談土地一級開發企業涉稅問題

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摘要：隨著經濟社會的持續快速發展，土地一級開發事業迎來了前所未有的重大發展機遇，如何采取有效方法與策略，切實優化土地一級開發企業涉稅問題，成為業內廣泛關注的焦點課題之一?；诖?，本文首先介紹了土地一級開發業務相關內容，分析了土地一級開發企業涉稅處理現狀及存在問題，提出了優化土地一級開發企業涉稅工作的有效措施，闡述了個人對此的幾點淺見，望對涉稅問題處理實踐有所裨益。

關鍵詞：土地一級開發；企業財務；涉稅問題；方法對策

引言

當今社會，經濟發展質量顯著提升，土地一級開發實踐面臨著更多的不確定性因素，使涉稅問題處理面臨著更為嚴峻的挑戰與考驗。當前形勢下，必須宏觀審視土地一級開發企業涉稅處理現狀，準確把握涉稅問題的處理技巧與方法，切實規避稅務風險。本文就此展開了探討。

一、土地一級開發業務分析

土地一級開發是在城市總體規劃和土地利用規劃約束范圍內，由政府相關部門或委托相關企業，對國有土地資源進行統一征收和管理的特定行為與活動，使目標土地區域由“生地”轉換成為“熟地”，滿足土地出讓條件，為土地資源的后續開發利用奠定堅實基礎。長期以來，國家相關部門高度重視土地一級開發業務的創新與實施，在征地拆遷和安置補償政策制定、一級開發流程優化、土地利用總體成效評價等方面制定并實施了一系列重大方針政策，為高質高效地開展土地一級開發提供了基本遵循與方向引導，在國有建設用地儲備領域取得了令人矚目的現實成就，為新時期激發國有土地資源潛力注入了強大動力與活力。同時，廣大土地一級開發企業同樣在創新開發模式，優化開發流程等方面進行了大量卓有成效的研究與探索，效果顯著，使土地一級開發的“政府主導”和“資金密集”等特征進一步凸顯，極大程度上滿足了城市建設與經濟發展對土地資源產生的強烈需求。在上述背景下，土地一級開發企業所面臨的涉稅問題也開始逐漸浮出水面，只有及時有效、科學合理地采取涉稅問題處理策略，才能確保土地一級開發企業實現未來長遠發展。

二、土地一級開發企業涉稅處理現狀及存在問題

1.土地一級開發模式不清晰在當前經濟發展環境下，土地一級開發模式多種多樣，實踐應用最多的模式為總包方式及收取固定開發收益方式，上述不同的開發模式在執行規范、法律法規、政策體系等方面存在顯著差異，需要區別對待?？v觀當前土地一級開發模式實際，普遍存在著模式應用不清晰，對土地一級開發所涉及的土地、稅收、收益等資源要素把握不準，在經濟社會發展新形勢下，依舊沿襲傳統保守陳舊的土地一級開發思維模式，僵化固化的一級開發思維觀念根深蒂固，阻礙著新時期土地一級開發活力的進一步釋放，各參與方之間的利益關系協調不到位。

2.土地一級開發措施欠合理，高成本和高風險問題突出隨著現代土地資源開發利用節奏的不斷加快，土地一級開發實施行為面臨著更多的不確定性因素，部分影響因素屬于隱性化要素，存在潛在的實施風險，辨識與控制難度較大，只有采取科學合理的土地一級開發措施，才能將相應的風險控制在允許范圍內。實踐表明，部分土地一級開發過程中，由于相應的措施不合理，導致土地一級開發企業收益負擔過重。以總包方式為例，在企業資產中形成了大量無效資產，竣工結算需要計提折舊，誘發收益負擔過重問題。同時，部分土地一級開發涉及民生工程，對工程工期要求較高，無法按照當時納稅籌劃測算節點實現。

3.涉稅處理及籌劃中未充分發揮政府稅收優惠政策在當前土地一級開發領域，盡管國家相關部門已經制定并推行了諸多稅收等優惠政策，但由于部分土地一級開發企業對相關優惠政策了解不足，所掌握的稅收等優惠信息相對滯后，在涉稅問題處理中缺乏針對性，難以明顯降低土地一級開發企業的稅務壓力。同時，在涉稅處理及籌劃中，即使企業采取了設立項目公司或者新立公司的形式，但卻未能充分發揮其應用優勢，難以有效運用稅收優惠額度以達到科學降稅的預期目的。

三、土地一級開發企業涉稅問題研究

隨著“營改增”改革工作的持續深化推進，土地一級開發企業涉稅問題的應對處理顯得愈發重要。在國家相關文件規定中，土地一級開發業務所涉及到的稅種包含兩個方面：一是建筑服務，其他建筑服務中的“拆除建筑物或者構筑物”和“平整土地”；二是現代服務，現代服務下商務輔助服務里的經紀服務。上述兩個稅種與現代土地一級開發密切關聯，在涉稅問題處理中，應形成具有針對性的方法與策略，以全面防范化解相關涉稅風險。

