房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室設(shè)置建議

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一、總經(jīng)濟(jì)師室的設(shè)置及問(wèn)題

總經(jīng)濟(jì)師室是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的三大支柱科室(三大科室即總會(huì)計(jì)師室、總工程師室及總經(jīng)濟(jì)師室)之一。為企業(yè)總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)決策的參謀部,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,占據(jù)重要地位。而目前這一重要科室在福州市國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中卻是屈指可數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),80年代,福州大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位時(shí),在行政處級(jí)以上待遇的企業(yè)才有指標(biāo)、職數(shù)設(shè)置政策研究室,以代替經(jīng)濟(jì)參謀的部分責(zé)任。當(dāng)時(shí),福州國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)僅有三家設(shè)有此室。隨著福州房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展和各種經(jīng)濟(jì)成分與體制的公司一涌而上,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。1992年初,在全國(guó)大城市大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都設(shè)置“三總室”的情況下,福州七家大型一、二級(jí)國(guó)有房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)也相繼進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置改革,總經(jīng)濟(jì)師室也應(yīng)運(yùn)而生,并取消了政策研究室。特別是兩家國(guó)企房地產(chǎn)進(jìn)行改制,成為股份制有限責(zé)任公司后,總經(jīng)室工作力度更得到加強(qiáng)。其主要功能是收集有關(guān)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)家政策法律法規(guī),收集房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài),進(jìn)行房地產(chǎn)具體項(xiàng)目的前期調(diào)查分析及其它臨時(shí)性任務(wù),為總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)決策服務(wù)。經(jīng)過(guò)十多年實(shí)踐運(yùn)作,雖已取得一定成績(jī),但也存在不少問(wèn)題。表現(xiàn)在:

1.認(rèn)識(shí)不足,重視不夠。有些領(lǐng)導(dǎo),僅把其作為“花瓶”設(shè)置,在有人訪問(wèn)或工作匯報(bào)時(shí),用以說(shuō)明企業(yè)專業(yè)水平高、知識(shí)含量大,領(lǐng)導(dǎo)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是建立在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,并不是盲目拍板?；蛘?遇到作為臨時(shí)性任務(wù)的急事和麻煩事,則召集總經(jīng)室“參謀”們來(lái)“議一議、談一談”,做些表面文章,并沒(méi)有真正上升到為企業(yè)發(fā)展真正使其發(fā)揮作用的高度認(rèn)識(shí)。

2.力量單薄、協(xié)調(diào)不夠。當(dāng)前福州市國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室一般編制3—5人,而總經(jīng)濟(jì)師室工作若是全面有效地開展起來(lái),像企業(yè)的近遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)變化發(fā)展動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)對(duì)策、項(xiàng)目前期可行性研究等等,工作量相當(dāng)大,加上這些工作還牽涉到工程施工、工程預(yù)決算、財(cái)務(wù)等諸多部門協(xié)調(diào)、配合問(wèn)題,由于缺乏權(quán)威性,協(xié)調(diào)十分困難。

3.措施乏力,落實(shí)較難。目前福州各國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室還沒(méi)有較為系統(tǒng)規(guī)范的管理辦法,總經(jīng)理往往只是憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行工作。其工作往往是在每年一兩次會(huì)議中進(jìn)行布置,檢查、督促尚欠后勁,以致無(wú)法真正落實(shí),或是有落實(shí),其質(zhì)量也成問(wèn)題。如有的單位,在總經(jīng)濟(jì)師室人員有限的情況下,也搞了一些項(xiàng)目的前期調(diào)查,由于局面無(wú)法展開,只好采取有關(guān)部門送材料搞組裝的辦法,進(jìn)行“閉門造車”,結(jié)果生命力不強(qiáng),實(shí)用價(jià)值低。

4.激勵(lì)不明,獎(jiǎng)罰無(wú)方。據(jù)調(diào)查,迄今為止福州市國(guó)企房地產(chǎn)尚未建立一套行之有效的對(duì)總經(jīng)濟(jì)師室工作好壞作鑒定標(biāo)準(zhǔn)的激勵(lì)機(jī)制。這不利于人才的培育、發(fā)展,無(wú)法形成積極向上的工作氛圍。

5.管理陳舊,形式單一。目前國(guó)企房地產(chǎn)最大的弊病是政企不分。由于國(guó)企房地產(chǎn)受制于諸多政府部門管理約束,管理制度十分陳舊、單一。即使是企業(yè)主動(dòng)性強(qiáng),使用新的科學(xué)管理辦法,去進(jìn)行某些經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的前期可行性研究,而由于實(shí)施起來(lái)受多方面因素的制約,有時(shí)也難免令人泄氣。如某大型國(guó)企房地產(chǎn),在拆遷舊城區(qū)某一黃金地塊時(shí),先后經(jīng)過(guò)十多次的反復(fù)調(diào)研、論證、審批、再論證,時(shí)間一直拖了七年有余,經(jīng)濟(jì)損失難以估算。

