房地產企業財務會計核算問題改進措施

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摘要：作為企業來說，要想在市場上有足夠的競爭力，首要做的就是切實有效地提高企業的生產經營活動的管理水平，而會計核算作為房地產企業財務管理的重要內容，從當前形勢來看，有些房地產企業的財務會計核算還存在著會計制度不完善、收入確認不明確等問題，而這些對于企業經營管理水平的提高是極為不利的，那么這就需要企業有針對性的采取措施來加以改進。

關鍵詞：房地產企業；財務會計核算；問題；改進措施

引言

近些年來，在房地產行業發展較為快速的形勢下，行業的會計制度也得到了進一步的完善。但與此同時，也為企業財務會計核算提出了新的要求，那么這就需要房地產企業財務管理人員根據會計準則的相關規定，并對財務會計核算進行分析，采取行之有效的方式方法加以改進完善，從而推動企業的財務管理水平得到顯著提升。

一、房地產企業財務會計核算主要存在的問題

（一）財務會計核算制度尚不完善對于房地產企業而言，不能只是對相關會計制度等進行簡單的套用，而是應該充分的考慮自身行業特殊性，創建與企業自身發展相符合的財務會計核算制度，并設置專門的會計科目。但從當前情況來看，房地產企業在會計核算制度方面還不夠完善，很多企業都未創建統一完善會計核算制度，還有些企業只是將會計制度簡單地照搬過來，并沒有科學的統籌規劃好會計科目。例如房地產企業特有的成本核算內容就被劃分為土地、開發以及利息成本等內容，如果將他們都納入“開發成本”科目中，未能結合實際的核算內容及對象進行區分的話，則會使會計核算缺少科學合理性，進而企業財務信息的精準性也會受到影響。因此，房地產企業必須要結合自身的實際經營情況，并嚴格遵守會計制度及準則，完善核算制度，從而使財務會計核算更加具有準確性。

（二）房地產企業收入確認不明確房地產企業在開發建設過程中，通常來說建設周期都會很長，收入確認也要跨年才能進行，當收到房款后應先將其計入“預收賬款”，就會計準則的相關規定來說，確認收入是要在賣方把商品所有權的主要風險和報酬轉移給買方才能進行，其具體主要滿足以下幾個條件：首先，買方已經與房地產企業簽訂銷售合同，并且已在房產管理部門備過案；其次，房屋已建造施工完畢且達到預期的可使用狀態以及驗收合格并辦理了竣工備案等手續；最后，買方已交付房款，并且按照合約獲得交房資格，比預定時間提前交樓的則將實際交樓時間作為確認收入的節點。那么也就是說收入確認只有在實際交樓之后才能夠顯現在會計賬面上。如若不是，就算收齊了房款，客戶并沒有實際收到商品房也是不可以確認收入的，由此看出，收入確認的時間實際上要滯后于實際的收款時間。在此種情況下，對于房地產企業的經營決策來說，財務信息的支持力度是極為有限的。而新的收入準則的實施，則使收入確認滯后這一問題得到了解決，從而可以更加及時地獲取財務信息，然而房地產企業的收款方式有分期、全額以及商業按揭等多種形式，那么就需要根據收款類型來區分確認銷售收入。而且很多房地產企業將資金回籠作為工作的重心，卻忽視了財務會計核算，這樣企業的經濟效益很難得到有效的提升。

（三）房地產企業借款費用缺少規劃性房地產行業普遍存在著資金投入量大、項目周期長等特點，在開發經營中需要有密集的、大量的資金來作為支撐。房地產企業為了能夠有充足的資金，通常情況下采用債務資本籌集資金的形式來實現融資，這無疑讓企業的利息費用大幅增加。而采取不同方式處理借款費用資本化，則會給稅收負擔、財務狀況以及當期損益產生極大的影響。因此，房地產企業應該將借款的性質進行明確的區分，然后按照性質對借款利息進行科學合理的核算。當前有很多房地產企業在對借款費用資本化金額進行確定時，在核算過程中不能夠清楚地區分開一般借款和專門借款，而只是根據借款時間的長短計入“短期借款”或“長期借款”，這就使得借款費用資本化的準確性受到一定程度的影響。

