談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也蒸蒸日上，更多的投資選擇進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。然而在具體的問(wèn)題和數(shù)據(jù)研究下，就可以發(fā)現(xiàn)由于各種因素的限制導(dǎo)致許多投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)有很多的不足和缺陷，只有解決了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的問(wèn)題，才能推動(dòng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。本文首先對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題進(jìn)行了研究分析且提出了相應(yīng)的科學(xué)解決措施，希望對(duì)相關(guān)工作者有所幫助。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)處理；問(wèn)題研究

投資性房地產(chǎn)主要是指為了賺取租金或房產(chǎn)增值，或者兩者性能兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以單獨(dú)計(jì)量和出售。其中包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)以及已出租的建筑物。值得一提的是，自用房地產(chǎn)和存貨，房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。對(duì)于具體的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理主要有兩個(gè)方面。一方面，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。另一方面，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的主要債務(wù)處理。目前新出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定，由于我國(guó)房地產(chǎn)不僅僅用人民的生存，而且轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)賺取資金和資本增值一種方式，所以如何公平、客觀的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)量是會(huì)計(jì)處理問(wèn)題的關(guān)鍵。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探究

完成會(huì)計(jì)記賬部是開(kāi)展投資性房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)信息核算工作的前提，只有明確的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)賬簿格式才可以進(jìn)行進(jìn)一步的會(huì)計(jì)核算。并且在后續(xù)的會(huì)計(jì)核算中，一定要采取實(shí)際的科學(xué)的記賬方法來(lái)進(jìn)行具體的核算，保證會(huì)計(jì)核算的科學(xué)性和精準(zhǔn)性。但是目前的投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算中還存在許多問(wèn)題，例如公允質(zhì)量問(wèn)題，轉(zhuǎn)換質(zhì)量問(wèn)題，投資性房地產(chǎn)范圍劃分等。

（一）公允計(jì)量問(wèn)題目前在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)最普遍的問(wèn)題就是公允計(jì)量問(wèn)題。目前大部分的投資性房地產(chǎn)單位在進(jìn)行資產(chǎn)核算時(shí)都運(yùn)用到了公允價(jià)值核算模式。也就是在具體的實(shí)施過(guò)程中，要把這項(xiàng)模式的總收入和總利潤(rùn)計(jì)算到會(huì)計(jì)核算中，但是在實(shí)際的核算工作中卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)效果。也就是說(shuō)，目前的公允價(jià)值核算模式無(wú)法促進(jìn)投資性房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)核算的客觀公平，仍然影響單位財(cái)務(wù)報(bào)表。這不僅會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算難度變大，質(zhì)量降低。而且會(huì)影響投資性房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。造成公允計(jì)量問(wèn)題的主要因素是由于會(huì)計(jì)核算需要大量的人力資源，目前高素質(zhì)的會(huì)計(jì)，人力資源經(jīng)濟(jì)成本較高，所以在具體的會(huì)計(jì)核算中，會(huì)由于人力資源素質(zhì)較低或人力資源不足導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不規(guī)范，不合理，對(duì)整體的資產(chǎn)核算產(chǎn)生一定的影響。

（二）轉(zhuǎn)換計(jì)量問(wèn)題根據(jù)數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)單位中總會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換計(jì)量問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致建筑企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。這是由于在具體的公允價(jià)值核算時(shí)轉(zhuǎn)換的當(dāng)天公允價(jià)值，如果把報(bào)賬價(jià)目金額變小，就會(huì)顯示為當(dāng)前的企業(yè)損益。這就導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)當(dāng)期損益科目以及資本公積就會(huì)相應(yīng)的有所變化，不僅對(duì)會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響，而且會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算效益的質(zhì)量降低。

（三）會(huì)計(jì)處理方法缺乏一定的實(shí)踐性我國(guó)大部分針對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)。核算時(shí)，都鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，但是公允價(jià)值模式存在一定的缺陷和不完善的基礎(chǔ)條件，再加上在具體的核算過(guò)程中沒(méi)有專門性的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，就導(dǎo)致在具體實(shí)踐公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)出現(xiàn)核算漏洞。

（四）各個(gè)企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息缺乏可比性建筑企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)大幅度的降低企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息可比性，在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定時(shí)，企業(yè)采用成本。模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)算，就會(huì)造成資產(chǎn)評(píng)估低于房地產(chǎn)本身的公允價(jià)值。盡管如果市場(chǎng)條件滿足公允價(jià)值計(jì)量所需要的條件和基礎(chǔ)，但是，企業(yè)在供應(yīng)價(jià)值計(jì)量的結(jié)果還會(huì)受到市場(chǎng)交易信息的影響，最后導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)算量出現(xiàn)偏差。所以綜上所述公允價(jià)值計(jì)量模式可以輕易地改變公司利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息可比性降低。

（五）涉稅問(wèn)題無(wú)法確定由企業(yè)利益的產(chǎn)生，就會(huì)有稅務(wù)的繳納。但是，在投資性房地產(chǎn)相關(guān)的涉稅問(wèn)題中，如果運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，便無(wú)法具體的解決房地產(chǎn)相關(guān)涉稅問(wèn)題。

（六）監(jiān)督機(jī)制不完善目前我國(guó)大部分的投資性房地產(chǎn)單位的監(jiān)督機(jī)制不夠科學(xué)，不夠完善，在具體的會(huì)計(jì)核算中造成了許多的不便，對(duì)于核算后的經(jīng)濟(jì)成本與實(shí)際出現(xiàn)了較大的偏差。這有一部分原因是由于相關(guān)的投資性房地產(chǎn)管理人員缺乏明確規(guī)范的管理工作和措施，會(huì)計(jì)工作者在記賬登記與月結(jié)環(huán)節(jié)展開(kāi)的內(nèi)部控制不到位。主要原因還在于監(jiān)督機(jī)制不完善，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部發(fā)展矛盾。

