淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的有效控制
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摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)的影響較大。為了使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更好地適應(yīng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平顯得尤其必要?；诖?，本文先是對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，然后就其財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題提出有效控制的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；控制
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)發(fā)展相比，有著收益高、資金需求高、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)情況又與資金情況有著重要的聯(lián)系，尤其是資金管理和稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，始終貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升自身的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，則必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并且要針對(duì)財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，以此提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
（一）資金管理。一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常是由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，主要是土地獲取、項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收以及房屋交付等環(huán)節(jié)。而資金是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)中，而且由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中所需要的資金量大且投入產(chǎn)出的周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作來(lái)說(shuō)，做好資金管理非常關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)資金管理，首先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土地獲取的環(huán)節(jié)來(lái)看，其需要大量的資金投入，土地成本是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中比重最大的，而且房地產(chǎn)在土地款的融資渠道上基本是自有資金覆蓋，在取得外部金融機(jī)構(gòu)的融資渠道較少且難度較大。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能夠順利進(jìn)行，取決于一個(gè)企業(yè)自身的資金情況，如果企業(yè)自身的資金不足，則難以有效進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。對(duì)于土地獲取環(huán)節(jié)融資難度較大的問(wèn)題，可以考慮成立聯(lián)合體來(lái)獲取土地，以此減輕企業(yè)資金的壓力。除了土地獲取環(huán)節(jié)融資難度較大以外，其他環(huán)節(jié)的融資模式可選擇性則較多，比如股權(quán)、基金、保險(xiǎn)和債權(quán)等等，這些都是可以根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)而選擇。此外，在房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，關(guān)于資金回款的問(wèn)題，可以考慮在政策允許的情況下，加快開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，提前辦理相關(guān)的預(yù)售證件，而對(duì)于房產(chǎn)銷(xiāo)售的資金監(jiān)管，企業(yè)要積極與政府部門(mén)進(jìn)行溝通，通過(guò)降低監(jiān)管額度將超額資金投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中或者可以歸還項(xiàng)目融資，以此降低資金的投入，提高資金的使用效益。（二）稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃也是貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工驗(yàn)收整個(gè)階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員也需要重點(diǎn)關(guān)注稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)方面涉及的稅種較多且稅額較大，包括土體獲取階段的契稅，項(xiàng)目立項(xiàng)階段的印花稅，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的城鎮(zhèn)土地使用稅，銷(xiāo)售階段的增值稅、企業(yè)所得稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，還有自有階段的房產(chǎn)稅等等，這些都與稅務(wù)密不可分。在稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，對(duì)于稅種較多的問(wèn)題，財(cái)務(wù)人員要在相關(guān)的法律法規(guī)許可范圍內(nèi)對(duì)稅負(fù)情況進(jìn)行有效籌劃，而如果財(cái)務(wù)人員沒(méi)有相應(yīng)的稅務(wù)管理水平，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)防控。做任何事之前，通常都是需要提前規(guī)劃的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不例外，而且其涉及的內(nèi)容和資金較多，更需要進(jìn)行提前規(guī)劃。就土地獲取階段來(lái)說(shuō)，無(wú)論是以哪種方式獲取土地，都需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、資金流量預(yù)計(jì)和開(kāi)發(fā)假設(shè)等環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析。同時(shí)，做好預(yù)算規(guī)劃也是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谌P(pán)開(kāi)發(fā)方案階段，需要在實(shí)際情況可研的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而全面預(yù)算階段需要對(duì)年度預(yù)算、季度預(yù)算、未來(lái)預(yù)測(cè)預(yù)算等方面進(jìn)行多項(xiàng)工作，其中未來(lái)預(yù)測(cè)預(yù)算包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)、現(xiàn)金流預(yù)計(jì)、利潤(rùn)預(yù)計(jì)、投資支付預(yù)計(jì)等等，這些方面都需要經(jīng)過(guò)一定的審批程序后方可執(zhí)行，且執(zhí)行結(jié)束后還需要進(jìn)行相關(guān)的考核工作，所以全盤(pán)開(kāi)發(fā)階段和全面預(yù)算階段的工作都會(huì)直接影響企業(yè)執(zhí)行的效果，這便要求了相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)加以重視，并做好預(yù)算規(guī)劃工作。此外，除了上述的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)也是必不可少的環(huán)節(jié)，需要對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)計(jì)，并做好相應(yīng)的防范和控制措施，以此保障項(xiàng)目順利地開(kāi)展。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中主要存在的問(wèn)題
