土地增減掛鉤行業現金流量與管理
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引言
助力于脫貧攻堅，落實“精準扶貧”，全面建成小康社會，嚴守耕地保護紅線，一系列利國利民的項目應運而生。土地增減掛鉤便是其中的一個行業。土地增減掛鉤涉及的資金巨大，因而該項目的現金流管理對于企業的管理尤為重要。
一、土地增減掛鉤的定義
土地增減掛鉤是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊和擬用于城鎮建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標[1]。本文主要站在社會投資單位的角度，討論投資單位所涉及的現金流以及如何管理的問題。
二、土地增減掛鉤操作流程中的現金流
（一）立項投資公司在準備參加土地增減掛鉤招標之前，會對該項目立項，成立專門的小組，負責對項目進行踏勘、走訪，編制項目建議書、可行性研究等，完成之后，遞交董事會或類似權力機構，審批通過之后參加政府的招標。這一階段只有差旅費，不涉及其他的現金流。
（二）項目招投標土地增減掛鉤所屬項目一般由各級地方政府通過公共資源交易服務中心以公開招標的形式招募投資人。擬投資企業準備標書、繳納保證金等其他相關資料，參加公開招投標，若中標，那么該企業會成為該中標項目的投資人，成為社會投資人。投標前，地方政府都會不同程度地收取一定的投標保證金。如果中標，政府往往將該筆保證金轉為履約保證金，待項目結束后，予以退還；如果未中標，該保證金會予以退還。雖然這一階段實際涉及的現金流并不多，然而卻涉及一個非常重要的、影響全局的合同——《投資建設協議》。中標后，地方政府會與投資單位簽訂《投資建設協議》。該合同約定的內容影響現金流的條款大致有以下內容。1.投資單位與政府未來收入結算的問題由于增減掛鉤結余指標的流轉主體只能是地方政府，投資單位不能作為銷售主體，投資單位的未來收入確認只能《依據投資建設協議》和地方政府進行約定，主要有兩種形式：固定回購價格和銷售分成。固定回購價格是指投資單位土地指標經過驗收并取得確認函，即可確認收入，不再需要等待政府銷售或使用指標之后結算。該方式的優點是縮短了銷售時間，驗收完成之后即實現了銷售，將企業收入鎖定。缺點是回購價格往往低于分成價格，降低了企業的收入和利潤。銷售分成是指驗收合格的指標由政府銷售之后，按照銷售收入，地方政府與投資單位按約定的比例分成，這一分成可能涉及縣級分成或市級分成。該方式的優點是分成價格與市場價格掛鉤，市場行情好的時候，分成價格往往遠高于回購價格，缺點是延長了銷售時間，資金的使用時間也延長了，增加了資本成本，在行情不好的時候，企業銷售收入也直線下降。2.投資單位向政府相關部門支付的工作經費以及農戶補償款的問題《投資建設協議》中會明確政府的工作經費支付的時間節點、金額，農戶補償款的支付標準、時間、路徑等。《投資建設協議》涉及后續的現金流入以及流出金額、時間節點。明確好這節點，以便社會投資公司及時安排資金，保證項目的正常運行。
（三）項目建設本文討論社會投資企業取得項目之后，將該項目的實施通過公開招投標程序發包給實施單位來進行施工的情況。投資單位與實施單位簽訂《實施協議》，約定投資單位向實施單位驗收復墾工程量的節點，以及支付工程進度款的金額、時間節點。投資企業主要的現金流出為施工相關費用，例如施工成本、農戶拆舊補償款、建新款、監理費、立項費用、測繪、設計等費用。工程費用是持續性的現金流出，一般按照付款節點是月付，按月復核工程量，按月向施工單位支付工程款，這是企業持續穩定的現金流出，按時驗收，按期付款對于項目的穩定推進非常關鍵。農戶拆舊補償款是按照拆舊進度，向農戶支付的拆除其房屋、圈舍、簡易棚、院壩、宅基地，復墾成耕地的一次性補償款。拆除房屋的農戶需要對其進行安置，有貨幣安置和修建新的房屋安置兩種。符合貨幣化安置條件的農戶會通過投資單位與鄉政府開立的共管賬戶收到一次性補拆舊補償款。而符合建新安置的農戶，他們的拆遷補償款會直接支付給投資公司與政府的開立的另一個共管賬戶，符合建新安置的農戶會轉入一部分自籌建新款到這個賬戶，該賬戶的資金將專用于建新安置農戶的新建房屋的建設。諸如監理費、立項費用、測繪費用等其他費用一般是按照合同約定一次或分次支付。政府單位收取的工作經費，也是按照項目進度，持續性的支付項目工作經費。社會投資公司日常管理費用，例如職工薪酬、辦公費用、招待費用……都是日常發生的支付，也是持續性的費用。
