地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展路徑探究

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摘要：在非均衡分析框架下，考察地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問題，還需要引入制度因素、歷史因素等要件。國(guó)人對(duì)房產(chǎn)特有的情感，推動(dòng)了我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這本身就屬于非正式制度因素范疇。隨著二孩政策的出臺(tái)，對(duì)住房的改善性需求又必然會(huì)推動(dòng)我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這便屬于歷史因素范疇。通過主題討論，可持續(xù)發(fā)展的路徑包括：加強(qiáng)對(duì)政府職能部門的制度規(guī)制、建立黨建與行政管理的雙管機(jī)制、以當(dāng)?shù)厥逡?guī)劃統(tǒng)籌資源供給、設(shè)立生態(tài)保護(hù)政策強(qiáng)化項(xiàng)目審批、科學(xué)規(guī)劃空間布局適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：政府公權(quán)力；地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；路徑

一地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵解析

（一）資源供給的可持續(xù)性

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中首先依賴于土地供給，再者需要獲取各類原材料和能源供給。由于我國(guó)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，本身就面臨著除過剩產(chǎn)能的歷史任務(wù)，而過剩產(chǎn)能又集中在鋼材、水泥等行業(yè)中，所以實(shí)現(xiàn)資源供給的可持續(xù)性應(yīng)重點(diǎn)放在對(duì)土地資源的可持續(xù)供給。早在十一五期間，我國(guó)就劃定了18億畝土地紅線。由此，在18億畝土地紅線以外的空間范圍內(nèi)形成土地資源的可持續(xù)供給，則成為了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵的組成要素。

（二）生態(tài)承載的可持續(xù)性

我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中也經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演變，即從傳統(tǒng)商住房項(xiàng)目開發(fā)逐步演變到關(guān)聯(lián)養(yǎng)老、關(guān)聯(lián)休閑的旅游地產(chǎn)開發(fā)中來。[1]隨著旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方興未艾，生態(tài)承載的可持續(xù)則成為了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵的另一組成要件。那么，應(yīng)怎樣理解生態(tài)承載的可持續(xù)性呢？筆者認(rèn)為，這里的“生態(tài)”不僅指自然生態(tài)，還指社會(huì)生態(tài)。在旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)符合當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)的承載力,還需要符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)生態(tài)的承載力。

（三）項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)性

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中所提供的產(chǎn)品為耐用消費(fèi)品，以商品房項(xiàng)目開發(fā)為例，有數(shù)據(jù)顯示我國(guó)商品房使用年限平均為40年左右。盡管該年限顯然低于70年產(chǎn)權(quán)年限，但在能夠使用40年的條件下，隨著其在市場(chǎng)中的流通必然會(huì)放大商品房的投放數(shù)量。因此，還需要將項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)性納入到內(nèi)涵界定中來。

二地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)

（一）面臨因土地財(cái)政所帶來的挑戰(zhàn)

土地出讓收入歸地方財(cái)政所有，因此，在我國(guó)出現(xiàn)了獨(dú)特的土地財(cái)政現(xiàn)象。有學(xué)者將土地財(cái)政稱作為“第二財(cái)政”。數(shù)據(jù)顯示，“2010年到2012年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為29398億元、33477億元、28886億元，占同年政府財(cái)政收入的比重分別為35％、32％、25％，占同期GDP的比重分別為7％、7％、6％”，[2]從中可以看出土地資源供給對(duì)地方政府所帶來的意義。而對(duì)于地方財(cái)政來說，土地出讓以及由此帶來的各項(xiàng)稅收，在地方財(cái)政中基本構(gòu)成了主要來源，基本都占到了40%以上的比例。然而，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在受到有限理性的制約和自身目標(biāo)函數(shù)的影響，在決策土地出讓時(shí)往往存在著主觀盲目性。[3]地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)密切聯(lián)系，所以提升區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展的程度，也為地方土地資源的大量供給提供了“合理性”。

（二）面臨因資本逐利所帶來的挑戰(zhàn)

我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所提供的產(chǎn)品可以分為兩大類：具有封閉產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品和具有開發(fā)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。前者主要以商品房為主，后者則主要以政府項(xiàng)目為主。但無論是前者還是后者，都需要由專業(yè)化企業(yè)來提供。因此，在資本逐利性的驅(qū)動(dòng)下，專業(yè)化企業(yè)對(duì)土地資源的囤積，以及依托市場(chǎng)議價(jià)能力來干擾政府官員的決策等，均導(dǎo)致了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中始終以高速、過熱的姿態(tài)呈現(xiàn)在世人面前。而所有這些都帶來一個(gè)挑戰(zhàn)，即資源被迫過度供給。

