房地產企業土地增值稅稅收籌劃思路

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摘要：近年來，隨著我國經濟的快速發展，房地產業也實現了穩定持續的增長，房地產對經濟的貢獻也逐步加大。近年來，隨著中央提出房地產的新理念，房價逐漸趨于穩定。對于房地產企業來說，如何提高房地產的盈利能力和實際效益成為他們密切關注的問題，這要求房地產企業將土地增值稅的規劃整合起來，通過土地增值稅大大增加了對房地產業的調控力度，減少了房地產業的囤房炒房行為。本文對土地增值稅進行了概述，簡單介紹了土地增值稅的含義，以及對房地產發展的影響，提出了當前房地產企業發展存在的問題，還針對問題提出了相關對策，希望這些能為房地產企業土地增值稅規劃提供參考和借鑒。

關鍵詞：土地增值稅；房地產；稅收籌劃；稅收清算；對策方法

引言

近年來，隨著我國經濟的快速發展，房地產業也得到了穩定持續的增長，房地產對經濟的貢獻率呈遞增的趨勢，近年來，隨著中央政府提出的相關政策，房價逐漸趨于穩定，對于房地產企業來說，如何提高房地產的盈利能力和實際效益是房地產企業成本的重要組成部分，所以需要對土地增值稅進行合理的規劃。本文分析了房地產土地增值稅籌劃的意義和房地產土地增值稅籌劃的對策，希望為房地產企業開展土地增值稅籌劃提供參考和借鑒。

一、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的含義房地產企業的土地增值稅，指的是房地產的開發者在開發土地中形成的土地增值數目。也是房地產企業籌劃當中非常重要的稅收科目，涵蓋到貨幣、實物或者其他的收入內容。除去相應的扣稅項目之后進行納稅。國家頒布相關土地政策，目的就是為了減緩房價上漲的速度，減輕民眾購房負擔。房地產的土地增值稅主要由兩個因素構成，分別是應納稅額和納稅人，應納稅額指的是房地產企業在整個建設過程中，所產生的相應的項目交易額。納稅人指的是用國有土地、線管的建筑物品進行交易，從中獲得利益收入的企業。

（二）土地增值稅的影響土地增值稅是政府部門對房地產業的有效監管，通過土地增值稅可以對房地產業進行重組，使得房地產業朝著更加健康的方向發展。房地產企業對于土地增值稅的納稅籌劃項目也非常重視，如果房地產業的銷售額較高，那么相應的納稅額也會增加，這就會減少房地產企業的利潤，還給銷售環節帶來了壓力，所以通過土地增值稅可以合理地規范市場的行為，使得房地產企業可以健康良好的發展，房地產企業也會通過土地增值稅增加自己的收益空間，增加企業的影響力。與此同時，對稅收項目進行合理的規劃之后，企業的稅負就會在很大程度上降低，幫助企業將土地增值稅降到最低，從而有更多的資本投入到生產上，促進企業的良性發展，這對房地產企業也有良好的作用。所以，房地產企業應當加強對土地增值稅的重視，從多個方面入手，加強房地產企業的稅收籌劃，為企業的持續發展注入活力。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的問題分析

（一）稅收收入問題當前房地產企業在稅收籌劃中遇到的最大的問題就是稅收收入不規范，實際工作中主要表現在兩個方面，首先是多數的房地產企業對稅收籌劃不夠重視，相關的工作不及時落實，多數企業并不會在第一時間向有關部門申報金額，有的企業則是在這個過程中拖延需要結算的項目，將房價以預購款或者現房收款的方式入賬，整個結算的過程也沒有及時的開展有效的房地產企業專用發票，其次就是多數房地產企業采用一房一價的形式售房，這就使得實際入賬金額與房價的銷售額不匹配，這也會影響到整個稅收籌劃和清算結果，進而影響整個工作進程。

（二）費用扣除不明確房地產企業土地增值稅的稅收籌劃存在的另一個重要的問題就是費用扣除不明確，多數企業采用隨意扣除金額或者混淆銷售金額的方式，這就會使得項目清算核實困難。具體表現為：第一，部分企業有不真實的工程項目，虛假的工程量，這些虛假的工程項目相關部門存在虛假的計算方案，稅務部門還利用這些虛假的方案偷稅減稅；第二，很多大型房地產企業縮短成本期，成本的結算過程中也沒有按照之前的工程項目做好相應的成本細化，使得工程項目被混淆，或者將已經完工的項目與待竣工項目混淆起來，以此混聽，第三，很多項目存在著虛假扣費現象，比如一些房地產業將物業管理費和車庫管理費算入到住房成本當中，甚至有些部門還將無產權的車庫出售給住房者，種種現象都使得整個房地產核算存在著巨大的漏洞，影響稅收籌劃結果。

（三）缺乏專業的納稅籌劃人員房地產企業經常對企業進行稅務籌劃。如果相關的稅收政策沒有落實到位，納稅籌劃人員執行起來也會有一定的困難，如果企業的稅收籌劃項目中斷，臨時需要更換項目人員，那么企業其他人員接手就會影響項目進程，給企業的稅收籌劃帶來一定的困難。同時，一些稅收籌劃人員的專業水平較低，在對稅收進行籌劃時，也不能高效地完成項目核算內容，會使得企業的稅收籌劃困難重重，降低企業的工作效率，所以專業的稅收籌劃人員對于企業的發展至關重要。

