談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：伴隨著社會主義持續(xù)完善發(fā)展的市場經(jīng)濟，及對于城鎮(zhèn)化建設國家逐步提升的重視度，推動了房地產(chǎn)相關行業(yè)快速的發(fā)展。而土地增值稅為房地產(chǎn)行業(yè)主要的稅種，其稅率累積主要為四級30%~60%的超率。土地增值稅的征收確實在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求、國家意愿為依據(jù)進一步發(fā)展房地產(chǎn)，可使房地產(chǎn)間交易的秩序得以有效規(guī)范，可合理科學的對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值的收益進行調配。本文主要分析了籌劃房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的意義，并深入展開研究。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

一、籌劃的意義

房地產(chǎn)相關項目持續(xù)周期通常較長，收入與成本間對應關系難以在同一時間完成，給核算工作帶來一定難度，特別時土地的增值稅額。為保證有效完成土地增值稅的繳納，清算制度有效實行，完善納稅籌劃相關工作，作用十分關鍵，有利于企業(yè)效益改善、內(nèi)部控制。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃相關工作缺乏認識，理解相關政策程度較為欠缺，風險意識極度缺乏。

（一）減少企業(yè)的稅負土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，屬一項關鍵的稅種，其占總稅額的比例較高，其雖存在簡便的設置，但因其清算較長的周期，較高稅負，核算工作極為復雜。最近幾年，土地增值稅相關稅額在我國逐步增長，在國家調控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步縮減總體利潤，強化籌劃稅務對企業(yè)經(jīng)濟效益的提升意義十分關鍵，稅務籌劃時著力點在企業(yè)競爭力的提升上也舉足輕重。

（二）管理財務的水平應提高無論何種稅務籌劃工作均應開展在法律允準范圍內(nèi)，合理實施籌劃，進而降低稅負各項成本，實現(xiàn)成本、效益的最小化、最大化。相關籌劃工作若想順利開展，則在財務相關流程的管理上應將政策逐步健全，提升管理水平，規(guī)范核算經(jīng)濟事項等工作，在國家納稅工作規(guī)定下，促使企業(yè)與之相符，避免偷稅漏稅，使財務管理有效性全面提升。為將房住不炒落實在實處，出臺了眾多調控手段，在對企業(yè)的監(jiān)督上，稅務部門加大了力度，在逐步擴大的外部壓力下，稅務籌劃十分關鍵。

（三）籌劃土地增值稅的關鍵性作為營改增四大行業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在營改增后，納稅籌劃獲得了廣闊的空間。國家為減輕企業(yè)負擔，將眾多優(yōu)惠政策推出。企業(yè)稅務相關籌劃工作在法律逐步完善的體系下得到有效保障。營改增后對企業(yè)提出了相關要求，其銷售項目的開發(fā)商需為企業(yè)本身，取得收入后，計算銷售額，即項目土地當期借款扣除與之對應的余額后數(shù)據(jù)，計算繳納增值稅的方法可分為兩種，即一般和簡單計稅，在納稅人身份確定時，企業(yè)可以實際情況為依據(jù)選擇，使自身稅負降低。再者，在營改增前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅屬營業(yè)稅金及附加范疇，可將其列入扣除的項目內(nèi)；但營改增后，將增值稅列為價外稅，因而無法扣除?？梢?，對納稅籌劃土地增值稅加以重視，可使企業(yè)健康發(fā)展得以持續(xù)保證。

