房地產企業(yè)會計核算特殊性
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摘要：本文從房地產企業(yè)會計核算特殊性展開分析，并以此為依據(jù)，提出建立健全的會計核算體系，強化成本管理；立足于實際情況，確認收入政策與成本計量方式的有效對策，旨在房地產企業(yè)在實際的運營過程中，明確會計核算的特殊性，使房地產企業(yè)能夠盡快適應市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，對于各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與管控，進而避免風險問題發(fā)生，實現(xiàn)房地產企業(yè)的綜合性發(fā)展。
關鍵詞：房地產企業(yè)；會計核算；特殊性；成本計量；收入確認
1房地產企業(yè)會計核算特殊性
1.1收入確認存在一定的特殊性。在房地產企業(yè)的實際運營過程中，商品房的銷售收入是其主要的經(jīng)濟來源，會對于房地產企業(yè)的利潤指標產生直接影響，對商品房的銷售收入進行確認，不僅與企業(yè)的實際經(jīng)濟效益息息相關，還會影響企業(yè)管理層的經(jīng)營決策。根據(jù)《新會計準則》，企業(yè)在實際運營過程中形成的，可能會導致所有者權益增加的，與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益就是收入。在準則中對于商品銷售做出了明確的規(guī)定。但是由于房地產企業(yè)的特殊性，在風險與報酬轉移的時間點存在一定的不同，主要表現(xiàn)為以下兩個方面：有些房地產企業(yè)認為，在竣工驗收階段確定合格之后，并且在進行買賣合同的全過程中，商品房銷售的風險已經(jīng)實現(xiàn)了轉移，相關的工作人員認為應當在此時進行收入的確認。這種想法主要就是將我國的基本法律法規(guī)作為依據(jù)，沒有經(jīng)過工程驗收，或是驗收不合格的項目，不能夠進行交付與使用。房地產企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，經(jīng)過驗收合格后，才能夠投入使用。有些房地產企業(yè)認為，在滿足驗收合格與合同簽訂這兩個條件之下，風險轉移主要是在進行產權交接的過程中。我國的相關法律法規(guī)中規(guī)定，若企業(yè)存在房型與實際面積存在較大誤差，或是出現(xiàn)質量不達標的問題，購房者可以選擇退房。由于這些因素的存在，企業(yè)認為只有在進行房屋移交之后，才真正實現(xiàn)風險轉移，進而確認銷售收入。但是在實際的發(fā)展過程中，利用這種方式，不僅會影響收入確認的時間，還忽視了實質重于形式的原則，導致收入與成本的配比存在一定的不合理現(xiàn)象。1.2成本計量存在一定的特殊性。由于房地產企業(yè)的經(jīng)營過程較為復雜，不僅包括征地開發(fā)，還包括售后服務的全過程，相關的管理人員需要對眾多對象進行成本計量。首先，房地產企業(yè)在進行會計成本計量的過程中，應當含括以下兩個部分，其中一部分就是在實際開發(fā)過程中，產生的實際支出費用，例如，竣工驗收的房屋成本，這一部分能夠從企業(yè)的會計記錄中獲得，還有另外一部分沒有完工的公共配套設施的成本支出，針對這一部分未完工的支出需要進行數(shù)據(jù)的預估，進而在一定程度上導致成本計量不準確。另外，房地產企業(yè)的建筑工程大多采用外包的方式，由于一些不能避免的原因，導致商品房已經(jīng)竣工驗收，但是并沒有在同一會計期間內進行核算，導致會計人員無法及時的進行成本記錄。1.3借款費用處理存在一定的特殊性。就房地產企業(yè)的實際情況進行分析，其具有資金投入數(shù)額較大，項目周期較長的特點，在實際的運營過程中需要得到不斷的資金供應，但是房地產企業(yè)的資金回籠速度較慢，進而導致大部分企業(yè)都會采取銀行借款的方式。房地產企業(yè)向銀行進行借款的周期較長，會在一定程度上產生較大的利益費用。因此，如何區(qū)分企業(yè)借款的性質，對借款利息進行正確計算十分重要，相關的工作人員應當立足于實際情況，在滿足國家相關會計核算的基礎上，將資金的使用效益發(fā)揮到最大化。
2做好房地產企業(yè)會計核算工作的有效措施
