商業建筑空間模型的建構分析

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摘要:本文從商業地產的產品空間組合所產生的價值提升、公共空間的形式變化所產生的模式優化、交通方式的立體組織所產生的動線優化、城市資源的挖掘整合所產生的品質提升等方面著手研究，對商業建筑空間模型的建構進行如下剖析。

關鍵詞:商業建筑;空間模型

關于形式的命題是自20世紀初現代建筑運動產生以來最有爭議的命題之一，其中路易斯•沙利文(LouisSullivan)的經典語錄———“形式追隨功能”(Formfollowsfunction)，除了對風格的倡導之外，更多的應該被解讀為對于設計方法論的高度概括。而今，在討論當代商業建筑的物理空間形態時，形式、功能、風格都不在是糾結的重點，而一切緊緊圍繞的命題只有“商業價值”，博物經濟學在這里體現的淋漓盡致，因此我們仍然可以借用先賢的經典句式，概括我們的設計方法論———“形式追隨價值”。同樣，我們的空間模型的建構目標也十分明確:(1)打破空間上的商業價值衰減規律;(2)提供商業運營模式的多元化;(3)創造最極致的產品附加值!

1商業地產的產品空間組合所產生的價值提升

對于建筑師而言，商業地產的物業產品具有兩大可用于設計操作的屬性，即空間物理屬性和價值屬性。其中，物理空間屬性用以適配不同的用地條件，而各類產品之間明確的價值排序又是其空間組合的基礎。在武漢綠地香樹花城社區商業中心項目中，我們需要將更多的物理空間容量轉化為溢價高易去化的商業街鋪類產品。傳統的商業模型中，一般將集中式主力業態的大體量空間設置于三四層或更高的地方，消化三層以上商業價值衰減較多的空間，并形成豎向上的人流帶動，有時為了配合主力業態的招商甚至需要將其安排在臨街甚至是主要人流來向的街角。這樣的商業模式很難在商鋪價值和主力業態的招商優勢之間取得平衡。實際上大體量商業空間的屋面是傳統商業模式中往往忽略的商業價值點，于是我們在新的商業模型中將大體量主力業態空間直接放置于首層，僅在臨近主要居住社區的界面設置街鋪以塑造“次街氛圍”，而將臨近城市快速路一側難于形成街鋪氛圍的沿街界面都釋放給主力店，增強主力店的昭示性，給予招商充分的空間。通過對于地形的利用和主要人流來向上的豎向交通拉動，將大空間的屋面轉化為“首層”，其上設置街區式商業，甚至是附加值更高的類商墅或者獨棟式商墅產品。這種通過商業產品的空間置換，實現了覆蓋率的極限利用，并將一棟高層塔樓的空間容量置換為了商業街鋪(在實施方案中考慮到商業街區的品質，采取了折中的方式，保留了三棟塔樓的方案)，拉高產品貨值且易于去化，同時也形成了親切的街區式商業，更合適大型居住社區商業中心的場所氛圍。

2公共空間的形式變化所產生的模式優化

商業建筑中的公共空間可以被理解為剝離了各種商業業態之后的“剩余空間”，它聯系著各種類型的物業產品，是建筑師可以進行設計操作的又一重要元素，如組織商業動線、塑造商業環境、提供公共活動場所或城市開放空間。在西安首創北環中心項目中，我們通過公共空間的設計實現了在社區商業中心和奧特萊斯兩種商業模式之間的切換，同時還兼顧了所有商鋪易于去化的可能性。對于一個東西長約332米，南北進深約113米的狹長的三層商業建筑體量，通常的做法是在東西兩個連接城市道路的主要入口處和建筑的中段各設置一個中庭空間，再加上一條內部環線串接外圈的商鋪，另外局部還需要增加聯通南北的次動線。如此一來，問題有三:一是環中庭商鋪和環內街商鋪的商業價值差異所帶來的招商或去化上的難度，二是南北聯系的次動線會造成商業流線的混亂，三是這樣的商業模型不能支持作為奧特萊斯運營時，一線大牌獨立于其他品牌并獲得絕對空間區位優勢的可能性。于是，我們嘗試將商業中庭空間整合成一個東西長約200米的完整的室內花園，將傳統設計手法中商業中庭的概念轉化為城市開放空間的概念。帶狀花園形成中軸線，并在豎向標高上形成立體的花園，由一層逐級升至三層，東側是商業街區的主入口，西側則連接酒店和超高層辦公空間的大堂。這個公共空間設計策略一旦確定后，緊接著的商業動線的設計、業態的布局以及空間體驗感的營造都圍繞這個花園展開。由于地塊南邊地勢較高，停車場被直接設置于一層(可不計容)，停車后可直接進入帶狀花園，而將停車位和帶狀花園之間的界面設計為展示性和可達性最佳的商鋪，在未來運營時也可以作為奧特萊斯的一線品牌店。在東西入口處，我們利用豎向交通將人流直接拉動到二層，并形成一條單環線的商業街，商業街的小節點又與中軸線帶狀花園的大節點相聯系，形成互動。如此的商業模型，若在后期作為奧特萊斯運營時，不同的品牌店可通過豎向分布的方式和商業動線的適當分離形成一定程度的區隔;若作為社區商業運營時，則可將一層停車場西側部分空間轉化為集中的主力性業態。另外，帶狀花園空間及其兩側的商業街氛圍都植入了西域風情，希望再現長安繁華西市的情景，在兼顧傳統奧特萊斯商業風情化需要的同時，也增添了空間的體驗感。