三、房地產企業進行納稅籌劃的對策

（一）強化房地產企業者的稅收籌劃的風險意識在房地產業納稅籌劃工作開展過程中，首先要保障其各項工作能夠以法律為基礎做到合理合法，在此基礎上，保證稅收籌劃工作的經濟效益。從房地產企業的經營狀況和目前的稅負來看，房地產管理者和財務人員需要充分認識稅收的推動作用，管理人員實時關注稅收政策的變化，綜合考慮各項統籌規劃的要素，準確認識土地增值稅政策的需要，規避稅收風險[2]。而在各項工作開展過程中，則需要相應的企業能夠加強對工作人員和管理人員的培訓管理，全面提升職工的專業素質。同時能夠結合政策的變化，提高其適應能力和學習能力，不斷增強其風險意識，同時結合其實際的發展戰略，制定針對性的工作計劃，有效提升整體的工作質量。

（二）項目全周期稅收籌劃稅收籌劃應從整體稅收籌劃著手，因為整個建設項目的周期比較長，如果單純對某個階段進行籌劃就會導致各種風險的出現，所以要從整體出發進行籌劃，提高稅收籌劃的效率。同時，在具體工作開展過程中則需要房地產企業能夠結合其往期的經營數據制定更具有針對性的工作體系，針對不同的階段加強稅收籌劃，全面提高房地產企業稅收籌劃的工作效率，從多個方面出發，全面提升稅收重化的效果。而在具體的工作過程中要做好戰略籌劃，這就需要相應的工作人員有足夠的戰略意識，在實際工作中能夠結合其實際的工作內容不斷規范工作的方式方法，綜合考慮稅務籌劃對房地產企業開發經營所帶來的影響，在考慮到經濟效益的同時，加強對企業經營成本的認識，從而帶動房地產企業的發展[3]。健全相關的稅收籌劃機制對房地產企業的發展具有重要的作用。

（三）培訓專業稅務規劃師有條件的大中型房地產企業應設立專業的稅務籌劃部門。中小房地產企業可以通過稅務外包將稅務籌劃事項移交給地方稅務局，并設置專業的稅務規劃人員協助企業進行稅務籌劃。通過加強人才培養，不斷提高其工作人員的綜合素質，從而在實際工作中能夠全面加強對房地產企業的稅收籌劃管理。這就需要企業的管理部門和財務部門的相關工作人員能夠加強對財務政策和稅收政策等方面的關注，結合企業生產經營等各項活動全面加強房地產企業開發和經營的管理和控制。在實際工作中還需要房地產企業的各個部門能夠加強合作，統一規劃，有效實現房地產企業稅收籌劃的目標，通過加強對人員素質的提高，在實際工作中加強對企業的稅收籌劃，促進房地產企業的健康發展。

（四）商業環境的合理化不動產性是房地產企業經營的最明顯特征，主要是由于國有或集體土地的房屋具有不可移動性的特征所造成的。因而在房地產企業增值稅稅收籌劃工作開展過程中，需要進一步加強土地增值稅的籌劃。而在房地產稅收籌劃工作開展過程中，結合我國現行的稅收法規，土地增值稅稅收籌劃工作要從土地增值稅稅收優惠政策和合理增加扣除項目兩個不同的方面進行合理籌劃。在土地增值稅籌劃工作開展過程中可以圍繞《土地增值稅暫行條例》來進行合理選擇，在普通房屋銷售過程中要衡量好高售價帶來的收益和放棄免稅額之間的得失[4]。通過科學的規劃和計算，避免進行高售價，使得房地產業能夠更加穩健的經營。在各類房地產開發企業過程中可以圍繞恰當的扣除利息標準，在政策允許的范圍內減少融資成本和應稅數額，以促進房地產企業的正常經營。

（五）指定可扣除項目的金額可抵扣項目的金額對土地增值稅的確定起著重要的作用。因此，合理的設置可抵扣項目，可以在一定程度上減輕土地增值稅的稅收壓力。通過土地增值稅的籌劃，可以大大提高房地產企業的稅后效益。在確認土地增值稅專項清算過程中，應注意以下三類房地產增值稅的專項扣除。一是免費提供給業主的停車場，幼兒園、學校等配套設施免費交給政府。該項費用可作為土地增值稅的扣除項目扣除。但有補償的，不能作為扣除項目從中扣除。二是工程安裝的相關費用在質保書中列明清楚的可以作為扣除項目扣除，費用必須具備相關建設單位開具的專用發票。除此之外，還需注意因工程延期造成的土地閑置成本，這類成本不能作為扣除項目扣除。三是職工居住板房、銷售中心建設費用可以作為扣除項目扣除，通過這樣合理的設置可抵扣項目，從而可以有效地減輕土地增值稅的稅收壓力，促進房地產企業的綜合發展。

結語

隨著我國稅制改革的深入，房地產業也面臨著新的挑戰，如果房地產企業在經營管理過程中，可以適當的結合稅制改革內容，及時地做好財務規劃和管理預算，同時設置完備的稅收籌劃方案，明確清算辦法，提高企業的稅收籌劃能力，從而降低企業的稅收風險，減輕企業事務的稅負壓力，這樣更有利于企業健康發展，可以為我國經濟發展注入新的動力，促進房地產業規范化發展，促進改善民生的實際目的。當前我國的房地產土地增值稅存在著稅收費用不明確、稅收籌劃人員素質低等問題，所以相關部門應當加強重視，從稅收籌劃機制改革、強化風險意識、增強稅收人員的專業素質等方面入手，綜合提高土地增值稅的稅收籌劃能力。

參考文獻

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[3]李新友.房地產企業土地增值稅清算面臨的挑戰及對策[J].中國鄉鎮企業會計，2020（06）：28–29.

[4]王小燕.房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題的分析[J].財會學習，2020（16）：185，196.

作者：張榮芳 單位：山西鑫馬房地產開發有限公司