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摘要：房地產開發企業屬于資金密集型產業，資金回籠周期長，一次性投入成本大，而且牽扯的稅種繁多且雜，因此在項目開發周期內，房地產開發企業都要盡可能壓縮成本來增加利潤增長空間，提高市場競爭力。在“營改增”之后房地產開發企業需要重新根據政策法規進行稅收籌劃，來達到節省納稅成本、提高利潤的目的。
關鍵詞：房地產開發企業；納稅籌劃；難點；對策
近年來我國房地產行業一直處于“泡沫經濟”中，大量存貨被積壓，盈利漲勢低迷。為此我國政府不得不加大政策進行宏觀調控，通過“營改增”來減輕房地產開發商的經營稅負，從而激活企業活力，降低房價。2016年至今，房地產開發企業不僅需要深入解讀和充分利用“營改增”的惠利政策，從而設計合理合法的稅收籌劃，降低稅負成本和風險，更好的發揮自身的競爭優勢。
一、稅收籌劃相關理論闡述
（一）稅收籌劃內涵稅收籌劃和避稅、偷稅是有本質的區別的，像避稅雖然是合法的，但是發生在納稅期間的一種短期、緊急籌劃行為，考慮的自然也是短期的納稅利益。而偷稅不但是違法還是不合理的，只有稅收籌劃是既受到政府支持和提倡，對企業本身也是基于長期納稅利益的一種事前籌劃行為，能夠給企業帶來種種好處，比如減輕稅負、實現涉稅零風險與利益最大化以及維持自身合法納稅權益，提高整體競爭力。
（二）房地產開發企業稅制特點分析1.稅種多。房地產開發企業主要涉及到的稅種有11種，是所有行業中涉稅種類之首。主要包含不動產權屬轉移時所繳納的契稅、城鎮土地使用稅、預售款到賬時所繳納的增值稅、房產投入后所繳納的房產稅、企業所得稅、竣工前預繳或竣工后清算時所繳納的土地增值稅、應稅行為發生時所繳納的印花稅、耕地占用稅、城建稅、教育費以及轉讓房產時所繳納的個人所得稅。2.預征制和清算制。因為項目開發周期較長，幾年到十幾年不等，如果留到項目銷售完畢后再進行統一征稅，則會加大政府稅收的難度和不準確性。所以一般對房地產開發企業采取預征稅制和清算制。房地產開發企業需要根據“營改增”政策和特有的征稅制制定合理的稅收籌劃來減輕自身稅負。
二、房地產開發企業主要稅種的籌劃思路分析
（一）土地增值稅的稅收籌劃思路土地增值稅對于房地產企業是一個大稅種，稅負重，各個地方對稅務政策把握不一致、分攤方法認定不一，是房地產企業稅務籌劃環節的重中之重。土地增值稅的籌劃主要分為幾種方法，具體如下所示：1.改變公司組織形式（1）變房地產銷售為代建行為代建行為指的是客戶為不動產權屬人，而房地產開發企業只是為客戶代為開發承建，因此收入來源于代建勞務費，不在土地增值稅納稅范疇中，只需要繳納3%的增值稅即可，這種情況比較適用于商品房項目的開發。（2）合作建房模式第一種屬于資源互換的形式，即一方出地，一方投入資金，合伙建房后按比例進行分房自用的不用繳納土地增值稅。如果進行二次轉讓的，則需要繳納。另一種就是以不動產的形式進行入股合營的方式，共同承擔風險，新稅法規定通過不動產入股的方式是合法行為不繳納增值稅。同時進行土地投資或者貨幣投資的一方也不需要繳納增值稅，只需要根據銷售總收入進行繳納，稅費也不再包含投資利潤和分紅。2.轉讓房地產收入形式的稅收籌劃（1）成立專門的銷售公司土地增值稅采取的是超額累進稅率，稅率為30%--60%不等，也就是對于增值較多采取多征，反之則少征，而沒有增值的部分則不征。按照這個計稅原則，則可以得出土地增值稅籌劃思路應當是控制增值額，從而享受低稅或者免稅的優惠政策。并且政策指出如果普通住宅增值率不超過20%，則可以免征土地增值稅。因此房地產開發企業可以通過轉讓土地使用權或者銷售不動產，來將高增值率降低為低增值率，由此來享受低征或者少征的優惠政策。房地產開發企業只需要單獨將銷售部門成立出去，使之具有獨立法人資格，然后再將不動產權屬以合理的定價轉讓給銷售公司，再由銷售公司將不動產屬繼續轉讓給第三方，從而下調相應的稅率和增值率，以減輕稅負。（2）普通標準住宅定價的籌劃房地產開發公司的利潤越大，相應的繳納的土地增值稅也越高，繼而導致房價在市場中也不占競爭優勢，而如何在利潤、土地增值稅、房價三者之間實現最優化原則，就需要考慮增值稅法規定的“臨界點”。稅法規定，以普通標準住宅出售，增值額如果少于扣除項目的20%，納稅人可以享受免征土地增值稅的優惠政策。因此房地產開發企業應當控制好普通住宅銷售的增值額，以此來達到免稅的目的。3.