房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃發(fā)展

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【摘要】隨著房地產(chǎn)市場趨于飽和的狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的壓力，在房地產(chǎn)行業(yè)還存在著高昂的納稅，高稅收對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)來講，工期長、投入大風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高是該行業(yè)非常顯著的特點(diǎn)，資金的巨額投入以及長期的被占用，使得房地產(chǎn)商承受了非常大的壓力。作者從房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃的角度來對房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)的納稅進(jìn)行研究，通過對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究，以期為房地產(chǎn)業(yè)合理的利用減稅政策來減少企業(yè)自身的納稅，保證企業(yè)自身的利潤。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時(shí)，通過合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個(gè)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平

對于納稅籌劃來講較為完善的會計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計(jì)核算制度，或者對現(xiàn)行的會計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來對企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)模化的發(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個(gè)行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益

對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個(gè)額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。

1、營業(yè)稅納稅籌劃

按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤的分配以及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對于兩種不同的類型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對這兩種類型的住宅計(jì)算增值額度或者無法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同來進(jìn)行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進(jìn)行。

(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對于銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進(jìn)行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個(gè)關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學(xué)習(xí)和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)過程中，通過財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)水平進(jìn)行提高，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進(jìn)。

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作者：柏萍 單位：三友集團(tuán)