3交通方式的立體組織所產生的動線優化

停車作為積極的動線組織要素介入到商業公共空間的設計之中，可以產生新的立體化的互聯互通式商業模型，這種新的停車模式與專業市場型的商業空間有很好的匹配度。在天津華北城商業項目中，我們的目標就是讓停車場成為核心的商業公共空間。天津華北城的二期作為啟動區，被定位為“專業的家居體驗MALL”，未來則作為整個大華北城嘉年華的一個主題型商業板塊。在這個商業空間中我們希望顧客可以最便捷地找到自己的目標商品區域，同時又能輕松地帶走所購物品，甚至在逛街的途中隨時可以將淘到的貨品放到自己車上，然后接著逛，關鍵是地下車庫也省了。于是，我們將二層屋面最核心的區域作為露臺停車場，停車場四周由五個形態鮮明的“次主力店盒子”和圍繞，“盒子”的外側由一條環形的商業街串聯。這種圍繞停車場的圈層式布置方式，使人流與商業界面之間產生最大的接觸面積，所形成的環形商業主動線，簡單而明確。“盒子”有很好的視覺引導性，它既是商品分區的標識物，也是絕好的展示體。停車場的中央設計了一處下沉式的露天劇場，既是廣場上的趣味空間，也作為溝通停車場和一層商業街區的通道，更是大華北城中軸線的南端節點。我們將室外的庭院空間分散到場地的四個角部，首先是作為步行人流的引導，其次可形成主題空間，再則為提供商業主動線上的廣場節點，最后也為后期商業區的建設預留可互聯互通的接口。在更遠期的規劃中，多地塊之間的聯系方式是多樣的，除了二層平臺的聯通道外，放大的聯通空間形成空中廣場，其中最大的聯系平臺將成為真正的屋頂嘉年華廣場，豐富的屋面形式構成可容納多樣的城市公共活動場所，也為這片商業綜合體提供持續的活力。

4城市資源的挖掘整合所產生的品質提升

對于商業地產而言，城市資源包含自然景觀資源、歷史文脈資源、公共交通資源及政策導向型資源。中海濟南瓏城商業中心項目所在的城市片區將以濟南華山歷史文化旅游資源再開發為契機，打造可容納10萬人的大型山湖生態新城。規劃中近400公頃的華山城市公園和未來城市公共交通系統的布點，將成為建構商業模型的重要切入點。項目由四塊用地組成，根據不同的資源配置情況，我們將這個約750米長的商業街區劃分成核心業態的主題型商業區，主力業態的街區型商業區，資源型業態的商墅區三大板塊。在南邊臨近城市公園一側的主題商業區中，城市公共交通被資源引入到商業體量的內部，公交站點直接進入商業的首層，機動車立體車庫則布置于商業二層，是人流與不同標高的商業空間無縫對接。內部交通及停車系統所占據的空間將建筑臨城市道路側的體量墊高，形成向華山公園一側層層跌落的立體式濱水街區，商業的臨水界面增加了1.7倍，商業的主體空間圍繞濱水主題展開。在主力商業街區一段，我們將與地鐵站點結合的商業入口廣場和濱水景觀帶作為兩個重要的人流拉動點，之間形成一條兩層的立體街區，同時將水系引入街區，提升用地內部的商業價值，也起到了簡化商業動線的作用，而線性的濱水商業空間又成為了城市歷史文化展示的極佳載體。

5結語

當然，無論商業空間的價值如何被設計放大，其根本還在于人的體驗、交流和城市公共生活的展開，而這些又將為商業空間提供持續的生命力.

作者:孫震 單位:上海水石建筑規劃設計股份有限公司