房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題分析

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【摘要】由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)作就受到了人們重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算運(yùn)行中的弊端逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，怎樣加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，屬于社會(huì)都正在積極思考以及重視的問(wèn)題，依靠對(duì)問(wèn)題不斷的研究，使實(shí)際操作當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題與疑點(diǎn)得到處理，逐漸推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化以及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高以及投資時(shí)間較長(zhǎng)的特征。從經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為準(zhǔn)，那么就要求必須在會(huì)計(jì)核算工作中加強(qiáng)謀劃，來(lái)配合工程的開(kāi)發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價(jià)值特點(diǎn)，銷(xiāo)售常常采取預(yù)售以及分期付款銷(xiāo)售方式，會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績(jī)波動(dòng)非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，怎樣在門(mén)類(lèi)諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點(diǎn)相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算措施，使得會(huì)計(jì)人員所提供的會(huì)計(jì)信息可靠真實(shí)，屬于當(dāng)今急需處理的重要問(wèn)題。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售常常采取預(yù)售以及分期收款銷(xiāo)售之類(lèi)的多種銷(xiāo)售方法，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上有著分歧存在。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)制》中要求以結(jié)算賬單提交至買(mǎi)方且獲得認(rèn)可來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移來(lái)作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂，其關(guān)鍵問(wèn)題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品成本和售價(jià)不配比

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，對(duì)其開(kāi)發(fā)之時(shí)，因?yàn)楣こ踢€沒(méi)有竣工或者即便產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項(xiàng)同樣不能確認(rèn)為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價(jià)一直都是圍繞成本來(lái)上下波動(dòng)的，但是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷(xiāo)售就是依照戶(hù)型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個(gè)戶(hù)型與樓層的售價(jià)和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷(xiāo)售的時(shí)候，低層售價(jià)比高層的售價(jià)要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因?yàn)槌虻牟煌?，售價(jià)的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷(xiāo)售卻是依照戶(hù)型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個(gè)戶(hù)型與樓層的售價(jià)和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對(duì)象總成本來(lái)除以總的建筑開(kāi)發(fā)面積，計(jì)算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷(xiāo)售面積相乘就得到本期的銷(xiāo)售成本。如此均攤計(jì)算得到的結(jié)果沒(méi)考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營(yíng)成果也不具備真實(shí)性。

1.3評(píng)價(jià)指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績(jī)真實(shí)反映出來(lái)

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強(qiáng)的特殊性，其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)當(dāng)中常常是業(yè)績(jī)的波動(dòng)很大，對(duì)于一般公司業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)是不適用的。所以，評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)，也不可以單單用指標(biāo)來(lái)論好壞，需要透過(guò)指標(biāo)來(lái)觀察實(shí)際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實(shí)力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算工作的完善對(duì)策

2.1收入確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的確定以及應(yīng)用

銷(xiāo)售房地產(chǎn)商品收入確認(rèn)需要滿(mǎn)足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律標(biāo)準(zhǔn)與專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)指的是我國(guó)法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷(xiāo)售一定要滿(mǎn)足的標(biāo)準(zhǔn)或條件：比如針對(duì)出讓方式得到土地使用權(quán)，沒(méi)有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒(méi)有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書(shū)，以及沒(méi)有依據(jù)出讓合同要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，沒(méi)有依法登記來(lái)取得權(quán)屬證書(shū)的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。與法律標(biāo)準(zhǔn)不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開(kāi)發(fā)完成，還可能取得了報(bào)酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認(rèn)，相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)屬于專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條件。而專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指的是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)機(jī)制中要求的商品銷(xiāo)售收人的確認(rèn)規(guī)范。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收入確認(rèn)通常是以報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準(zhǔn)，在理論上較為合理，然而因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實(shí)際操作過(guò)程中存在很大困難。銷(xiāo)售合同屬于在房屋沒(méi)有建成完工之前的預(yù)銷(xiāo)售，企業(yè)無(wú)論有沒(méi)有收取款項(xiàng)，都不屬于現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對(duì)預(yù)收貨款進(jìn)行收取與收入確認(rèn)條件不符，不可以作為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的依據(jù)，針對(duì)正式房屋銷(xiāo)售合同的簽訂，因?yàn)樯唐匪袡?quán)主要報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方，與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認(rèn)為收入，買(mǎi)方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候確認(rèn)收入，就會(huì)造成收入的滯后，與收入確認(rèn)原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認(rèn)收入的唯一必要性條件。

2.2計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格理念的引入，使得銷(xiāo)售收入和成本相配比

計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格概念引入，處理和銷(xiāo)售收入不相配比的狀況。即開(kāi)發(fā)房屋滿(mǎn)足可銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場(chǎng)、成本等因素來(lái)制定計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，用實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本來(lái)除以計(jì)劃的銷(xiāo)售總額計(jì)算出計(jì)劃銷(xiāo)售成本率對(duì)商品房成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。實(shí)際工作過(guò)程中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實(shí)際售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計(jì)劃售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實(shí)際售價(jià)成本率法，就是在季度的前兩個(gè)月依照實(shí)際售價(jià)乘計(jì)劃銷(xiāo)售成本得到季末的銷(xiāo)售成本的方法進(jìn)行調(diào)整。此種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實(shí)用，其優(yōu)點(diǎn)為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個(gè)月受到房?jī)r(jià)的影響會(huì)存在一定的誤差，而且不可以準(zhǔn)確及時(shí)地提供具體的成本資料。而計(jì)劃售價(jià)成本率法，是一直依照計(jì)劃售價(jià)乘計(jì)劃銷(xiāo)售成本率的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時(shí)可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲(chǔ)備量與成本組成的信息。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備成本情況，一定程度上對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對(duì)土地儲(chǔ)備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的附注當(dāng)中披露土地的儲(chǔ)備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項(xiàng)現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位，對(duì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷(xiāo)售得到的現(xiàn)金、采購(gòu)工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還沒(méi)有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機(jī)制對(duì)有的業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理沒(méi)有明確要求或者要求不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和實(shí)際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中有很多問(wèn)題。但是，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)逐漸健全，伴隨新會(huì)計(jì)機(jī)制以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地，會(huì)計(jì)核算工作一定會(huì)不斷的完善規(guī)范起來(lái)。

參考文獻(xiàn)

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作者:韋升浩 單位:安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司