談保險公司運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)制設(shè)計
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摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)是融合房地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)物，符合老年人對于與養(yǎng)老服務(wù)的差異化、全面化需求，是我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。保險資金的特點以及保險的社會屬性使其具有投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的先天優(yōu)勢，但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期階段，經(jīng)驗嚴(yán)重不足，保險公司如何運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)成了亟待解決的問題。本文立足于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營現(xiàn)狀和保險資金運(yùn)用現(xiàn)狀，從準(zhǔn)確定位、差別規(guī)劃和醫(yī)療、護(hù)理體系建設(shè)等方面進(jìn)行保險公司運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)制設(shè)計，來探究適合我國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)。
關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；運(yùn)營機(jī)制；保險資金
目前，我國的老齡化問題越來越嚴(yán)峻，2018年，65周歲及其以上人口數(shù)為16658萬，占總?cè)丝跀?shù)的11．9％，但2018年我國千位老年人口的養(yǎng)老床位數(shù)僅29．15張，同時現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)施不完善，護(hù)理人才也較為缺乏，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與老齡化的狀況極其不匹配。首先，我國養(yǎng)老地產(chǎn)定位偏高端、覆蓋面小。目前我國運(yùn)營較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)集中于一線城市，多為高端產(chǎn)品，而二、三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)缺口較大。其次，運(yùn)營缺乏經(jīng)驗，多為套用國外模式，但受到傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響，這些套用的機(jī)制并不能促使老年人改變傳統(tǒng)觀念，接受這一新型的養(yǎng)老方式。因此，我國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)制需要進(jìn)行更深層次的設(shè)計，才能使得保險公司在投資運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)時既能有效滿足我國老年人養(yǎng)老需求，又能獲得穩(wěn)定的運(yùn)營收益。
1我國保險資金運(yùn)用現(xiàn)狀
1．1我國保險資金運(yùn)用的特點與缺陷
我國的保險資金絕大多數(shù)為固定收益資產(chǎn)，盡管確保了保險資金運(yùn)用原則中的安全性，但忽略了盈利性的重要，造成了資本回報率偏低，同時資金的收益率與資本市場有極大地關(guān)聯(lián)，深受市場利率波動的影響。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的保險資金運(yùn)用渠道較為狹窄，資金配置結(jié)構(gòu)較為單一，存在著極大的拓展空間。最近兩年保險公司的一些投資舉動引發(fā)了社會和國家的強(qiáng)烈譴責(zé)，使得銀保監(jiān)會對險資投資渠道的管控變得更加嚴(yán)格，目前仍有大量的保險資金在尋覓更為良好的出路，尤其是長期性的險資投資渠道。
1．2我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析
2010年，中國保監(jiān)會印發(fā)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》寫明我國保險公司的資金可投資于醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的不動產(chǎn)，近些年，國家的政策越來越傾向于發(fā)展“專門化”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，越來越支持我國符合條件的保險公司投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。保險資金數(shù)量大、期限長、投資于養(yǎng)老地產(chǎn)，不必?fù)?dān)心利率以及市場的波動，從而保持較好的收益穩(wěn)定性，且保險公司擁有穩(wěn)定的收入來源，可以更好的保證養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營，這種良性循環(huán)有利于保險公司獲得穩(wěn)定的投資收益，同時實現(xiàn)險資運(yùn)用的“安全性”和“盈利性”兩重目標(biāo)。保險資金也能更好的服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)，解決我國的“養(yǎng)老難”問題，有利于提升我國保險業(yè)的整體影響力和競爭力。
2養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)制的設(shè)計
2．1準(zhǔn)確定位
