廢棄工業建筑改造為長租公寓的潛力探究

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摘要：隨著我國在2020年后不斷的產業轉型，許多城市中既有的工業建筑隨著相應的工業產能遷移而處于閑置狀態，進而成為城市發展中的一類新舊關系處理問題。對于許多城市來說，住房需求日益增長，逐漸成為了另一個亟待解決的城市發展問題。本文通過對二者矛盾與聯系的分析，探討一種新的廢棄工業建筑改造的可能性并提供相關策略，通過實際案例漢陽鐵廠加以闡釋。

關鍵詞：廢棄工業建筑；長租公寓；漢陽鐵廠

1引言

面對遺存的廢棄工業建筑，目前的主流做法為拆除新建和改造利用。在改造利用中，最常見的是商業辦公改造和居住建筑改造，而住房問題在這些工業建筑所在大城市中是最為常見的社會問題之一，長租公寓則是其中具有代表性的一類。因此，將廢棄工業建筑改造為長租公寓的可能性和相關策略值得深入探析和思考。

2廢棄工業建筑的價值

2.1歷史價值

許多舊時期的工業建筑建造于建國初期，它們代表了我國快速進入工業化的生產力飛躍時期，見證了新中國工業實力不斷發展的歷程，對現今新中國工業實力的強盛做出了不可磨滅的貢獻。對于廢舊工業建筑的保留和深入研究實質上也是對近現代我國工業發展史的研究和思考[1]。

2.2美學價值

工業建筑作為一類特殊的建筑，在形式和美學表達上有著難以替代的地位。一方面由于生產要求，對于建筑本身要求達到的跨度較大，高度也遠超一般建筑3～4m為一層的基本尺度。這意味著工業建筑中往往會采用獨特的巨型大跨桁架等結構，給人以極為震撼的空間感受。另一方面，由于工藝特殊，工業建筑空間會使用大量的管道、巨型漏斗等裝置，其本身也具有獨特的審美價值，如圖1所示。

2.3精神價值

許多舊時期的工業建筑承載著一代人的豐富回憶。在生產單位制度和大院生活制度的主導下，許多經歷了20世紀我國工業騰飛的先驅者們在這些老廠區中有著難以忘懷的工作和生活經歷。這樣的廢舊工業建筑遺產對他們而言具有難以替代的精神文化價值。

3長租公寓與廢舊工業建筑改造的適配性

3.1長租公寓的社會優勢

長租公寓是服務式公寓，是在本土化和市場細分過程中與住房租賃市場結合而演化產生的，更能為中低收入人群提供更好的生活空間和生活服務。以武漢為例，政府近年來推廣“百萬大學生留漢”計劃，而為這些可能留下的人才提供更為優越的居住環境和更低的租賃價格則是必不可少的條件之一。對于剛入職的年輕畢業生來說，長租公寓是個極為優越的選擇。

3.2長租公寓的改造適配性

3.2.1空間適配性。廢舊工業建筑廠區中一般存在兩類主要建筑：廠房倉庫類和宿舍辦公類。宿舍辦公類的建筑大多以柱網結構為主，由于其本身分隔尺度與公寓較為接近，可以十分便利的將其已有空間轉化為長租公寓的居住單元。而對于廠房倉庫類建筑來說，由于其多以桁架結構為主，空間較大，無現有分隔，因此可以再增加額外的結構體系，在新形成的空間中排布大量房間，并對富余空間進行管線和設備的敷設。如果將廠房倉庫類建筑改造為長租公寓適配的公共休閑娛樂設施或是文化展覽設施也是十分合適的選擇。3.2.2經濟適配性。在開發過程中由于資金鏈斷裂而使建筑項目中途停止乃至廢棄的案例屢見不鮮，而相對低成本的改造項目在這一方面具有獨特的優勢，而改造為長租公寓的收益又要較之常規的文創類開放項目更高、更持續一些。更重要的是這樣的改造項目大大縮短了工期，這樣建筑產品就可以更快地進入市場，對開放的成本予以回收。3.2.3　文化適配性。由于廢舊工業建筑具有獨特的美學價值，在改造為長租公寓的過程中可以立足于自身的原有空間和遺留裝置，做出許多具有鮮明個性的空間設計，而當代年輕人對于這樣的設計附加值有著較大的認同感，可見將廢舊工業建筑改造為長租公寓有著天然的優勢。