二、籌劃手段

（一）合理利用政策（1）稅收優(yōu)惠下，一般住宅相關政策。由于四級超率的累進稅率與土地增值稅較為合適，稅率跳躍的限制點極其明顯，且還有一般住宅標準的增值率，還有土地增值稅增收低于20%的優(yōu)惠政策。若想開發(fā)產(chǎn)品則需開發(fā)與當?shù)胤慨a(chǎn)政策規(guī)定相符的一般住宅，可經(jīng)定價相關策略使該產(chǎn)業(yè)增值率與20%接近。進而最大化房地產(chǎn)的利潤。此外，在確認銷售價格后，可測試計算，經(jīng)合理的分攤或成本測算，在合理的前提下傾斜開發(fā)成本至一般住宅，經(jīng)控制一般住宅的增值率，確保其享有免稅的政策。此為納稅籌劃的一個方法。［1］（2）利用清算的時間實施籌劃。繳費在先，清算在后，為我國政策。對此，企業(yè)需將與征收金額、清算后需繳納的金額平衡的對等點找出，若增值率較平衡點高，則此時說明預征金額將較清算金額低，應盡快清算，快速回籠資金，使財務危機減少。其次，使用此方法實施調整、完善時應以真實情況為依據(jù)，測算數(shù)據(jù)，評估方案，確保方案的可信度，方可確保企業(yè)經(jīng)濟效益的有效性。同時，企業(yè)稅務成本計算時應完整，還需全部完成成本結算工作，全部發(fā)票均應合理合法獲取。這樣方可使測算扣除完整性得以保障，并切實保障最低化稅額。經(jīng)過清算稅收、支付稅款的時間，在清算對象全部完成清算時，取得下一季度發(fā)票前，匯算清繳所得稅。

（二）經(jīng)轉移費用完成籌劃以會計當前準則為依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商在管理企業(yè)期間產(chǎn)生的間接費用、銷售費用、管理費用，劃分難以嚴格。而在真正工作中仍有難以區(qū)分交叉情況的出現(xiàn)，對開發(fā)企業(yè)成本提供了相應空間。在會計核算相應期間，企業(yè)可將此類難以區(qū)分互相交織的費用計入項目開發(fā)支出中。［2］如：可經(jīng)總部或區(qū)域部分費用支出作為服務咨詢費計入各個項目中，使項目開發(fā)所需成本的金額有效增加?；蛘?，借助制度或會議等形式，對公司內(nèi)部管理的框架實施科學有效的調整。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的一個方法。

（三）經(jīng)項目資金合理扣除增加完成籌劃在扣減有關土地增值稅資金時，需循環(huán)法律法規(guī)執(zhí)行，項目若難以給出有效憑證，則不可扣除。國家對此做出了特別的政策，即預期對相關費用實施提取，若無特殊規(guī)定，扣減不可逾越。對此，房地產(chǎn)業(yè)為加大資金扣除的量，進而合理對成本效果實施利用，需在消費者可承受能力下，強化建設公共設備的質量，商品房相關規(guī)格也應體改，完善住房環(huán)境。［3］此外，房地產(chǎn)企業(yè)的建安發(fā)票應特別注意，其發(fā)票備注欄內(nèi)若未特別備注發(fā)生建筑服務地的地址、項目名稱，則不可納入扣除土地增值稅的項目資金內(nèi)。此外，針對清算土地增值稅方面，若難以及時獲取合法有效憑證，納稅人可能面對的情境則為不可扣除風險，通俗來講就是說需上繳較多的稅款，且有效費用、成果的憑證即便后續(xù)獲取到，在當下文件基礎上，極易開展二次扣除清算工作。因此，若在清算時，未曾付款的成本的量較多或雖已付款但為獲取有效憑證的貨款，結算應盡快完成，并努力提前開回發(fā)票。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的又一個方法。

（四）利用稅收，合作建房何為合作建房，即指土地使用權、建房所學資金由合作雙方分別提供，以雙方的名義對項目實施開發(fā)，雙方中須有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)的相關資質，此乃房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式要求，需遵循我國相關法律條文規(guī)定的內(nèi)容，途徑應保證合法，進而對合法手續(xù)實施辦理。在合作建房硬性條件要求下，多種合作形式與其要求不符，比如對于此土地可提供使用權，定期收取數(shù)額固定的費用，對于相關經(jīng)營管理存在的各項風險則無須承擔，此合同無關合作建房，僅為單純的使用權轉讓。第二種即為對于經(jīng)營管理各類風險，提供資金者不予承擔，僅收取固定相關資金或者分配固定數(shù)量的房屋，當屬借款或買賣房屋類的合同。上述兩種情景與合作建房不符，因此需繳納相關稅收，并在相關規(guī)定的基礎上完成。此乃籌劃的另一種手段。［4］