（四）竣工驗收拆舊和復墾工作結束之后，準備好驗收需要的資料，向縣級的主管單位申報，進行核查，縣級主管部門會對所驗收的項目進行資料、圖斑、技術等進行核查。對于不合格的，需要按照相關標準重新報驗，重新審核。對于合格的，會轉送到上級核查。至此，驗收就進入了省市聯合驗收階段。審核小組成員會對項目區進行抽查，兩級都驗收合格之后，由省自然資源廳國土空間管制處出具《城鄉建設用地增減掛鉤指標確認函》。這一階段，兩級驗收，出具確認函時間耗費比較長，不會涉及太多現金流，加快推進驗收，盡早取得《確認函》，可以縮短銷售時間，縮短營業周期，對于后期的銷售、現金流入都十分關鍵。
（五）銷售、回款取得了省自然資源廳國土空間管制處出具《城鄉建設用地增減掛鉤指標確認函》之后，增減掛鉤的指標就可以進入市場流轉了，因為政策原因，有的指標只能在省內流通，而深度貧困地區的指標則能跨省進行流通。但是指標流轉的主體只能是政府，需方和供方所在地政府會對該指標銷售直接進行流通。投資公司按照《投資建設協議》向當地政府收取土地增減掛鉤指標流轉收入。而這才是企業持續穩定的現金流入，企業要發展就需要持續的現金流入。銷售回款就是最重要的持續現金流入。但是，土地增減掛鉤的指標交易是政府與政府之間進行交易行為。所有的銷售回款都是直接支付到政府財政賬戶后，再由政府向投資公司進行結算。積極督促相關政府部門，落實銷售回款，對企業的可持續發展至關重要。
企業要生產運營，現金流的穩定和健康十分關鍵。那么什么是健康的現金流呢？如果一家企業的銷售收入足以支付采購原材料、發工資、繳納稅金。即企業的經營活動能為自己造血，自己養活自己，那么這家企業的現金流就是健康的。對投資公司來講就是結余指標銷售收入能夠覆蓋工程款、工作經費、管理費用等其他相關費用。管理好企業的現金流的方式有以下三種。
（一）重點管理好企業的應收賬款及應付賬款土地增減掛鉤很少涉及現金交易，往往都是按照合同約定定期收付款。所以，對于該類企業來說，應收賬款和應付賬款的管理直接關系到公司的現金流正常與否，影響著企業的正常運營，決定了企業經營目標的實現。應收賬款的管理，土地增減掛鉤能流轉的指標是有限的，因此薄利多銷的假設在這里并不適用，從合同簽訂到后面的銷售回款，匯聚企業的管理層、財務、法務、綜合等等部門，集思廣益，盡可能早的，盡可能多的實現收入并收回應收賬款。應付賬款的管理，從同簽訂到后面的支付工程進度款，在維持企業的信用政策的情況下，延長信用期限，合理地支付應付賬款。
（二）建立資金集中管理、使用的資金池對于大型且專門從事土地增減掛鉤的集團公司來說，建立一個統一的集中支付結算制度，可以集中、便捷、有效的管理資金，提高集團運行的效率和效果。因此建立資金池非常有必要，統一規劃、統一調度、統一使用，可以合理、有效、充分的使用全部資金，避免浪費。一個好的資金池，也是企業內部融資平臺。處于產品生命周期不同階段的企業也可以相互融資、相互扶持、共同成長。于成熟期的內部企業能源源不斷地為初創期和成長期的內部企業提供現充足的金流，通過初創期和成長期成長為成熟期的企業又能反哺新的初創企業和成長企業。一個好的資金池，也是整合內部資源的平臺。企業的成長與資金支持息息相關，資金池整合了內部重要的財務資源。從整體出發，就是能克服個體的短期行為，做出與企業長期戰略一致決策，發揮整合優勢，提高經營效率，加速資金周轉，降低了資本成本，最終提高了企業的投資回報。一個好的資金池，加強了對分子公司財務控制。建立資金池，集中力資金，分散了子公司的財務權利，增強的集團公司資金的平衡能力和調度能力，對子公司財務控制起著重要作用。
（三）滾動編制現金流量表預算，動態監控滾動預算是指企業在編制預算時，根據上期的預算完成情況，編制下一期預算數據，并將編制預算的期間逐期連續滾動向前推移，使預算保持在一定的時間幅度內，該時間幅度往往是一個完整的會計年度。建立良好的現金預算，定期滾動編制現金流量表預算，能根據未來的預計情況，對現金流產生的環節進行拆分，對于重大事件進行重點關注，動態監控，提前預警。按照滾動預算“近細遠粗”的原則，對近期的、影響重大的事情，重點關注；遠期的、確定性較低、影響較小的做出粗略預測。
結語
現金流決定了企業成長的速度，也決定了企業將成長的深度，更決定了企業的成長高度。良好的、健康的現金流，能使企業未來的發展事半功倍。土地增減掛鉤涉及的時間往往為3年甚至更久，收入根據指標的數量，往往是幾億到幾十億不等。管理好現金流，對于提高企業的資金利用效率、企業利潤、企業的營運都是十分重要。土地增減掛鉤項目是關系到國計民生的項目，更是國家“精準扶貧”的一項重要舉措，關系到許多貧困地區的農民生產和生活，做好這個項目，對于改善人居環境，助力脫貧攻堅有著深遠的影響和意義。
參考文獻：
[1]國土資源部關于印發《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》的通知（國土資〔2008〕138號）.第二條.
作者：張明蓉 單位：四川同圣興廣土地整理有限責任公司