（1）服務(wù)理念的準(zhǔn)確定位。養(yǎng)老社區(qū)之所以不同于養(yǎng)老院、敬老院，是因為其本身的經(jīng)營、服務(wù)理念更具人性化。當(dāng)前有很多老人不愿意入住養(yǎng)老社區(qū)，是因為他們不愿意離開自己的“家”，去往一個毫無溫暖可言的收容機(jī)構(gòu)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)在定位是既要滿足老年人住房、養(yǎng)老、醫(yī)療的需求，又要滿足他們的精神需求。（2）服務(wù)群體的準(zhǔn)確定位。目前我國現(xiàn)存的養(yǎng)老地產(chǎn)多為僅面向老年人的住房，但傳統(tǒng)的家庭觀念使得老人們更加重視與家庭成員的相處，很多老人不愿意遠(yuǎn)離子女生活，因此保險公司在運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)時，可以將服務(wù)擴(kuò)展至全年齡段，提供一種注重健康養(yǎng)生的一站式服務(wù)，面向嬰兒直至百歲老人，使得人們在入住養(yǎng)老地產(chǎn)時無后顧之憂，輕松享受終身服務(wù)。（3）配套設(shè)施的準(zhǔn)確定位。首先是對于基本生活設(shè)施的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)中的生活硬件設(shè)施都應(yīng)該為老年人量身定做，而非僅注重設(shè)計感和美觀。其次是對于娛樂休閑設(shè)施的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)包含下棋、跳舞、看戲等休閑方式的活動場所，同時對于一些高端養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該具備高爾夫球場等活動場所，滿足高端客戶的需求。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)還應(yīng)當(dāng)建設(shè)相應(yīng)的教育類人文設(shè)施，例如“老年大學(xué)”，定期開展養(yǎng)生講座。但對于老年人最重要的是醫(yī)療保障，應(yīng)為老年人提供便捷、專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。（4）經(jīng)營理念的準(zhǔn)確定位。作為保險公司，在推廣養(yǎng)老地產(chǎn)的初期階段可以采用體驗式住房，給潛在客戶提供試住期，讓客戶充分體驗養(yǎng)老地產(chǎn)完善的休閑、娛樂、醫(yī)療、住房設(shè)施，使他們從內(nèi)心深處感受到養(yǎng)老地產(chǎn)全面的服務(wù)，促使他們改變傳統(tǒng)“家庭式養(yǎng)老”的觀念，真正信賴養(yǎng)老地產(chǎn)。同時，在經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)時不應(yīng)只著眼于當(dāng)前的利潤，而應(yīng)著眼于長期的收益，提升自身設(shè)施完善度、服務(wù)滿意度，吸引更多的客戶入住，充分利用養(yǎng)老地產(chǎn)的資源，建立良性循環(huán)。
2．2差別規(guī)劃
（1）地區(qū)間差別。當(dāng)今中國的富裕人群主要集中于北京、上海等地，對于這些地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)，可以與當(dāng)?shù)氐母叨丝蛻粝鄬樱幼⒅厣虡I(yè)化、國際化發(fā)展，可將養(yǎng)老地產(chǎn)與金融、保險等方面聯(lián)系，推出一些金融理財產(chǎn)品和保險產(chǎn)品，以適應(yīng)他們對于資產(chǎn)規(guī)劃的要求。而對于非一線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)可以定位于中層階級，以宜居的環(huán)境為主打理念，更加偏向于人文關(guān)懷。而不同地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)也可以進(jìn)行合作，實行“遷徙式”的旅居模式。（2）客戶間差別。首先是對于高端客戶與中低檔客戶的差別規(guī)劃，保險公司在設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)入住條件的時候，應(yīng)當(dāng)具備“多樣化”。高端客戶可享受“遷徙式”旅居模式，自主選擇居住地點。對于一些中產(chǎn)階級老人，可以自由選擇居住時長。其次是對于客戶不同居住要求的差別規(guī)劃，分別設(shè)置宜居式和養(yǎng)病式的戶型，對于宜居式的戶型，更加注重于休閑、娛樂、醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)，而對于養(yǎng)病式的戶型，更加注重護(hù)理、醫(yī)療服務(wù)與設(shè)施的建設(shè)。（3）服務(wù)設(shè)施差別。在老人入住養(yǎng)老社區(qū)時，保險公司應(yīng)該進(jìn)行生理及心理的評估，以便于進(jìn)行差異化服務(wù)。對于心理上有異常的老人，保險公司應(yīng)提供相應(yīng)的心理醫(yī)生進(jìn)行定期的診療。對于生理上的不同狀況，保險公司應(yīng)該進(jìn)行更加明確的劃分。完全自理的正常老人可以入住“獨立生活區(qū)”，在這一區(qū)域設(shè)置一些娛樂設(shè)施和休閑空間，護(hù)理人員的比例相對較少。生活自理能力不足的老人可以入住“協(xié)助生活護(hù)理區(qū)”和“專業(yè)護(hù)士護(hù)理區(qū)”，在這些區(qū)域，配備較為全面的生活起居設(shè)施以及服務(wù)?！皡f(xié)助生活護(hù)理區(qū)”的老人可以選擇一對一的護(hù)理模式，通過呼叫裝置及時聯(lián)系護(hù)理人員。而“專業(yè)護(hù)士護(hù)理區(qū)”的老人進(jìn)行24小時的看護(hù)與服務(wù)。另外專門開設(shè)“阿爾茲海默失憶護(hù)理照顧專區(qū)”等，該專區(qū)內(nèi)老人皆可選擇使用定位裝置。（4）入住繳費方式差別。保險公司可以提供一些更為新穎的入住繳費方式，例如住房反向抵押，保險公司根據(jù)房屋的價值來安排相應(yīng)的養(yǎng)老住房與服務(wù)，在老人去世后，對房屋進(jìn)行拍賣，如果拍賣所得超過了養(yǎng)老住房與服務(wù)的價值，則可以將一定比例的超出部分作為老人的遺產(chǎn)提供給其合法繼承人。