4廢舊工業建筑改造為長租公寓的策略

4.1結構體系補齊

原制氧車間位于漢陽鐵廠北區，整棟建筑面寬16.4m，長35.2m，由三角桁架作為其結構支承，其三角桁架底部距地面16m。原車間內部分為2層，中部設有大片通高區域[2]。考慮其結構歷時半個多世紀的實際損耗，以及長租公寓空間的功能對于荷載承受能力的新要求，先植入新的柱網結構體系進行加固，以適應建筑類型的轉變。在此選用了6000mm*6200mm的較小尺寸柱網，契合長租公寓較小套型單元的特點。

4.2豎向分層和功能策劃

如圖2所示，原有建筑分為4m和12m的兩層空間，這樣生產要求導向的空間劃分方式對于長租公寓來說顯然是不合適的。在此將首層4m的大空間轉化為一個公共的休閑活動空間。二層西側作為一個集中的公共休息空間，東側用作共享辦公空間和一些長租公寓配套的輕量型商業空間。但對于共享辦公空間和商業配套空間來說，12m層高過高，空間體驗較差，同時也不利于室內的隔熱保溫、設備安裝等。所以加建的新體量通過新增結構柱布置在標高12m處，充分利用原有建筑高度，同時將2層東側8m層高，分割成2個4m夾層，這樣壓低了共享辦公空間和商業配套空間層高，之上的3層擴建居住體量的層高為3m。通過這樣的豎向劃分改擴建后建筑總層數為5層。1、2層為公共空間，其開放度隨層數降低，1層與園區整體更新規劃聯動，具有一定的對外功能特性，2層主要面對內部居民，提供日常休閑活動的場所，3～5層為長租公寓的居住單元部分，享有較高的私密性。

4.3水平分隔

改擴建之后建筑的1層結合廠區整體規劃，將貫通的大空間改造成漢陽鐵廠廠區文創產業展示區。2層改建后層高達8m，廠房東側采取夾層設計，西側結合貫穿室內1、2層的中庭空間，改建為服務于長租公寓租客和辦公的集中活動公區。東側夾層下部改建為健身房、便利店等商業配套設施，上部改建為共享辦公區域。改擴建之后建筑的3～5層為長租公寓，由于原有建筑體量寬16.4m、長35.2m，擴建部分整體體量與原有廠房保持基本一致，控制在18.4m×35m，即沿短邊方向分別向外挑出1m，長度與原有建筑控制一致。這樣在整體形體上新舊建筑體量之間能達成基本的和諧，同時也充分尊重了原有建筑的空間特征。長租公寓部分的內部單元分割，在此方案中參照了之前對武漢市部分長租公寓的現場調研以及一些專業文獻，長租公寓的單元排列方式一般呈高度集約化，單元一般為較為規則的矩形，且進深較大、面寬較小，這樣便于開發商在整體建筑體量中排布較多的單元，同時盡量保證各單元的通風與采光效果。在本項目18.4m×35m的體量中，我們嘗試了內廊式、U字形式、側廊式以及回字形式。最終考慮到盡可能多的排布單元，同時我們可以通過屋頂中部的天窗改善建筑內部環境中的采光與通風，這樣就需要設置一個貫通中庭，我們最終采取了3層使用U字形，提供大小兩種面積的居住單元，4～5層則使用內廊式，同時設置對位的中庭。面寬方向我們基于對現有產品的參數調研，選擇了3m的模數單元，可以滿足基本的家具以及衛生間布置需求，同時也便于利用兩個面寬單元設置電梯和樓梯。進深方向我們在小戶型中采用了7.2m進深，滿足套內面積的需求，同時可以提供較為充足的走廊空間設置中庭。大戶型則是東西向布置，打通4個3m模數空間形成進深為12m的居住單元。

參考文獻：

[1]張楠楠.建構視角下的舊工業建筑改造研究[D].四川：西南交通大學，2013.

[2]李超穎.工業遺產改造為租賃公寓的適應性再利用設計研究[D].廣州：華南理工大學，2019.

作者:楊健文 單位:華中科技大學建筑與城市規劃學院建筑學系