2.1建立健全的會計核算體系，強化成本管理。就我國房地產企業(yè)的實際情況進行分析，大多數(shù)房地產企業(yè)內部都沒有建立完善的會計核算體系，僅僅籠統(tǒng)的使用《新會計準則》，各個房地產企業(yè)只能立足于實際情況，展開一系列的業(yè)務處理，這種情況會導致以下兩種結果：①由于各個房地產企業(yè)的經(jīng)營理念與規(guī)模不同，都有自身獨有的會計確認程序，企業(yè)之間的信息缺乏可比性。②房地產企業(yè)針對于某些要素，尤其是針對于成本與收入的處理，具有較大的發(fā)展空間，這種方式容易導致實際情況與企業(yè)的財務報表存在較大的差異，還會導致會計信息失真的現(xiàn)象發(fā)生。針對于房地產企業(yè)來說，其與我國的經(jīng)濟發(fā)展有著直接的關系，因此逐步建立健全的管理制度十分重要。首先，相關部門應當積極推出專門的房地產會計準則，進而為企業(yè)會計核算工作開展打下穩(wěn)固基礎。其次，房地產企業(yè)應當進一步加強對于成本支出費用的管控，會計人員不僅應當逐步提高自身的專業(yè)素養(yǎng)與能力，還要對自身的工作行為進行合理的約束，從根本上避免弄虛作假的現(xiàn)象發(fā)生。最后，房地產企業(yè)要合理的披露會計信息，其中含括成本披露、土地儲備量等信息，進而將風險因素直觀的揭示出來，為后續(xù)工作的順利開展打下穩(wěn)固基礎。2.2立足于實際情況，確認收入政策與成本計量方式。在房地產企業(yè)還沒有建立統(tǒng)一的會計核算制度之前，企業(yè)的相關會計人員就應當立足于實際情況，選擇能夠將企業(yè)真實信息反映出來的方式。從確認收入的角度進行分析，房地產企業(yè)在實際的管理過程中，應當秉承著實效性與謹慎性的原則。首先，應當進行竣工驗收手續(xù)的辦理，還要簽訂具備買賣合同的條件。相關工作人員需要根據(jù)合同的基本約定，及時通知購買者，并且有足夠的證據(jù)表示企業(yè)能夠順利收到銷售款。此時，不管企業(yè)是否已經(jīng)辦理完產權交接手續(xù)，相關的工作人員都可以進行收入確認。這種方式不僅能夠在一定程度上避免風險問題發(fā)生，還能夠加快收入確認的時間，對于實際的收入成本進行配比。從成本計量的角度展開分析，相關的工作人員首先應當明確成本計量的對象，針對于周期較長的開發(fā)項目，需要對成本進行精細化管理，并立足于實際情況，將項目劃分為幾個容易預估的成本核算度對象。其次，應當利用適當?shù)某杀居媰r方式，針對于費用辨別具有一定難度的項目，相關的工作人員應當采取科學的預估方式，對成本數(shù)值進行科學化的預測。從借款費用的角度進行分析，房地產企業(yè)應當對借款資本進行計量，結合企業(yè)長遠發(fā)展目標，規(guī)定企業(yè)向銀行借款的資金范圍與時間范圍，與此同時進行期間的劃分，針對于項目開發(fā)的不同階段，規(guī)劃如何進行借款，會計人員要明確會計核算的重點內容，在企業(yè)內部定期開展對于會計人員的培訓工作，樹立員工良好的會計核算意識，將核算管控工作落實到各工作環(huán)節(jié)當中，進而避免財務風險與經(jīng)營風險的發(fā)生，逐步構建高素質的會計核算隊伍，為房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出巨大的貢獻，逐步創(chuàng)造出更高的企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益，搶占更多的市場份額。
結束語
綜上所述，在房地產企業(yè)的實際發(fā)展過程中，會計核算方面還存在一定的不足，相關的工作人員應當明確企業(yè)經(jīng)營的特殊性，在進行業(yè)務處理的過程中，結合企業(yè)的實際情況，逐步提高企業(yè)的法律意識。另外，在房地產企業(yè)內部建立健全的會計核算體系，明確企業(yè)的收入范圍與處理方式，利用適當?shù)慕鉀Q措施，優(yōu)化開發(fā)流程。最后，務必要保證會計核算的真實性與科學性，進而將企業(yè)的真實運營情況反映出來，為企業(yè)的重大經(jīng)營決策提供依據(jù)，推動企業(yè)的健康長遠發(fā)展。
參考文獻
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作者：張慶波 單位：濟南鼎鑫置業(yè)有限公司,山東 濟
