農村集體土地建租賃房項目分析

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[摘要]利用集體建設用地建設租賃住房試點方案的提出，對于中國土地制度來說是一項重大改革。《方案》對項目主體主要有四大農村集體土地建租賃房組織形式。對北京、佛山、成都三個城市的不同項目主體進行歸納總結，舉例說明各類項目主體的差異，各地區可根據自身情況選擇不同的適用主體。

[關鍵詞]農村集體土地；租賃房；項目主體

1鎮級集體經濟組織方式分析

鄉鎮資產大致有以下兩個特點：一是就我國現狀來看，鄉鎮集體資產的分布大多處于發達的城市地區。二是鄉鎮集體資產的類型主要是以經營性為主。并且以“鎮級統籌”作為其基本模式，有效地解決由于集體經營性建設用地的分配不均與集中規劃而引發“窮村越窮、富村越富”問題，保障鎮域內各村土地發展權共享和收益平衡。就目前來看，在農村集體經營性建設用地的基礎上，北京大興區的區級、鎮級地塊控制性的規劃已初步形成體制。入市地塊的總量、分布以及實施的程序已經基本決定，尤其是在與落實新版城市總規的整個過程中，在“產城共建、職住均衡”的需求上，有條理地調整計劃方式，健全項目用地構建，這樣可以能實行對產業支撐的目的，又能保障城市功能設施的齊全。至今為止，西門紅鎮的拆除率已經達到了90%，它與土地使用產權者的簽約率已達到了99%。此次項目的土地范圍大多是綠隔產業用地，村集體經濟組織的參與者都贊同鎮級土地聯合社“一次托管、集中授權”的模式。供地主體是鎮級聯營公司，供地主體與市場相接，由此就能維護農民的權益。在這之前，規模過小、能源資源耗損嚴重、生產技術過低、環境污染性高這些問題都存在于農村集體經營性建設用地的企業中。但是在這次政策的改革后，土地資源統一形成規模化、這當中一部分規范化土地上市，其他的用于改善生態環境，用作留白增綠。

2村集體經濟組織方式分析

村莊是一個相對存在的利益共同體。它承擔起村民分紅土地分紅和提供村域基本公共服務、規劃村莊土地資源、促進集體經濟發展的、優先朝著土地非農化租金收益的。與此同時，它也兼有土地經營權的“村社共同體”和村民自治權，這也使得它掌握著大量的集體建設用地資源。村級集體經濟組織目前主要存在的問題有發展空間太過于狹小，主要的經濟收入來源太過于單一，主要依靠村集體土地的征用和農業收入。就目前來說，村級集體資產制度的管理還是不健全的，并且缺少生氣。基礎設施的不完整性、交通的不便捷性這些不利方面都限制了村級集體經濟體制的進展。但是村集體經濟組織也有不少的優點，一是土地資源豐沃，可以優化土地的使用性，走以地生財的模式。二是是資源開發增收，走資源開發的路子。三是可以創辦村級企業，走突出一村一業的模式。鼓勵一些有發展優勢、有一定經濟基礎的村子去創辦企業，由獨立融資的企業或者是跟其他企業一同參與項目開發，進行市場化的經營。四是發展服務創收的模式。實現農村集體經濟“三變”：資源變資產、資金變股金、農民變股東。以佛山南海區為例，它的城市建設用地占據了整個地區的50%，這當中有60%是集體建設用地。它就是一個“自下而上”的農村工業化的模式。因為比較早就推行了土地股份制，所以該區的農村集體經濟組織擔任著“統籌單位”的角色，并成為擁有集體土地的當然主體。成為了村莊發展中的更要角色，擁有著在村莊的發展以及建設上比較大的主動權。在不斷的探索下，南海已經是一個試驗田的案例了。在2014年的時候，南海成為全國“多規合一”改革的28個試點地區之一和佛山新一輪三舊改造的綜合試點。到了2015年，33個農村集體土地制度改革點其中就包括了南海。2017年10月，它繼續往全國農村土地征收制度改革方向發展。目前，南海還有著農村土地征收、三舊改造、農村宅基地制度、農村集體經營性建設用地入市、“多規合一”改革、完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點工作等多個任務。

3土地競拍者方式分析

土地競拍存在兩大缺點：一是地價由于競拍的緣故，各相競爭從而導致了地價不斷上升的現狀。房地產商進行土地開發的首要環節就是爭奪土地。因而開放商只能參此項環節并且遵循“價高者得”的競拍規則。又面對我國土地供求天平失衡的狀況下，地價也就進入了激烈的競爭中，結果只能是不斷被哄抬的高價。二是在被哄抬的高地價下，后續也就是房價的愈益飆升。開發商也就進入了惡性循環中，不斷的囤地，最終導致房地產行業的惡性發展。可是土地競拍的優點也是存在的。一是這種招標拍賣的方式屬于公開透明的拍賣模式，這樣模式下讓倒賣土地的風險降低了不少，腐敗的現象也就隨之減少。二是有利于土地使用權出讓，房地產也就與之分離，最終的結果是開發土地的效率提升，土地的合理性也就隨之增加。

4與農村集體經濟組織合作的企業方式分析

就我國目前的國情來看，拆遷逐步困難，另外擴大現有住宅用地的難度也在不斷增加。好在這項新政策——由村集體或者聯合其他主體自行開發建設用地下，擴大住宅用地的難度降低了不少，同時成本也可以大幅度減少。成都作為這次的13個試點城市之一，它主要的目的是通過多渠道來解決住房問題。然后在此基礎上，再建立租購同行的住房、土地市場。在建設集體土地用地的情形下，除了商品住宅的禁止外，其他的模式都可以接受。將集體土地盤活，在合理的規劃下發展旅游業。其中包括說當下比較火熱的民宿。成都主要推崇的模式是由農村集體經濟組織和平臺公司組成的合作關系，出租以及建設好的租房通通納入統一管理，這都是由成都房管部門來進行，而且都只租不售。根據資料顯示，2016年6月底，成都已經按計劃新建住房350萬m2、252萬m2公寓以及產業園配套住房用地。

5總結

《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》這一改革的實施，是目前我國土地制度的巨大改變，這也演變成日后空間的不斷擴張。我國政府正向社會大幅度地進行土地的紅利轉移。從剛頒布的方案——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。要是集體組織自發著手實施，那么這其中就跳過了政府征地以及開發商這兩個環節，這也能使得成本的縮減。拿北京、上海來分析，房價中土地的成本就已經占據了70%，政府跟開發商這兩個環節除去的話，農村集體建設的租賃房成本不過就占據了20%～30%之間，這個差距還是很驚人的。的影響還在不斷地產生。房屋租賃的比例上升，從購房到租房的轉換，對當下銷售商品房將產生一定不利影響，可是這對企業的開發卻是有利的情報。村鎮集體與之合作的開發商將進行利益劃分。由此可見，民營屋企的參與性會更大。這次集體建設用地興建租賃房的新格局開啟后，民營屋企也就有了大展拳腳的機會。特別是很多對此感興趣的有計劃戰略的企業更是會積極與這項政策同步。

[參考文獻]

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作者：張晶 張世龍 單位：浙江海洋大學