淺析房地產會計信息質量的影響因素

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我國的房地產企業會計人員普遍素質較低，有的是關系戶，有的是沒有接受過正規會計專業知識訓練的人員，這些人即使是能遵守會計法規，也難免出現原理性和操作性的失誤；還有很多會計人員為了迎合上級，使會計數據與實際情況不相符，導致會計信息失真。一方面，我國房地產企業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，導致房地產行業的會計信息失真，也加大了會計核算工作的難度。

房地產行業的監督機制分為內部和外部兩種，內部會計監督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業的決策。加之，外部監督是由房地產行業的主管部門實現，這些都或多或少地導致了房地產企業的會計信息失真；房地產企業從開發到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業的會計核算準則并不適用于房地產企業；在籌資活動以及相關的投資活動中，房地產企業產生的現金流量是不同于一般企業的。

房地產行業會計信息質量的影響因素：

1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質轉移，但會計人員需要針對房地產企業有基本的職業判斷能力，何時確認收入對房地產行業會計信息的準確性有很大影響。

2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產企業的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來款項：房地產企業一般都是通過往來款項來協助調節收入和成本，這種條件下就會出現兩種請康影響到會計信息的質量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。

4稅費：房地產企業有營業稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業所得稅和土地增值稅。

5資產確認：一般企業都是在年末進行資產減值準備測試，而房地產企業的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關部門是很難進行資產認定的。

提高房地產企業會計信息質量的對策

1要提高會計人員的專業素質和職業道德。面對當前房地產行業復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業素質和職業道德。作為房地產企業，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業素養。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。

2建立和完善的房地產行業的會計規范體系。目前，我國房地產行業的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關的會計準則或會計制度加以規范，極大地影響了房地產企業的財務狀況和經營業績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產行業的會計業務標準，才能避免會計人員依據企業需求作出不規范的會計處理。

3要加強完善房地產行業相關的會計制度。房地產行業的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業的會計核算規定。既要適應全球經濟大環境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結構框架和內容去制定我國的會計準則框架和內容，尤其是新興行業的會計準則，只有這樣才能時房地產行業的會計報告適應全球化競爭的要求。

4完善項目工程的會計核算準則指引。由于不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。近幾年來，國際會計準則的一些條例也得到了改進，旨在提高財務會計報表的真實性和加強會計信息的透明度。

綜上所述，只有建立起完善的房地產企業的會計規范體系，制定出科學的會計核算準則，才能提高房地產企業信息披露中的信息質量，才能促進房地產企業會計的規范化和房地產行業的健康發展。（本文作者：丁曉琳 單位：吉林省嘉元房地產開發有限公司）