房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問題及對策分析

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摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，給我國經(jīng)濟提供了基本的財政保障，同時也為相關(guān)的建材水泥等一系列上下游行業(yè)提供大量的就業(yè)機會。但是房地產(chǎn)行業(yè)從全局來看投資周期較長，投資存量較大，投資風(fēng)險過高。該行業(yè)的發(fā)展一是依賴于企業(yè)自身的規(guī)模，二是依賴于國家政策的調(diào)整。要想保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，就應(yīng)當做好全面預(yù)算管理工作。本文分析了全面預(yù)算管理的概念，針對房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進行了全面的分析。并提出相應(yīng)的針對措施。希望為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)提供參考和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；全面預(yù)算管理；解決對策

房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、開發(fā)、建設(shè)的總稱。具體來講，房地產(chǎn)行業(yè)與建筑施工，基礎(chǔ)設(shè)施配套，建材行業(yè)，家具行，家電行業(yè)裝飾裝修等多個行業(yè)都有密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)一方面能夠拉動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展又促進了房價的快速提升，房價過高會消耗居民的大量儲蓄，進而不利于居民進行其他方面的消費。當前我國的房地產(chǎn)政策是希望房價保持穩(wěn)定，在這個大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會受到一定程度的限制。因此全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)行業(yè)有更加深遠的意義。

一、全面預(yù)算管理的概述及意義

（一）全面預(yù)算管理的概述全面預(yù)算管理是指以目標作為最終導(dǎo)向，通過未來對企業(yè)經(jīng)營活動和基本的財務(wù)目標進行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃以及配置。并對這個過程進行監(jiān)督分析和反饋，通過全面預(yù)算的過程來指導(dǎo)改善和調(diào)整企業(yè)經(jīng)營，進而實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，達到企業(yè)良性發(fā)展的目的。

（二）全面預(yù)算管理的意義1.全面預(yù)算管理可以提前進行事前的預(yù)防全面預(yù)算管理最重要的一環(huán)是可以進行事前的預(yù)防。通過事前的預(yù)算要求各個部門進行多維度的指標的測算，進而對指標進行匯總，形成了全面預(yù)算。對房地產(chǎn)行業(yè)來講，主要是有預(yù)算部，設(shè)計部，工程部，按揭部，人資部，財務(wù)部，銷售部等，這些部門都會提供一系列明細的指標，最終財務(wù)部門將相關(guān)的指標進行匯總。通過這些指標進行相應(yīng)的推演和測算，為后期資金的配置提供相應(yīng)的依據(jù)。通過事前預(yù)算的管理實現(xiàn)資源的良好配置，可以為企業(yè)總體戰(zhàn)略提供基礎(chǔ)的保障。2.全面預(yù)算管理可以精準的進行事中的控制全面預(yù)算管理實際執(zhí)行中，可以將實際指標和事前的預(yù)算指標進行比對，對比對結(jié)果進行進行相關(guān)的分析，找出偏離的程度和原因，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中存在的問題和風(fēng)險，采取一定的補救措施，將實際經(jīng)營中的風(fēng)險降到最低，同時在和全面預(yù)算進行比對的過程中，尋找企業(yè)新的增長點。提前布局好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機會，最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。3.全面預(yù)算管理可以全面的進行事中的分析全面預(yù)算管理也可以進行事后的分析，在事后的分析中對房地產(chǎn)項目在執(zhí)行中和事前的評估進行比對進行反向的推演，以圖片和文字等方式來進行展示，從而得出相應(yīng)的經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)的項目提供更好的參考依據(jù)。管理層可以利用事后的分析提高相應(yīng)的經(jīng)營管理水平，最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理起步晚基礎(chǔ)較弱我國的房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理起步于九十年代，房地產(chǎn)行業(yè)大多采用傳統(tǒng)的預(yù)算模式，采用最基礎(chǔ)的編制方法，沒有選用科學(xué)的指標，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用定基預(yù)算的方法。總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理較為薄弱，缺乏科學(xué)的計算軟件和全面的預(yù)算系統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)僅僅依靠財務(wù)統(tǒng)計人員進行人工的全面預(yù)算管理，不能適應(yīng)新時代大數(shù)據(jù)發(fā)展的需求。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理與實際運營偏差過大房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的數(shù)據(jù)與最終運營數(shù)據(jù)相比差異較大，過大的偏差會導(dǎo)致預(yù)算管理的失靈。由于近年來國家宏觀調(diào)控以及全球經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)行業(yè)變化較快。因此在制定房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理過程中，由于企業(yè)沒有充分考慮到外部因素的影響，僅僅將全面預(yù)算管理作為空談，最終執(zhí)行中出現(xiàn)巨大偏差。這樣來看全面預(yù)算管理沒有任何的參考意義，這就會導(dǎo)致大量的浪費，制約企業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算風(fēng)險管控過程薄弱當前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對全面預(yù)算過于重視，這樣會導(dǎo)致預(yù)算過程風(fēng)險管控薄弱，即使出現(xiàn)了風(fēng)險偏差也沒有及時得到識別和控制。全面預(yù)算是一項全局的精細化工作，它會受到各種因素的干擾。在制定全面預(yù)算過程中要考慮方方面面的風(fēng)險影響，當外部環(huán)境發(fā)生變化時，大多數(shù)企業(yè)沒有及時對全面預(yù)算進行調(diào)整，這樣不能第一時間識別執(zhí)行過程中的風(fēng)險，綜合來看，會造成企業(yè)風(fēng)險管控的失靈。