（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度。目前，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中，主要存在的問(wèn)題是其財(cái)務(wù)管理制度還不夠完善，以至于進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)沒(méi)有有效的管理辦法，在資金管理方面難以有效控制，且對(duì)于企業(yè)自有資本、資金融資等方面的工作難以有效協(xié)調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以有效控制。（二）財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱和素質(zhì)較低。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題中，除了缺乏完善的財(cái)務(wù)制度之外，其財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也相對(duì)較薄弱和素質(zhì)有待加強(qiáng)。主要是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍的建設(shè)力度不足，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，加之部分財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)方面與實(shí)際工作不相匹配，從而難以有效提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施
（一）完善財(cái)務(wù)管理制度，提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)。要想有效提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平，首先需要不斷完財(cái)務(wù)管理制度，具體就是要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督和管理，明確財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)事項(xiàng)管理制度，確保財(cái)務(wù)人員在處理財(cái)務(wù)事項(xiàng)時(shí)有據(jù)可依，從而有效規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，提升財(cái)務(wù)管理水平。此外，也要注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍的建設(shè)，通過(guò)開(kāi)展相關(guān)的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，并且要完善相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度，充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的工作積極性和熱情，以此提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效率。（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金管理。資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在這一環(huán)節(jié)中主要包括融資、投資和效益產(chǎn)出等方面，這些方面都是企業(yè)資金管理環(huán)節(jié)中重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，也是難度較大的工作。對(duì)此，企業(yè)需要不斷完善融資體系，擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，以此提高資金的使用效益。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：第一，在融資渠道方面，除了債券融資之外，可以考慮采用股權(quán)融資的方式進(jìn)行，以此降低企業(yè)資金壓力；第二，建設(shè)科學(xué)合理的資金管理體系，并且要在國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)下不斷規(guī)范資金管理體系，包括制度制定、投資計(jì)劃、投資失誤的有效控制，以此確保融資和投資活動(dòng)的安全性，確保資金的合理利用；第三，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到外界因素的影響較大，而且資金額投入大、周期長(zhǎng)，所以財(cái)務(wù)部門(mén)必須要重視項(xiàng)目資金的預(yù)算管理，要定期對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況進(jìn)行了解和實(shí)時(shí)跟蹤，對(duì)資金使用的全過(guò)程進(jìn)行全面的管控，同時(shí)針對(duì)資金周轉(zhuǎn)較慢的問(wèn)題，要重點(diǎn)關(guān)注資金回款的速度，確保資金的再次投資使用，提升資金的使用效率，從而緩解企業(yè)債務(wù)壓力。（三）優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案應(yīng)當(dāng)在誠(chéng)信納稅、遵紀(jì)守法的原則上進(jìn)行，并且要在稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)深刻貫徹這一理念，在稅收法律和政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以此有效提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要不斷提升自身稅務(wù)管理水平，對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行優(yōu)化，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及較多稅種問(wèn)題，要重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地使用優(yōu)惠減免政策，從而有效降低企業(yè)的資金壓力。往往一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益情況會(huì)根據(jù)所制定的稅務(wù)籌劃方案不同而產(chǎn)生差異，這便要求了財(cái)務(wù)人員需要具備一定的管理能力和素質(zhì)，以此做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)防控。加強(qiáng)財(cái)務(wù)計(jì)劃具體就是要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行合理規(guī)劃，其中最重要的是稅務(wù)籌劃和資金籌劃兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作，對(duì)于這兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制手段進(jìn)行有效控制。就資金籌劃環(huán)節(jié)，由于其籌劃方式較多，所以也導(dǎo)致了這一環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)要想實(shí)現(xiàn)有效的資金籌劃，就要在制定科學(xué)合理的資金方案之上，做好各個(gè)方面的分析工作，包括財(cái)務(wù)管理的影響、收益影響以及后續(xù)影響等等，同時(shí)也要做好事后的考核工作，以對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行有效的管控，最大程度地降低失誤率。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控則需要明確財(cái)務(wù)管理的對(duì)象，包括資金周轉(zhuǎn)情況、財(cái)務(wù)關(guān)系、管理目標(biāo)、管理環(huán)境等等方面，總之就是要做好財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
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作者:孫娟 單位:合肥冠升置業(yè)投資有限公司