1.適用稅目分析（1）應該適用的稅目。全面準確把握土地一級開發企業的應適用稅目是妥善處理其涉稅問題的基礎與根本，只有在此基礎上，才能科學合理地制定涉稅問題的處理應對策略與方案。對于政府委托模式的土地一級開發而言，企業所要承擔的職責及所享有的權限相對明確且清晰，根據相關政策規定對土地開發行為進行兌現落實即可。而對于以政府土地儲備機構為名義開展土地一級開發的行為模式而言，由于其涉及土地手續、立項審批、征地補償等諸多工作，在土地驗收合格后再行收儲和出讓，因此在取得土地出讓金后，需要對企業代付的土地一級開發成本進行返還，所適用的稅目相對較多，需要區別對待，統籌處理。（2）不能適用的稅目。在分析研判土地一級開發企業時，同時需要對建筑業、銷售無形資產-土地使用權等行為作出甄別，以掌握土地一級開發所不能適用的稅目。一方面，土地一級開發企業不能適用“建筑業”稅目，這是由于建筑業涉及實際建造服務，需要配置相關資源要素實施建筑建造行為，而土地一級開發企業并不涉及上述業務類型，盡管其囊括了規劃辦理、資金籌措等業務，當卻將建筑服務委托給其他單位組織實施。另一方面，不能適用“銷售無形資產-土地使用權”稅目，土地一級開發各項工作完成后，需要在相關標準與規范的約束下進行驗收，對土地權屬、規劃條件等予以定性，之后再行收儲或出讓，土地一級開發企業并未獲取到土地使用權，因此該過程中的“銷售無形資產-土地使用權”稅目不適用。

2.計稅基數的確定計稅基數是決定土地一級開發企業應繳稅額的關鍵所在，計稅基數確定的科學與否，直接關系到企業繳納稅額的高低。在現行稅制條件下，土地一級開發企業按照固定報酬“差額”納稅，在增值稅政策及相關實施細則等方面均未作出明確規定。因此，土地一級開發企業所實施的業務應按“差額”納稅的方式處理，即只將土地一級開發企業從政府收取的固定報酬作為計稅基數繳納增值稅。隨著當前土地一級開發要求的不斷提高，加之稅制優化改進趨勢的凸顯，土地一級開發企業計稅基數的確定方法更趨合理化、規范化。

3.混合銷售還是業務兼營土地一級開發業務活動中，相關流程與步驟較多，比如代為辦理規劃等前期手續、融資、征地拆遷及市政建設等，但這并不能作為混合銷售或兼營的依據，僅可根據稅制要求執行稅務操作。在國家“營改增”相關政策要求下，“兼營”更多情況下代表著不同類型、不同目的且彼此相對獨立的銷售行為，而土地一級開發并不涉及。混合銷售即涉及貨物，又涉及服務，該行為實施中產生的稅款應由業主繳納。土地一級開發企業的經營活動，在完成各項工作后將驗收合格的土地交給政府，這便完成了銷售活動，應按主業“商務輔助服務-經紀”繳納增值稅。

四、優化土地一級開發企業涉稅工作的有效措施探討

1.做好涉稅處理及籌劃基礎性工作以土地一級開發稅收籌劃的相關政策要求為基本導向，強化涉稅問題處理及籌劃基礎性工作的科學性和針對性，建立健全完善穩定的涉稅問題處理運行機制，強化涉稅問題處理過程中的策劃、實施與監管。應加強土地一級開發企業內部控制與管理，并與政府部門等外部單位之間保持良好對接，及時將土地一級開發活動中的相關數據信息資料進行研判分析，為調整優化涉稅處理策略提供科學依據與參考。在會計報表制定中，必須強化相關人員細節意識、質量意識、風險意識，提升會計報表的可靠性。

2.增強稅務風險防范意識，強化稅務風險防范觀念土地一級開發企業涉稅問題的處理，必須將稅務風險擺在更加重要的位置，納入企業未來長遠發展戰略，摒棄傳統保守陳舊的稅務處理思維觀念，突破僵化固化稅務處理方式方法的阻礙與局限，將新形勢下的風險防范意識融入稅務處理全過程。強化涉稅問題風險防范意識，增強風險防范的主動性、積極性，將各類潛在的稅務處理隱患要素控制在允許范圍內，推動土地一級開發企業高質量發展進程。

3.完善企業信息系統，加強協同管理。土地一級開發企業應結合自身發展需求，重視信息系統的建設與應用，將信息化技術全面融入到對稅務風險的防范化解實踐中，按照稅務方面的法律法規及政策規定建立高效率、高水平、高質量的稅務處理信息系統，確保保證企業與稅務法律法規相關標準的相統一。有效構建涉稅問題處理工作協同機制，強化稅務處理的前期監督、中期控制、后期反饋，對存在異議的問題作出差異化處理，兌現落實國家在稅收處理政策方面的實施細則，巧妙運用涉稅問題處理技巧，以達到合理避稅的目的。

五、結語

綜上所述，受涉稅問題處理方法、處理模式、過程控制等方面要素的影響，當前土地一級開發企業涉稅問題處理實踐中依舊存在諸多不容忽視的薄弱環節，阻礙著稅務風險防范效果的優化提升。因此，有關人員應該從土地一級開發企業的客觀實際需求出發，充分遵循涉稅問題處理基本原理與規律，創新涉稅處理方式方法，強化涉稅處理過程控制，為防范化解稅務風險，實現自身未來長遠可持續發展貢獻力量。

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作者：何佳穎 單位：臺州市高鐵新區開發建設有限公司