企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)全過程中包括項(xiàng)目決策階段、可行性研究階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工結(jié)算階段等幾個(gè)階段。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)管控工程造價(jià)的意義，列舉了房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)管理方面存在的種種問題，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目決策階段、可行性研究階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工結(jié)算階段如何管控工程造價(jià)的策略措施，目的是提高對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的掌控能力，降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價(jià)；有效控制；管理現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的涵義及控制工程造價(jià)意義

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項(xiàng)目工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用。在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越為激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)這些年不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目需要做到有效地控制工程造價(jià)，通過控制工程造價(jià)成本來降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價(jià)在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理，加強(qiáng)工程造價(jià)管控。控制工程造價(jià)的意義不僅是把項(xiàng)目投資控制在合理預(yù)算范圍之內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財(cái)力，提高投資效益，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理理念缺失，管理效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)管理方面理念的缺失，嚴(yán)重影響了管理效率，在工程管理的項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)階段、實(shí)施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中如果沒有徹底的工程造價(jià)管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的控制，嚴(yán)重影響工程項(xiàng)目整體的效益。2.房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)成本管理存在諸多問題，很多原因在于管理方法的理論基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項(xiàng)目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對(duì)深入內(nèi)容的認(rèn)知，也缺乏隨形勢(shì)變化而變化的實(shí)踐工作指導(dǎo)性，導(dǎo)致在應(yīng)用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達(dá)到預(yù)期管控目標(biāo)。3.房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項(xiàng)目前期造價(jià)控制不當(dāng)。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。4.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工過程成本控制管理不到位。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工管理過程中對(duì)成本控制管理不到位，不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。5.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價(jià)有效管控

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)管理的起始。在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)決策和各項(xiàng)技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目投資以及項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，是項(xiàng)目投資控制的一個(gè)很重要的階段。具體來講，項(xiàng)目決策階段中，新建的一個(gè)項(xiàng)目在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)以后，工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的基本要求，對(duì)要擬建的項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用，經(jīng)濟(jì)上是否合理、有利，在社會(huì)上能否創(chuàng)造效益，資金落實(shí)情況等方面都進(jìn)行全面、充分的調(diào)查、分析和論證，搞好可行性研究，為決策者決定項(xiàng)目提供可靠的依據(jù)，投資決策階段工程造價(jià)對(duì)建設(shè)工程全過程工程造價(jià)具有縱攬全局的決定性影響。在項(xiàng)目可行性研究階段.需要進(jìn)行投資效益分析，在這個(gè)階段，通過應(yīng)用建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)計(jì)算建設(shè)項(xiàng)日總投資。通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，進(jìn)行收入預(yù)測(cè)，在這些基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，計(jì)算投資回收期和投資收益率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為投資決策主要依據(jù)。2.設(shè)計(jì)階段是有效管控工程造價(jià)的前提。一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設(shè)工程前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段，這只能是被動(dòng)控制。要有效地控制工程造價(jià)，必須把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期階段上來。影響建設(shè)工程造價(jià)的主要階段是設(shè)計(jì)階段，在設(shè)計(jì)階段主要從以下幾方面進(jìn)行造價(jià)控制。（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或方案競(jìng)選。設(shè)計(jì)招標(biāo)有利于競(jìng)爭(zhēng)和設(shè)計(jì)方案的選擇，通過招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案的范圍擴(kuò)大，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，設(shè)計(jì)招標(biāo)還有利于控制項(xiàng)目建設(shè)投資，縮短設(shè)計(jì)周期，降低設(shè)計(jì)費(fèi)，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)定出技術(shù)先進(jìn)，功能全面，結(jié)構(gòu)合理，安全適用，滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，造型美觀的設(shè)計(jì)方案。（2）推行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)，而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法，開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。（3）推進(jìn)價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系的，使之以較低的總成本，可靠的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。通過功能和價(jià)值的關(guān)系，將技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題緊密結(jié)合起來，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。3.工程招投標(biāo)是有效管控工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑?biāo)制，是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質(zhì)量，高效率地完成工程建設(shè)。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)的目的就是選擇投標(biāo)報(bào)價(jià)最低或者評(píng)標(biāo)價(jià)最低的投標(biāo)人，因此，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)作為招投標(biāo)工作的核心內(nèi)容無疑成為雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。（1）工程項(xiàng)目招標(biāo)文件的編制，應(yīng)該做到內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)、完整、準(zhǔn)確，所提招標(biāo)條件應(yīng)公平合理，符合有關(guān)規(guī)定。（2）要編制好標(biāo)底。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。（3）中標(biāo)后合同條款的簽定應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、工期合理。工程承包合同是工程建設(shè)質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制的主要依據(jù)，應(yīng)明確建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程造價(jià)、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款結(jié)算、交工驗(yàn)收、質(zhì)量保證期、違約責(zé)任等內(nèi)容。要對(duì)合同全部內(nèi)容仔細(xì)閱讀和審查，保證合同內(nèi)容的完整性、嚴(yán)謹(jǐn)性和周密性。4.工程實(shí)施階段是有效管控造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。工程實(shí)施階段要做到有效管控造價(jià)，需做到以下方面。（1）選擇合理的施工方案。對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案進(jìn)行施工。應(yīng)該結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機(jī)械裝備、材料供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候條件等各項(xiàng)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)承建單位指定的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化，最后選定最合理利用人力、物力、財(cái)力、資源的方案。（2）加強(qiáng)圖紙會(huì)審。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。把簽證變更提前出具，防止窩工返工現(xiàn)象發(fā)生。確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)，嚴(yán)格簽證的審核制度，確保簽證的質(zhì)量，由于現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)造價(jià)制度、定額了解不夠深入，往往造成簽證與現(xiàn)行造價(jià)規(guī)范矛盾，通過簽證的會(huì)簽可以很好地解決。5.竣工決算的審核是有效控制造價(jià)的必要手段，竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已竣工建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決算審核時(shí)要遵循三條原則：（1）在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性（2）在結(jié)算時(shí)不能只是對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深入現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。（3）采取二審終審制。第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范?？傊瑥囊陨蠋讉€(gè)方面可以發(fā)現(xiàn),降低工程成本事在人為，強(qiáng)投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的問題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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作者:王亞君 單位:寧波三江勞務(wù)發(fā)展有限公司