（四）全面預(yù)算管理人員素質(zhì)不高當前房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理主要依賴于財務(wù)部門進行預(yù)算，而財務(wù)部門和企業(yè)的銷售部門，營銷部門以及后勤部門并沒有進行直接的對接，在進行預(yù)算過程中，財務(wù)部門只能依據(jù)以往的財務(wù)數(shù)據(jù)按照一定比例進行新一季度的測算。這樣會導(dǎo)致最終全面預(yù)算管理沒有達到真正掌控全局的目的。大多數(shù)全面預(yù)算管理人員在編制全年預(yù)算時往往流于形式，大多數(shù)全面預(yù)算管理人員的素質(zhì)普遍不高。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面管理的對策

（一）借助新技術(shù)新方法強化房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)當前大數(shù)據(jù)智能化和移動互聯(lián)網(wǎng)在快速的發(fā)展，這些新技術(shù)和新方法為房地產(chǎn)全面預(yù)算管理提供了一個全新的技術(shù)和手段。企業(yè)可以利用好新技術(shù)對企業(yè)以往的數(shù)據(jù)進行分析，根據(jù)分析的結(jié)果對后續(xù)的項目進行更好的全面預(yù)算，同時利用計算機將全面預(yù)算可以精準到季度和天，這樣在實際執(zhí)行過程中有更好的比對和參考。通過利用新的技術(shù)和手段來強化房地產(chǎn)全面預(yù)算的基礎(chǔ)，實現(xiàn)房地產(chǎn)全面預(yù)算的變革。

（二）注重執(zhí)行過程和預(yù)算差異的比較房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算最終是為了實現(xiàn)企業(yè)能夠更好的管理，因此在全面預(yù)算的執(zhí)行過程中，應(yīng)當及時的發(fā)現(xiàn)企業(yè)運營管理和實際運營管理中的不同。并進行及時的記錄和分析，進而找出相關(guān)的差距，提出相應(yīng)的解決措施，為后續(xù)項目的運營提供參考的價值，這樣才可以從總體實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度和流程房地產(chǎn)企業(yè)進行全面預(yù)算管理是為了更好識別企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險。如果沒有對企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險進行精準的識別，則可能會讓企業(yè)的項目運營失敗，因此要降低企業(yè)運營中經(jīng)營的風(fēng)險，就要對企業(yè)的全面預(yù)算制度和流程進行全方位的梳理。在公司實際執(zhí)行的基礎(chǔ)上，對相關(guān)的制度進行調(diào)整，進而降低企業(yè)實際運營中的風(fēng)險。在企業(yè)運營中進行更好的風(fēng)險識別，實現(xiàn)企業(yè)良性的發(fā)展。

（四）提升全面預(yù)算管理人員的素質(zhì)通過兩個途徑來提升全面預(yù)算管理隊伍的建設(shè)。第一，加強對全面預(yù)算管理人員的專業(yè)培訓(xùn)?？梢云刚垖I(yè)的預(yù)算機構(gòu)來對企業(yè)的預(yù)算人員進行專業(yè)的培訓(xùn)，同時引入全新的軟件和方法。讓企業(yè)預(yù)算人員能夠更好的利用新技術(shù)進行相關(guān)的預(yù)算工作。第二，從外部引進專業(yè)的全面預(yù)算人員?？梢院透咝Ｂ?lián)合培養(yǎng)全面預(yù)算的專業(yè)人員，進而讓高校畢業(yè)生就業(yè)后在房地產(chǎn)企業(yè)各崗位進行輪崗，輪崗結(jié)束后，來對企業(yè)的全面預(yù)算進行更好統(tǒng)籌和編制。最理想的效果是希望企業(yè)的每個成員都有全面預(yù)算管理的意識，讓每一個員工都能將自己的專業(yè)和預(yù)算結(jié)合起來，從而實現(xiàn)企業(yè)預(yù)算管理數(shù)據(jù)的真實和有效，最終為企業(yè)管理提供真正意義的保駕護航。

四、結(jié)語

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)行業(yè)由于其周期長、投資回報率不確定等特點。因此全面預(yù)算對于房地產(chǎn)行業(yè)有更加深遠的意義。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當更好地利用好全面預(yù)算這個工具來進行制度的建設(shè)，人才的培養(yǎng)，數(shù)據(jù)的積累，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長遠可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟注入全新的活力。

參考文獻

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作者：鐘政通 單位：河南碧桂園置業(yè)有限公司