)用地靈活供應制度，試點純租賃住房用地只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合等供應方式，探索擁有土地的政府平臺與市場化租賃企業(yè)以共有產(chǎn)權方式共建。

3.4對專業(yè)化租賃企業(yè)的發(fā)展給予政策扶持

（1）從政策上激發(fā)租房需求，擴展租賃企業(yè)發(fā)展空間。梳理現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民享有各項權利中與戶籍、住房所有權掛鉤的具有身份限制的規(guī)定。在具備條件的區(qū)域先行解除政策限制，根據(jù)探索情況逐步推廣，有序?qū)崿F(xiàn)租購同權。（2）出臺有利于企業(yè)降低經(jīng)營成本的財稅及金融支持政策。在落實國家關于支持住房租賃市場發(fā)展的相關稅收減免優(yōu)惠政策舉措基礎上，針對企業(yè)繳納地方稅收部分給予優(yōu)惠。探索設立住房租賃企業(yè)貸款專項扶持基金或風險補償金，為企業(yè)貸款增信。爭取政策性金融機構比照保障性住房建設或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件，向滿足一定條件的企業(yè)發(fā)放長期低息貸款。（3）出臺化解企業(yè)商辦等物業(yè)改造為租賃住房后顧之憂的具體管理政策。重點是根據(jù)實際用途確定房屋用地的住宅用地性質(zhì)，按照改建后房屋實際使用功能開展消防等審批驗收及管理，水電氣等執(zhí)行民用價格等。

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作者：楊玲 單位：重慶社會科學院