二、加強(qiáng)與改進(jìn)總經(jīng)濟(jì)師室工作的幾點(diǎn)建議

若要充分發(fā)揮國(guó)企房地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師室在企業(yè)中的參謀部作用,首先應(yīng)關(guān)注政府對(duì)其實(shí)施改革與改制的大背景,離開這個(gè)大前提,去談?wù)摽偨?jīng)濟(jì)師室的存在問(wèn)題與發(fā)展,則是毫無(wú)意義的。所以,近來(lái)很多研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專家、學(xué)者反復(fù)強(qiáng)調(diào):國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵看政府。其改組改革與政府機(jī)構(gòu)改革是相輔相成的,必須通過(guò)全面改革來(lái)推動(dòng)解決政企不分、體制不明的積弊。只有這樣,才能具體地談及國(guó)企房地產(chǎn)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度,實(shí)施戰(zhàn)略整合,引入新機(jī)制,迎接加入世貿(mào)挑戰(zhàn)等問(wèn)題。根據(jù)我們的工作實(shí)踐,特對(duì)總經(jīng)濟(jì)師室工作提出如下建議:

1.領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)予重視,切實(shí)擺上重要議事日程。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)總經(jīng)濟(jì)師室對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制訂和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。他們不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期可行性研究等信息,作為決策依據(jù),而且還要通過(guò)實(shí)踐去反復(fù)證明每次提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性,這是非專業(yè)人員所難以辦到的事情,必須針對(duì)其工作,年初就得有總體設(shè)想,認(rèn)真部署,嚴(yán)格檢查監(jiān)督,全面落實(shí)。

2.充實(shí)力量,加強(qiáng)協(xié)調(diào)?？偨?jīng)濟(jì)師室所擔(dān)負(fù)的大部分工作是一個(gè)涉及面廣、政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜工程。一要充實(shí)該處室的力量,適當(dāng)增加專業(yè)人員并注重人員素質(zhì)的提高,定期給予培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及出外從事學(xué)術(shù)交流研討的機(jī)會(huì),使其更能跟上形勢(shì)發(fā)展。二要通過(guò)總經(jīng)理辦公室建立起協(xié)調(diào)機(jī)制,對(duì)事關(guān)大局發(fā)展的項(xiàng)目要專題研究、探討,要堅(jiān)持定期協(xié)調(diào),通過(guò)辦公會(huì)議交換意見(jiàn)等形式,及時(shí)解決難題。

3.完善機(jī)制,強(qiáng)化激勵(lì)。建立一套行之有效的激勵(lì)機(jī)制,才能有效地調(diào)動(dòng)員工的積極性。首先,抓好“領(lǐng)頭羊”與項(xiàng)目組?？偨?jīng)濟(jì)師室的項(xiàng)目帶頭人,是總經(jīng)濟(jì)師室的骨干與中堅(jiān),應(yīng)強(qiáng)化對(duì)他們的激勵(lì)與約束機(jī)制,這是落實(shí)經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目責(zé)任的重要保證。要通過(guò)實(shí)行目標(biāo)管理,對(duì)貢獻(xiàn)大、成績(jī)顯著的人員,實(shí)行重獎(jiǎng),并在職務(wù)、職稱、住房、醫(yī)療、保險(xiǎn)、政治榮譽(yù)等方面給予傾斜。對(duì)于其他人員,根據(jù)貢獻(xiàn)大小,分別給予不同獎(jiǎng)勵(lì),從而全面推進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目的順利完成。其次,對(duì)于配合總經(jīng)濟(jì)師室項(xiàng)目研究的有關(guān)處室及人員,也要建立和完善相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制。

4.改進(jìn)項(xiàng)目管理辦法。房地產(chǎn)前期開發(fā)項(xiàng)目,是總經(jīng)濟(jì)師室工作管理的重要對(duì)象,也是每年拓展工作的主要目標(biāo)與方向,要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)該項(xiàng)目的管理工作。由于國(guó)企房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可變性大,如:國(guó)企的一些項(xiàng)目由于地段好,面積大,配套設(shè)施也較完備,有時(shí)遇到強(qiáng)制性的行政干預(yù),其項(xiàng)目只好“泡湯”了。因此,更需做好多項(xiàng)、多方位的準(zhǔn)備,把項(xiàng)目庫(kù)建立起來(lái),若遇突然情況,也能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,保證“項(xiàng)目庫(kù)”有一定數(shù)量的“先行項(xiàng)目”庫(kù)存,從而保證企業(yè)的生命力與可持續(xù)發(fā)展。

5.增加前期經(jīng)費(fèi)投入。增加經(jīng)費(fèi)投入,是總經(jīng)濟(jì)師室經(jīng)濟(jì)研究活動(dòng)的重要保證。要在每年經(jīng)濟(jì)收入中,劃出一定比例數(shù)量的費(fèi)用,以保證調(diào)研工作的順利進(jìn)行。