2．3醫(yī)療、護(hù)理體系的建設(shè)
（1）高度重視醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。保險公司可以與醫(yī)院進(jìn)行合作，定期對老人們進(jìn)行基礎(chǔ)身體檢查，建立健康醫(yī)療檔案。對于有長期疾病的老人，由醫(yī)院的專門小組進(jìn)行定期、定向檢查治療。同時可在合作醫(yī)院的住院部設(shè)置相應(yīng)的專區(qū)，為入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老人提供專門的病床。對于建立了個人檔案的社區(qū)老人，可以先治療、后收費。投保住院醫(yī)療保險、重大疾病保險等險種的老人，可以先支取保險給付金進(jìn)行繳費，減少治療時的復(fù)雜手續(xù)，同時可以按照檔案的備注，快速聯(lián)系老人的家屬，最大化的滿足老人的醫(yī)療要求。（2）建立完善的護(hù)理體系。保險公司可以與學(xué)校合作，掛鉤護(hù)理專業(yè)等。對于進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的護(hù)理人員展開星級評比，同時進(jìn)行全國聯(lián)網(wǎng)，客戶可以根據(jù)星級指數(shù)及評價，自主選擇適合的護(hù)理人員。對于有過違規(guī)行為的護(hù)理人員，列入黑名單，對于星級較高養(yǎng)老地產(chǎn)的護(hù)理人員，可以在未來提供相應(yīng)的入住優(yōu)惠政策，以此來激勵工作人員不斷提升自身專業(yè)素養(yǎng)，更好的服務(wù)于養(yǎng)老地產(chǎn)的老人。（3）全方位、多形式的醫(yī)療、護(hù)理模式。保險公司可以提供家庭醫(yī)生服務(wù)，或與國內(nèi)外的頂尖醫(yī)院建立合作關(guān)系，對于一些患有嚴(yán)重疾病且不便于行動的老人，采取遠(yuǎn)程診療的方式，對于老人的病情進(jìn)行智能監(jiān)控，隨時做出應(yīng)對。同時，配備營養(yǎng)師，對于不同老人提供不同的飲食清單，從基本飲食入手，進(jìn)行全方位的護(hù)理。
2．4保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老地產(chǎn)
首先，對于客戶而言，購買養(yǎng)老保險以及其他特定保險后，保險給付金可以選擇作為養(yǎng)老地產(chǎn)的“入住月費”。購買醫(yī)療保險后發(fā)生疾病住院現(xiàn)象，可以不必在治療后請求大數(shù)額的賠付，而是可以選擇接受養(yǎng)老地產(chǎn)合作醫(yī)院的直接、快速救治。弱化賠付、強(qiáng)化服務(wù)，直接滿足老年人的需求。同時保險公司將提供一定的投資、儲蓄類保險產(chǎn)品，滿足老人投資需求，部分保險產(chǎn)品所具有的免除遺產(chǎn)稅的功能也有利于日后私人財產(chǎn)的繼承。其次，對于保險公司而言，既可以充分開發(fā)已有的客戶群體，又可以對于該類保險產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)營銷。保險公司現(xiàn)有的中高檔客戶資源都可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶，進(jìn)行二次開發(fā)。因此，保險公司所運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)可以有完善的目標(biāo)客戶資料，而非像普通養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷一樣盲目的“廣撒網(wǎng)”，從而使保險公司運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)擁有了更多的競爭優(yōu)勢。此外，該公司的保險產(chǎn)品有了更為準(zhǔn)確、固定的營銷人群。對于入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老人可以適當(dāng)普及住院醫(yī)療保險等對老年人有較多益處的保險。對于采用“旅居式”的老人，可以進(jìn)行航空交通保險等實用性較強(qiáng)的險種的推銷，使保險公司和養(yǎng)老地產(chǎn)更好的融合在一起，不僅有利于養(yǎng)老地產(chǎn)自身的盈利，還更利于保險公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。
3結(jié)論
隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，未來其運(yùn)營方式也必然會更加多樣化。成為一線城市與宜居城市的結(jié)合，地域發(fā)展更均衡；高中檔養(yǎng)老社區(qū)并存，滿足不同收入人群的需求；連鎖式養(yǎng)老地產(chǎn)，滿足客戶“遷徙式”居住要求，逐漸形成“租”“購”“旅”三者共存的一體化、全面化養(yǎng)老服務(wù)體系。隨著保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)制的設(shè)計更加完善、全面、多樣化，隨著國家大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，我國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)必定能實現(xiàn)較大的飛躍，在為老年人提供更加專業(yè)化的醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施的同時，更好的滿足老年人的休閑、娛樂需求。同時保險公司也能從長期運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)中獲得可觀的收益，并進(jìn)一步完善養(yǎng)老地產(chǎn)的硬件設(shè)施與配套服務(wù)，全方位滿足老年人的需求，提升他們的幸福感。
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作者：張佳蓉 單位：東北財經(jīng)大學(xué)