互聯網+驅動房地產眾籌的納稅籌劃

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摘要：隨著經濟增速的放緩，房產市場競爭激烈，房地產企業資金運轉較為困難，資金回籠壓力較大，從而出現了以“互聯網+”為技術背景的房地產眾籌模式。房地產眾籌模式具有融資時間短，融資數額高等優點，已成為房地產企業融資的重要手段。但就我國目前的稅法體系而言，對于房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點。本文從界定眾籌的類型出發，研究房地產眾籌模式的特點，分析不同眾籌模式的涉稅事項，提出一些納稅籌劃的建議。

關鍵詞：“互聯網+”；房地產眾籌；發起人；投資人；涉稅事項

一、房地產企業眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯網手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優點，并且在眾籌時發起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產企業不僅能快速籌集資金，還能同時達到營銷、銷售等目的。目前，房地產眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產商以營銷為目的開設的眾籌項目。通常是指房地產商以出讓部分房產轉讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達到轉讓產品房產所有權或相關收益權目的，提升企業知名度的目的，或者是房地產企業通過抵押房產來獲得流動資金，并承諾在一定期限內將房產售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產開發商為達到銷售房產，加快資金回籠速度目的，將房產或項目通過互聯網以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統的直接交易房產還是存在一定差異，它是以產品房產作為標的物。其主要模式為:開發商通過眾籌平臺展示房產相關情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產并進行線上預約。在預約期滿后，預約成功的投資者繳納款項并簽訂認購協議；最后，在開盤之后投資者與房地產開發商簽署房產買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當前經濟下行壓力較大，房地產行業前景不太樂觀，房地產企業為了快速募集資金而發起的房地產眾籌項目，主要通過房地產企業的在建工程或待建房產為籌資標的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產企業的地產項目投資，主要投資于房地產企業的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標，所以籌集的目標金額為標的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產出售時間為7月1日，資金托管機構為中國建設銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規定，A企業本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當天，并且在現行稅法下，甲公司本次活動視同為預售。其納稅情況如下:首先甲企業需要按稅法規定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預征稅率預繳增值稅，因此，甲公司需預繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關稅法規定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉讓住宅產權過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額，達到節稅的目的。但是如果企業取得增值稅普通發票就不能抵扣進項稅額，有些企業對于取得的增值稅發票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導致稅款繳納不足①；二是關于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業一般認定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規定，如果企業獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數有限，房地產企業只能靠降低房價來銷售，導致企業的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風險偏好，導致企業資金籌措困難，給企業帶來一定的財務風險。第二，對于投資者來說，納稅風險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應計入企業所得稅，繳納完企業所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應注意，投資者是否在眾籌項目中認購了房產，如有簽署商品房買賣合同，則應按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據收取的中介費所得確認為主營業務收入，計入應納稅所得額。同時按服務行業稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據應交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為一套價值300萬元的成品房產，標的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產企業向投資者銷售房產，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業承諾到期后還本付息，其他假設同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除。但兩年期滿，A企業支付給投資者利息，企業可憑獲得的原始憑證進行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環節和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業納稅籌劃的建議

無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業不可避免的問題，納稅問題如果處理不當就會使企業面臨涉稅風險，影響企業的形象，降低企業的信譽，所以企業應加強對財務人員的專業素質和納稅風險管控能力及政策敏感度的培養，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務人員專業素質的培養，提高對稅務相關政策的敏感度。我國自2016年全面進行營改增，現已取得了不錯的結果，營改增的目的是為了減輕企業的稅負，但不少企業卻出現不減反增的情況，其原因還是稅務人員對稅收政策的把控不到位。不可否認，目前的形勢下，房地產行業情景不太樂觀，所以房地產企業的發展重點都放在了如何提高盈利和創新上，不可避免地忽視了對稅務及財務人員的管理與培養，導致房地產企業稅務人員能力提升緩慢，對稅收和相關優惠政策的解讀不到位，降低了企業納稅籌劃的效率。因此，房地產企業應該重視稅務管理工作，設立相對獨立的稅務部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據考核稅務人員的工作情況。第二，企業應該完善風險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產企業帶來了稅務風險，所以企業要針對這些爭論點完善企業的風險管控制度，提升稅務人員涉稅風險的處理能力，并且達到減輕企業稅負的目的。

四、結語

隨著“互聯網+”技術的不斷成熟和金融市場體制的不斷改善，企業擁有了越來越多的手段籌集資金，但是就我國目前的稅法體系而言，對于房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點。所以企業應加強對財務人員專業素質的培養，提高對稅務相關政策的敏感度，從而達到就降低減低納稅風險的，為企業節約一定的資金，進一步推動企業穩步前進。注釋①在這個過程中，主要存在的風險有兩個方面：一是關于中介費、托管費等的抵扣問題，按照營業稅改增值稅后的稅法內容，在11%的稅率下，A企業可以取得相應的增值稅發票調整進銷項稅額的變動，從而減低企業稅負。但如果企業按照5%的簡易計稅法稅率時，這些費用不能用來抵扣稅額，但受認知和理解上的影響，部分房地產企業在稅額抵扣上存在一定的理解誤區，稅額繳納不足，被稅務機關認定為偷稅或漏稅，導致企業聲譽和經濟受損。②但是，如果眾籌投資人只是購買了房產，其就不再繳納個人所得稅，僅就其購買的房產繳納相應的契稅、印花稅。

參考文獻

［1］牟善勃.基于不同眾籌模式的房地產企業財稅處理研究［J］.管理觀察，2019（34）.

［2］李妙娟.基于不同眾籌模式的房地產企業財稅處理探討［J］.財會通訊，2017（31）.

［3］宋卉.“互聯網+”驅動下房地產眾籌的涉稅處理［J］.財會月刊，2016（31）.

作者：劉亞平 劉伊 單位：長沙師范學院