（四）房地產企業成本核算缺少規范性首先，成本費用的歸集結轉缺少規范性。房地產企業在日常工作中對成本費用進行歸集的時候，通常情況下是根據工程進度來支付開發成本的，再經由財務部門審核之后，將付款的金額計入開發成本當中。但就實際情況而言，當某一樓棟的商品房完成竣工并結轉的時候，有部分工程卻并沒有完成相關的結算，那么這樣一來成本費用的歸集金額與實際的金額就會產生一定的差異。而在結轉實際成本的過程中，由于各個樓棟的竣工備案時間不一致，所以在財務會計的賬面上無法看到已經全面歸集的成本金額，那么這就需要將成本預算部門所提供的預計目標成本作為結轉時的主要依據。而這樣就會造成成本結構的金額有一定的出入，而且成本預算部門在對目標成本科目進行設置的時候，跟財務在口徑上往往出現不一致的現象，這就說明成本結轉缺少一定的規范性。其次，作為房地產企業的會計人員沒有充分的掌握成本核算規則。近些年來，房地產行業發展形勢較為迅猛，人員也具有很大的流動性，再加之成本核算在內容上具有一定的復雜性，大部分企業的會計人員不是很了解成本核算規則。還有就是由于各個地方在政策方面存在著一定的差異，而會計人員對于這些又不是非常了解，這樣使得絕大多數會計人員在會計核算的工作過程中不可避免地出現一些誤差。除此之外，還有部分會計人員把原本不屬于成本的支出計入成本的名下，這樣就使得房地產成本的準確性受到一定程度的影響。

二、房地產企業財務會計核算的相關改進措施

（一）不斷完善財務會計核算制度房地產企業必須要充分地考慮自身行業的特殊性，科學合理的選擇并不斷完善及統一企業的會計核算制度。在財務會計核算制度中，必須要明確的規定財務會計核算數據統計額的內容，并根據企業實際情況的發展變化進行不斷地完善，而且還要不斷地升級操作系統，讓核算方法更加具有規范性和科學性，讓統計數據的準確性與全面性得到有效的提升，從而使會計核算結果更加的科學、合理以及嚴謹。還有就是在對財務會計核算制度進行完善的過程中，房地產企業可以根據自身的實際需求對會計科目進行科學合理的添加，例如添加開發成本、開發間接費用等科目，這樣可以將房地產企業的真實財務狀況反映出來，從而推動房地產企業的財務管理水平及效率得到有效的提升。

（二）不斷更新完善房地產企業收入核算規范房地產企業應嚴格遵守新收入準則的有關規定，對收入核算規范進行不斷地更新完善，制定條理明確的收入確認標準。首先，根據銷售合同可以清楚地知道買方的付款方式，當付款是以商業或公積金按揭的方式時，房地產企業銷售出去的商品房，它的控制權實際上是掌握在提供按揭的機構手里的，在此種情況下仍需要按照實際的交樓時間作為收入確認的節點，在交樓之前所收到的房屋款則應該計入預收賬款中。而付款為一次性全款或分期付款的方式時，客戶其實已經掌握了商品房的實際控制權，那么就可以根據交付時段來確認收入，也就是說根據工程完工的進度將預收房款計入確認收入。由此可以看出，通過付款方式進行劃分，不僅符合會計準則的相關要求，而且還能夠真正準確地反映出企業的財務信息和狀況，從而為房地產企業的經營決策提供重要依據。

（三）進一步規范房地產企業借款費用核算房地產企業應將借款費用明確的區分為專門、一般。并通過設置輔助賬的方式來區分借款，而在賬面上不能清楚記錄的則可用借款臺賬來區分。不同性質的借款各自分開進行核算。專門借款是指因企業開發經營而專門借入的款項，而一般借款則是指一般性質的生產經營借款。專門借款產生的利息費用，應在其滿足資本化條件下，用實際發生的利息減掉還未被動用的借款產生的利息計入開發利息成本。一般借款產生的利息費用則是按照配比原則，將實際占用資金進行分攤計算到各成本對象計入開發利息成本中。與此同時，房地產企業在項目開發的各個階段，應合理的規劃借款時間與金額，從而使企業資金的利用更加合理化。

（四）完善房地產企業成本歸集結轉核算規范首先，在成本會計核算工作中，成本預算和成本審核是分屬于兩個部門的，而只有兩部門共同協作，才能使企業成本會計工作得以更加有序地開展。因此，房地產企業應組織相關部門一起商討，制定統一的目標成本科目，從而使成本會計核算工作效率得到有效提升。其次，結合實際情況組織會計人員進行相關的專業知識培訓，并制定財務工作考評制度，推動會計人員充分掌握相關會計政策、成本核算規則等，進而使房地產企業成本核算更加的具有準確性。

結語

綜上所述，針對當前房地產企業在財務會計核算方面存在的問題進行分析研究，采取相應的改進措施，對財務會計核算制度進行不斷地完善，制定并遵守財務會計核算標準，從而使企業財務管理水平和效率得到有效提高。

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作者：王晶 單位：吉林省同仁眾和房地產開發有限公司