清算環節的稅收籌劃土地增值稅應當通過合并核算多項開發項目或者分別核算的方法來進行籌劃，根據稅收優惠政策來降低增值率。但是要分別核算普通住宅和商品房住宅。因為根據政策規定，普通住宅的土地增值率如果不超過20%，則可以享受免征優惠。如果沒有分開核算，則即使增值率滿足該項規定也無法享受優惠政策。此外還可以將非普通住宅、寫字樓、車位以及商業等都可以合并計入增值額中，這樣可以抵消正負增值額，從而減少土地增值稅。對于住宅配套車位應當盡可能在清算前銷售完畢，以此來抵減正增值額。但是就此情況還是需要繳納高額的土地增值稅，因此房地產開發企業還可以從商業配套車位入手，根據市場公允價格將整體商業配套車位出售給資產管理公司，由此來降低納稅籌劃的風險，還能夠減輕稅負。4.特殊扣除項目的稅收籌劃（1）利息扣除法根據我國制定的《土地增值稅暫行條例》的規定，當利息較高則可以通過計算分攤利息和向金融機構提交融資證明，以此來提高抵減額。如果利息較少則可以通過對開發費用的扣除額進行計算，由此可以免除分攤利息的計算和提交借貸證明，便可以直接扣除10%的開發成本和支付土地使用權，也可以達到節稅的目的。（2）公共配套設施投入扣除法根據土地增值稅的稅法規定，房地產開發商可以對（開發成本+土地使用權獲得額）20%進行加計扣除，因此基于此規定，房地產開發商可以適當加大對公共設施配套的投入，從而適度提高房產價格，提高項目的競爭力，減少土地增值稅，提高整體稅后利潤。
（二）增值稅的稅收籌劃“營改增”規定增值稅額既可以根據房地產銷售總額的5%來計收，也可以根據扣除土地成本后的銷售額后的11%稅率來計收，因此房地產項目應當選擇稅負計算較低的方法來計算。具體籌劃要點如下所示：1.強化對增值稅專用發票的管理。增值稅選擇的是抵扣繳納制，也就是說在允許扣除的土地支出和銷售額恒定的基礎上，節稅的關鍵點就集中在了進項稅額上。根據我國增值稅法的規定，關于進項稅額可以通過提交增值稅專用發票進行抵扣。所以房地產開發企業對于增值稅專用發票的獲取，要盡可能選擇能夠開具增值稅專用發票的供應商。同時房地產開發企業一般都會采取折扣銷售來度過市場行情欠佳的時期，根據“營改增”規定，商業折扣額與銷售額開具為同一張發票，則增值稅則是根據（銷售額-折扣額）來計算；如果是開具在兩張發票上，則是按照銷售額的原價來進行計算。因此納稅籌劃的時候要注意發票的開具形式。2.促銷策略的應用。房地產開發企業在銷售活動中贈送的家電、家具或者N年的物業費等促銷禮品，以此來提高銷量。但新稅法中贈送額是不會被銷售額扣除的，因此要達到有效納稅籌劃，就要降低此類的成本。3.擴大精裝房的比例。“營改增”頒布之前，房地產開發企業無法抵扣精裝房裝修費用的進項稅額，會導致增值稅稅負增加。而實施營改增政策以后，規定為裝修所購置的商品、固定資產以及勞務費用都可以通過持有增值稅專用發票進行抵扣，因此可以多多開發精裝房，由此來將裝修費用中的進項稅額盡可能進行抵扣。
（三）企業所得稅籌劃思路根據我國制定的《企業所得稅法》有相應的規定，即我國境內居民企業所設立的子公司如果具有法人資格，則需要依法獨立承擔納稅義務的法律責任；所設立的分公司不具備法人資格，則由總公司來承擔納稅的法律義務。基于實現股東權益最大化的目標，假設GP為利潤總額，PE為稅后利潤，而TC為成本費用（已被稅前扣除），GI為收入總額。在盈利和支出能力相等的條件下，比較總分公司組織形式和母子公司組織形式對于企業所得稅哪一種可以起到抵減作用。總分公司組織形式：根據成本費用限額扣除的《企業所得稅》條文規定，如果選擇總分公司組織形式，當TC匯總1小于TC總和TC分的總和時，超限費用則無法被稅前扣除。但是在母子公司組織形式下，收入一定的條件下，TC匯總2要大于TC匯總1的，因為TC匯總2=TC總+TC子。所以選擇母子公司組織形式可以增加稅前扣除費用，抵減更多的企業所得稅負。
結束語
房地產開發企業不管是在稅種還是稅負方面都要比其他行業企業更多、更重，因此只有通過合法合理進行稅收籌劃，才能既在“營改增”規定范疇之內，又能夠減輕稅負，獲得經濟利益的極大提升，更快實現去庫存、增價值的長遠發展目標，提高自身在市場中的整體競爭實力。
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[3]劉彤.房地產開發企業稅收籌劃相關問題[J].納稅,2018,12(35):70+72.
作者：董雪峰 單位：東投科技控股集團有限公司