房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理研究

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摘要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,老百姓的生活水平也在不斷的提高,對(duì)住房更要求“高品質(zhì)”“高質(zhì)量”。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,逐漸成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),在第二產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位,越來(lái)越多的人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。這對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是良好的機(jī)遇又是極大的挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑的開發(fā)商,其運(yùn)營(yíng)管理水平直接關(guān)系著建筑工程能否高質(zhì)高量地按時(shí)完成。若國(guó)有房地產(chǎn)想要在激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持欣欣向榮的景象,則必須以自身發(fā)展的實(shí)際情況為基礎(chǔ),做好企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。該文主要闡述了國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理存在的問(wèn)題以及策略。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理；問(wèn)題策略

最近幾年,我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高拉升了百姓的房產(chǎn)購(gòu)買力,房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。同時(shí),具有無(wú)限潛力的行業(yè)與偌大的市場(chǎng),使得更多人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。在這背景之下,民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生明顯的動(dòng)搖,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的地位發(fā)生動(dòng)搖。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,良好的運(yùn)營(yíng)管理才是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提,因此企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際情況,建立起更科學(xué)、更完善、更有效的運(yùn)營(yíng)管理制度,并對(duì)出現(xiàn)過(guò)的危機(jī)因素進(jìn)行分析,預(yù)測(cè)發(fā)展中將會(huì)遇見的問(wèn)題,制定有效的預(yù)防措施,為企業(yè)又穩(wěn)又好的發(fā)展提供有效的保障。

1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理所存問(wèn)題

無(wú)論什么企業(yè)都存在企業(yè)危機(jī),如若處理不當(dāng)則會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大的損失,甚至使該企業(yè)不復(fù)存在。所以企業(yè)應(yīng)該做到認(rèn)清形勢(shì),對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)采取相應(yīng)的措施。目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、用人制度等方面存在不同程度的問(wèn)題。

1.1財(cái)務(wù)問(wèn)題

首先管理者自身缺乏運(yùn)營(yíng)管理與財(cái)務(wù)管理的專業(yè)知識(shí)。有的企業(yè)管理者由包工頭逐漸發(fā)展起來(lái),缺乏專業(yè)素養(yǎng)與意識(shí),在企業(yè)管理中更是憑借自身以往的工作經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)做出判斷。人員素質(zhì)不高,導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)核算等資料出現(xiàn)不真實(shí)性和不完整性,結(jié)果企業(yè)內(nèi)部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業(yè)知識(shí)作為基奠,決策分析缺乏科學(xué)依據(jù)。該狀況給房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展與進(jìn)步造成了巨大的障礙。然后是融資問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)承包項(xiàng)目時(shí),建設(shè)過(guò)程需要投入大量的資金。那么必須通過(guò)融資來(lái)籌集大量的資金。多數(shù)企業(yè)自身由于內(nèi)部財(cái)務(wù)比列無(wú)法達(dá)到銀行貸款標(biāo)準(zhǔn),既無(wú)中介擔(dān)保,又無(wú)抵押貸款缺乏信資,只好轉(zhuǎn)向民間高息貸款。但此舉存在風(fēng)險(xiǎn)更大,而且這種融資方式極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。而對(duì)于償還籌措的資金,只有保證項(xiàng)目成功竣工,并且商品房得到許可證開始預(yù)售后,資金才可能慢慢地回籠。倘若未能獲取回籠資金,后果可想而知,企業(yè)的命運(yùn)將不堪設(shè)想。融資完成、項(xiàng)目開始建設(shè)后,又受大幅波動(dòng)的利率匯率及證券市場(chǎng)的影響，那么房產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資不抵債的問(wèn)題,資金出現(xiàn)斷接,則最終致使項(xiàng)目中止更甚者企業(yè)走向破產(chǎn)。接著為企業(yè)日常資金管理問(wèn)題。目前多數(shù)企業(yè)忽視了資金流動(dòng)性管理的重要性,從而導(dǎo)致資金嚴(yán)重沉淀。企業(yè)急于獲取回籠資金,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行促銷,一味認(rèn)為只要商品房售出,則有利潤(rùn)獲得。在出售商品房時(shí)忽略了客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用額度;為客戶購(gòu)房進(jìn)行擔(dān)保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部原有資金空缺。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不樂觀、房產(chǎn)貶值時(shí),企業(yè)財(cái)政則難以恢復(fù),日漸空虛。