（三）面臨因投資沖動(dòng)所帶來的挑戰(zhàn)

從旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的布局中不難發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目大都位于歷史上經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期處于滯后的區(qū)域，如利川便是。隨著旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的升溫，以及市場(chǎng)需求力度的持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府存在著投資沖動(dòng)的行為偏好。首先，市場(chǎng)需求決定著該區(qū)域土地價(jià)格上漲，進(jìn)而通過土地出讓來增加地稅收入。其次，域外人口入住又能帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)類經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而又能解決當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)問題。然而，投資沖動(dòng)又將打破當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)和社會(huì)生態(tài)的平衡關(guān)系。

（四）面臨因無序競(jìng)爭(zhēng)所帶來的挑戰(zhàn)

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依托地產(chǎn)市場(chǎng)的承接，并在該市場(chǎng)中完成生產(chǎn)、流通、消費(fèi)這三個(gè)環(huán)節(jié)。筆者在考察地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，該市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有分層特點(diǎn)，即高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往處于寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之中，而大眾化的地產(chǎn)項(xiàng)目則處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之中。因此，無序競(jìng)爭(zhēng)主要存在于大眾化項(xiàng)目市場(chǎng)之中。無序競(jìng)爭(zhēng)所帶來的直接后果便是，房產(chǎn)空置率提升。

三政府公權(quán)力在應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)中的作用分析

（一）作用于抑制有限理性的負(fù)面影響

如前所述，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在實(shí)施資源配置時(shí)往往受制于有限理性的影響。有限理性的存在歸因于政府官員難以做到精確計(jì)算和對(duì)城市未來發(fā)展作出充分、有效的預(yù)測(cè)，而且，我國(guó)地方政府因換屆的制度安排，也使得上屆政府的某些官員存在著在位權(quán)利資本化的內(nèi)在沖動(dòng)。隨著政府公權(quán)力的引入,以終身追責(zé)機(jī)制的實(shí)施來抑制政府官員的機(jī)會(huì)主義行為[4],并以黨風(fēng)廉政建設(shè)和公檢法機(jī)構(gòu)設(shè)置來規(guī)制政府官員的行為失范。

（二）作用于統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的供給

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展存在著較為獨(dú)特的功能趨勢(shì)，即無論是商品房建設(shè)還是政府投資項(xiàng)目建設(shè)，其都具有強(qiáng)大的外部性特征。商品房建設(shè)能夠滿足人民對(duì)美好生活的追求，政府投資項(xiàng)目則具有造福地方民眾和帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的功能。因此，任何時(shí)候都需要有序推動(dòng)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府公權(quán)力在此的作用主要體現(xiàn)在通過制定長(zhǎng)期城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃地將土地儲(chǔ)備資源向市場(chǎng)投放，進(jìn)而調(diào)節(jié)資本逐利的節(jié)奏和門檻。

（三）作用于制度框架下保護(hù)生態(tài)環(huán)境

針對(duì)目前方興未艾的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要強(qiáng)化供給側(cè)管理。與生態(tài)旅游項(xiàng)目不同，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中若是對(duì)生態(tài)環(huán)境造成了破壞，則在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是無法修復(fù)的。眾所周知，生態(tài)環(huán)境不僅指自然還是指社會(huì)。以利川為例，當(dāng)前由于利川蘇馬蕩地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，導(dǎo)致了因旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)孛癖姷纳顜砹藰O大的困擾。因此，政府公權(quán)力在這里的作用就是在制度框架下來保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

（四）作用于區(qū)域統(tǒng)籌下項(xiàng)目空間布局

區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須與域內(nèi)人口分布和其動(dòng)態(tài)遷移趨勢(shì)相適應(yīng)。具體而言，區(qū)域人口分布特點(diǎn)不僅歸因于歷史成因，還與近10年來的城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局、城市功能區(qū)布局等因素息息相關(guān)，并后者構(gòu)成了域內(nèi)人口動(dòng)態(tài)遷移的趨勢(shì)。因此，政府對(duì)于大眾房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間布局，應(yīng)給出具有粗線條的區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃方案。進(jìn)而在市場(chǎng)機(jī)制和政府干預(yù)的雙重資源配置模式下，[5]優(yōu)化地產(chǎn)項(xiàng)目的空間布局。