二、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題的科學(xué)措施

（一）調(diào)整會(huì)計(jì)核算公允計(jì)量問(wèn)題，細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量條件和范圍解決會(huì)計(jì)核算公允計(jì)量問(wèn)題最主要的是要科學(xué)地進(jìn)行調(diào)整，在具體的核算工作中，要把公允價(jià)值出現(xiàn)進(jìn)行更改。在具體地選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，相關(guān)企業(yè)需要充分考慮投資性房地產(chǎn)的實(shí)際情況，并且要結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行方式方法的選擇。選擇時(shí)，一定要確定公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵和所需條件，并且結(jié)合目前投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)波動(dòng)和市場(chǎng)背景，通過(guò)與歷史成本計(jì)量模式進(jìn)行比較后來(lái)確定公允價(jià)值計(jì)量模式，保證公允價(jià)值計(jì)量的科學(xué)性和合理性。

（二）制定合理的公允價(jià)值計(jì)量操作方法新出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，主要是為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)制度和國(guó)際會(huì)計(jì)制度進(jìn)行接軌，但由于實(shí)際的公允價(jià)值計(jì)量，因?yàn)槿狈?shí)際性的操作，導(dǎo)致處理方法不得當(dāng)，距離管理要求和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)大的距離。所以可以借鑒國(guó)際先進(jìn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為參考對(duì)象，再根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)制定更加成熟的公允價(jià)值計(jì)量操作方法。此外，為了促進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作的順利展開(kāi)以及日后的后續(xù)計(jì)量方法，要保證從始至終盡量采取一種計(jì)量方法，這樣可以大幅度地提高核算效率，保證投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。

（三）提高會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)投資性房地產(chǎn)要運(yùn)用到公允計(jì)量模式，由于以往沒(méi)有會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)實(shí)踐來(lái)進(jìn)行公允計(jì)量模式的支撐和指導(dǎo)，所以目前的公允計(jì)量模式還處于探索階段。投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)波動(dòng)很大，市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)高居不下，大部分的投資性房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)獲得公允、有價(jià)值的價(jià)格信息。這就給投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員賬務(wù)處理和入賬價(jià)值確定以及公允價(jià)值評(píng)估帶來(lái)了一定的難度。對(duì)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)也提出了更高的要求。盡管處于逐步完善的階段，但是所有企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行教育和學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使其深入地掌握和使用投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方法，并且了解國(guó)際先進(jìn)的核算方法，在必要時(shí)可以大幅度地提高核算效率和質(zhì)量。避免由于會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，而影響了我國(guó)整個(gè)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值核算的完整性和準(zhǔn)確性，影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）完善和明確所得稅會(huì)計(jì)的相關(guān)核算規(guī)定由于投資性房地產(chǎn)相關(guān)涉稅問(wèn)題利用公允價(jià)值計(jì)量模式無(wú)法具體地解決相關(guān)涉稅問(wèn)題，所以我國(guó)稅法以及相關(guān)的涉稅法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善和改革，針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)涉稅問(wèn)題核算和解決提出更加明確的方案和對(duì)策，以便于更好地解決涉稅問(wèn)題。

（五）健全會(huì)計(jì)核算監(jiān)督體制目前，我國(guó)大部分的投資性房地產(chǎn)單位的監(jiān)督體制不夠科學(xué)和完善，有些企業(yè)會(huì)鉆制度的空子，采用對(duì)自己有利的計(jì)量措施。所以要深入研究監(jiān)督體系，完善監(jiān)督體制及內(nèi)部控制方案，從而保證公允價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)量可以正常順利地開(kāi)展，保證公允的客觀公正。

（六）建立完善的市場(chǎng)體制由于某國(guó)目前的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還未成熟，并且缺乏公平良性的競(jìng)爭(zhēng)模式，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格不穩(wěn)定。所以，我國(guó)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查調(diào)研，制定出適合當(dāng)?shù)夭块T房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展的方案，從地方到全國(guó)逐步推進(jìn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)交易網(wǎng)規(guī)模化和科學(xué)化，盡可能的穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。

三、結(jié)語(yǔ)

目前我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)正處于關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型階段，但是由于各種因素限制了許多投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。首先是公允計(jì)量問(wèn)題，其次是轉(zhuǎn)換計(jì)量問(wèn)題，以及會(huì)計(jì)處理方法缺乏一定的實(shí)踐性，最后包括監(jiān)督機(jī)制不完善以及涉稅無(wú)法確定以及各個(gè)企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息缺乏可比性。要想解決好投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的問(wèn)題，就要提出科學(xué)的解決方案。①調(diào)整會(huì)計(jì)核算公允計(jì)量問(wèn)題，細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量條件和范圍。②制定合理的公允價(jià)值計(jì)量操作方法。③提高會(huì)計(jì)從業(yè)者的綜合素質(zhì)。④完善明確所得稅會(huì)計(jì)的相關(guān)核算規(guī)定。⑤健全會(huì)計(jì)核算監(jiān)督體制以及建立完善的市場(chǎng)體制。這樣才能保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成功轉(zhuǎn)型，與國(guó)際接軌。從而促進(jìn)中國(guó)特色社會(huì)主義道路發(fā)展，穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，讓房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)并服務(wù)于人民生活。

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作者：黃秋英 單位：福建省寧德市蕉城區(qū)土地測(cè)繪規(guī)劃隊(duì)