（五）拆遷補償，相關籌劃在整體開發(fā)項目期間，很大概率上，房地產(chǎn)業(yè)會與補償拆遷等問題接觸。補償拆遷一般來講可分為三種形式，妥善對回遷戶住房問題給予安置，即為第一種，而安置回遷戶至異地也屬補償?shù)囊环N形式，第三種是將拆遷戶拆遷房屋計算出相應金額，并將此補償金額如數(shù)支付給拆遷戶，至于安置地等后續(xù)事宜，與房地產(chǎn)企業(yè)無關，拆遷戶可自行安排。針對以房產(chǎn)對拆遷戶加以補償?shù)娜?，應以市場報價為依據(jù)計算應補償給拆遷戶的房屋。同時，該項資金支出應劃入開發(fā)成本內(nèi)，另做費用補償，作為加計扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。實際支出與否為拆遷補償費支出特別關注的一項問題，通俗來講即此款項是否支出，在支付期間，特別是個人支付，其相關憑證能否對應，并完善保管相關支付票據(jù)、憑證，其資金數(shù)額通常較大，在與拆遷戶進行拆遷補償合同相關簽訂時，企業(yè)需將各項有效憑證一同交給拆遷戶，如字據(jù)、票據(jù)等，否則在稅款扣除時難以有效扣除，致使成本內(nèi)未劃入次金額，此項成本難以扣除，開發(fā)商效益受損。此乃籌劃手段的一種。

（六）會計核算手段的選擇對于房地產(chǎn)業(yè)來講其會計核算和確認開發(fā)成本、費用的方法可互相結合并使用。例如，對于計算所發(fā)出存貨成本的相關方法、計算固定資料的方法等，企業(yè)應加大扣除金額相應的方法。房地產(chǎn)企業(yè)計提折舊時可使用加速折舊法開展，該項會計核算應以稅收法相關規(guī)定為依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)可自行選擇，該項操作可使開發(fā)相應的成本增加，還可減少開發(fā)的費用至增值的數(shù)額，其最終的目的即為降低增值率。［5］由此可見，由于房地產(chǎn)企業(yè)整體稅費中土地增值稅所占比例相對較大，其稅負重、稅率高，因而籌劃土地增值稅就顯得十分關鍵，在市場這樣的大背景下，完善籌劃土地增值稅的執(zhí)行工作，就房地產(chǎn)企業(yè)來講其意義極其深遠，在一定程度上可使土地增值稅部分不必要的支出有效減輕。借助上述手段的完善執(zhí)行，確保企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，促進房地產(chǎn)企業(yè)進一步穩(wěn)健、健康的持續(xù)發(fā)展。

三、結語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌劃企業(yè)土地增值稅期間會涉及較多法律條文，稅務整體籌劃過程極為復雜，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的全部稅種中土地增值稅十分關鍵，因而需給予重視，在確保成本效益的前提下，融合企業(yè)當下情況，在與國家法律法規(guī)相符的前提下，對國家各項相關政策加以充分利用，確保稅務籌劃相關工作開展的合理性、合法性，合理地將可能出現(xiàn)在籌劃期間的各類風險規(guī)避，稅后效益提升。

參考文獻

［1］汝紅.探討房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅務籌劃［J］.經(jīng)濟研究導刊，2020（16）.

［2］蘭濤.房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃優(yōu)化策略分析［J］.中國民商，2020（8）.

［3］趙佳燕.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅成本扣除的差異分析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2020（22）.

［4］陳曉明.對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務籌劃的分析與研究［J］.中國市場，2020（22）.

［5］曾健民.論房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2020（18）.

作者：方四珍 單位：福建金弘達實業(yè)股份有限公司