四政府公權(quán)力作用下的路徑構(gòu)建

（一）加強(qiáng)對(duì)政府職能部門的制度規(guī)制

我國(guó)土地資源分兩級(jí)所有，而地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空域則以城市為主體，所以加強(qiáng)對(duì)政府職能部門的制度規(guī)制則成為必須。如前所述，許多貧困地區(qū)以出讓土地使用權(quán)來獲得“第二財(cái)政”收入。為此，當(dāng)前需要在精準(zhǔn)扶貧戰(zhàn)略的推動(dòng)下，通過嚴(yán)格執(zhí)法和調(diào)適政府土地出讓政策，嚴(yán)格規(guī)范地方政府職能部門的辦事流程。同時(shí)，在落實(shí)主體責(zé)任的行政管理機(jī)制下，還應(yīng)借助政務(wù)網(wǎng)站開通政務(wù)公開平臺(tái)，來接受社會(huì)公眾的輿論監(jiān)督。

（二）建立黨建與行政管理的雙管機(jī)制

建立黨建與行政管理的雙管機(jī)制體現(xiàn)在政府公權(quán)力對(duì)落實(shí)主體責(zé)任所起的促進(jìn)作用。黨建主要以黨風(fēng)廉政建設(shè)為推手，強(qiáng)化民主集中制在土地資源出讓決策中的重要作用，其中當(dāng)前應(yīng)突出“民主”。這樣一來，就能在群策群力的基礎(chǔ)上降低有限理性所帶來的干擾。黨建工作所內(nèi)含的反腐倡廉內(nèi)容，也能夠?qū)Σ糠止賳T的權(quán)利資本化動(dòng)機(jī)給予威懾。行政管理則主要以首責(zé)制來落實(shí)部門主體責(zé)任，使得土地資源部門能夠嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓政策和標(biāo)準(zhǔn)。

（三）以當(dāng)?shù)厥逡?guī)劃統(tǒng)籌資源供給

目前正處于“十三五”時(shí)期，各地都制定了自身在“十三五”期間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。應(yīng)以當(dāng)?shù)氐摹笆濉币?guī)劃作為統(tǒng)籌土地資源供給的藍(lán)本。如前所述，資本逐利性作為一種天然現(xiàn)象可以在供給側(cè)管理中得到調(diào)節(jié)。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)將“十三五”規(guī)劃對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃細(xì)化為土地資源的供給管理中來，并在目標(biāo)分解的基礎(chǔ)上由土地資源管理部門制定專業(yè)性的統(tǒng)籌規(guī)劃，最終落地于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之中。

（四）設(shè)立生態(tài)保護(hù)政策強(qiáng)化項(xiàng)目審批

旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，往往在歷史上其商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相對(duì)滯后。在此背景下，當(dāng)?shù)卣谌狈ψ銐虻纳鷳B(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)的同時(shí)，還因發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的需要盲目引進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，首選就需要設(shè)立適合本地需要的生態(tài)保護(hù)政策。為了確保該項(xiàng)政策能夠順利設(shè)立和落實(shí)，省級(jí)政府需要對(duì)其進(jìn)行制度建設(shè)能力幫扶，并委派專人組成的督導(dǎo)組進(jìn)行跟蹤檢查。在制度設(shè)立之后，則需要與科研院所等機(jī)構(gòu)合作論證域內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目引入的科學(xué)性和合理性，最終制定引入標(biāo)準(zhǔn)來管控旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的無序上馬。

（五）科學(xué)規(guī)劃空間布局適應(yīng)社會(huì)發(fā)展

我們需要充分釋放地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展所帶來的正外部性，所以在當(dāng)?shù)亍笆濉币?guī)劃中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)道路建設(shè)規(guī)劃、城市功能區(qū)規(guī)劃等綱要，預(yù)先科學(xué)規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目的空間分布。這就能在供給側(cè)為地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)化了空間布局。

結(jié)語

總之，隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也取得了舉世矚目的成就，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)不可缺少的重要組成部分，影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全是維護(hù)我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的客觀要求和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。在政府公權(quán)力作用下的可持續(xù)發(fā)展路徑可圍繞：加強(qiáng)對(duì)政府職能部門的制度規(guī)制、建立黨建與行政管理的雙管機(jī)制、以當(dāng)?shù)亍笆濉币?guī)劃統(tǒng)籌資源供給、設(shè)立生態(tài)保護(hù)政策強(qiáng)化項(xiàng)目審批、科學(xué)規(guī)劃空間布局適應(yīng)社會(huì)發(fā)展等五個(gè)方面來構(gòu)建。

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作者：秦?zé)ń?單位：安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院