1.2運(yùn)營(yíng)成本管理問(wèn)題

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理水平粗放,因其缺少組織架構(gòu)支撐,欠缺運(yùn)營(yíng)成本管理意識(shí)。在運(yùn)營(yíng)成本管理意識(shí)上與“財(cái)務(wù)成本”“造價(jià)成本”的概念混淆,沒有透徹地理解全過(guò)程、全成本的管理思想。并存在有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展運(yùn)營(yíng)成本管理工作之前,并沒有設(shè)置負(fù)責(zé)成本工作的專職部門,更沒有建立運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)與保障體系。許多房地產(chǎn)公司開始運(yùn)營(yíng)成本的管理,但并沒有“目標(biāo)成本”以及“動(dòng)態(tài)成本”概念,更別說(shuō)有完整的成本管理系統(tǒng)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理過(guò)程是一個(gè)PDCA過(guò)程,包括了:目標(biāo)成本的形成,成本控制,如何得到動(dòng)態(tài)成本,如何調(diào)整異常成本。運(yùn)營(yíng)成本管理是以精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這需要具有“綜合能力”的運(yùn)營(yíng)成本管理人才,而這種人才也正是人才市場(chǎng)中所缺少的。同時(shí)合同變更導(dǎo)致不及時(shí)測(cè)算成本。時(shí)效性強(qiáng)、難以衡量的變化往往無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算成本,造成運(yùn)營(yíng)成本控制風(fēng)險(xiǎn)。并且由于合同在執(zhí)行過(guò)稱中變化的發(fā)生,使付款金額的計(jì)算和審核難度很大,所以少數(shù)企業(yè)最后超合同付款時(shí)有發(fā)生,導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動(dòng),但是該情況卻難以有效杜絕。

2國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)之道

2.1提高企業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)

無(wú)論企業(yè)的大小,也無(wú)論一個(gè)企業(yè)的什么崗位,上到高成管理者下到一線業(yè)務(wù)員,都需要有相應(yīng)的專業(yè)素養(yǎng)。并且企業(yè)應(yīng)該定期組織企業(yè)上下各層人員進(jìn)行培訓(xùn),不管能力大小都應(yīng)該接受知識(shí)的積累與更新。對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)不僅僅包括專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),還有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn);對(duì)于管理者進(jìn)行企業(yè)管理知識(shí)的普及與強(qiáng)化,加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè),讓企業(yè)管理與運(yùn)行更加合理、科學(xué)。只有將企業(yè)全體人員的素質(zhì)提高了,企業(yè)的整體綜合素質(zhì)才會(huì)有所提高,企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)才會(huì)更加高效。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)管理者投資決策

風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)行業(yè)的兩大外部因素。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失,例如:因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng),從項(xiàng)目可行性研究到產(chǎn)品上市時(shí)間,市場(chǎng)需求的可能性大有變化,可能導(dǎo)致產(chǎn)品的銷售期延長(zhǎng),融資成本提高。而金融政策直接影響開發(fā)商和購(gòu)買者的資本,影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。所以種種存在的風(fēng)險(xiǎn)要求一個(gè)企業(yè)管理者的決策必須做到統(tǒng)籌全局,掌握一定的管理經(jīng)營(yíng)知識(shí)必不可少,而且還要時(shí)刻掌握熟悉政府的政策與市場(chǎng)的導(dǎo)向,對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)并制定相應(yīng)的預(yù)防措施。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不是一個(gè)可有可無(wú)的部分,如果一個(gè)企業(yè)不重視風(fēng)險(xiǎn)管理,也許一個(gè)決策就讓整個(gè)公司不復(fù)存在。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng),并配以相應(yīng)的專業(yè)管理者。

2.3建立運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)和保障體系

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目基本特點(diǎn):周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、涉及內(nèi)容多等,這些特點(diǎn)都需要企業(yè)管理者做到面面細(xì)微,處處謹(jǐn)慎,否則極易給企業(yè)帶來(lái)危機(jī)。而運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施中的的重要工作之一,貫穿于實(shí)施項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程,不容小覷。如若開發(fā)商想要保障開發(fā)項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,則必須重視運(yùn)營(yíng)成本管理工作,切實(shí)提高運(yùn)營(yíng)管理水平。動(dòng)態(tài)的成本相當(dāng)復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)利用信息技術(shù)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本管理水平來(lái)獲得實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)成本,實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)。運(yùn)營(yíng)成本管理系統(tǒng)是一個(gè)實(shí)時(shí)地反應(yīng)工程造價(jià)信息平臺(tái),它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu),規(guī)范流程,核心業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)跟蹤,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與金融、財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合。大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力,加快決策過(guò)程,讓決策更加準(zhǔn)確有效,提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)種種挑戰(zhàn),要想在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代保持一片欣欣向榮的景象,那么就要做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作,不管是財(cái)務(wù)管理還是運(yùn)營(yíng)成本的管理,都需要結(jié)合切身實(shí)際完善機(jī)制。企業(yè)應(yīng)該做到從多方面做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與控制,在保證有效化解市場(chǎng)危機(jī)的同時(shí),提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商,其運(yùn)營(yíng)健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此房產(chǎn)企業(yè)必須保證高效、高品質(zhì)、健康發(fā)展,打造良好口碑。

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作者：馬鐵軍  單位：南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司