談宅小區物業管理制度完善

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【摘要】物業服務的好壞不僅關系到業主們的幸福也關系到基層社會的穩定與和諧。當前，在物業管理中，仍存在諸如業委會成立困難、業委會成員不擔當不作為或亂作為、物業合同訂立不科學、不能很好地履行等問題。因此，建議完善業委會的激勵機制，科學設定物業合同的條款、訂立嚴密的議事規則、“業主滿意度調查”規則、選舉規則和財務披露規則等。

【關鍵詞】業委會；物業合同；業主滿意度

隨著我國城市化進程的加速，大量農村人口向城市轉移，他們在城里買房，住進住宅小區。住宅小區和一家一戶的農村散居情形不同，散居的農民可以自掃門前雪，而住宅小區其實是一個集體，有著共同的利益，需要共同管理。當前，絕大多數住宅小區都是聘請物業企業來管理，但是，物業管理中存在很多問題甚至是矛盾。本文擬對我國現存的物業管理制度進行研究以便對相關制度提出改進措施。

一、存在的問題

在當前住宅小區物業管理中，在業委會成立、物業合同訂立和履行等方面存在諸多問題。

（一）業委會成立與服務方面存在的問題1．承租人無參選資格問題根據我國住建部出臺的《業主大會和業主委員會指導規則》相關規定，業主委員會成員必須是房屋產權人，即業主。而租房者并非小區業主，不具備申請資格，不能作為業委員會成員參與管理。如果承租人不能以業主身份參選，而業主又因不實際居住而對小區事務不關心，最終就會導致承租人利益得不到保障。2．業委會選舉中基層政府組織亂作為的問題在業委會選舉上，一些地方的街道辦事處在確定業委會候選人資格的時候有干預太多、違規操作之嫌。一些街道辦事處通過違規增加限制條件把自己不喜歡的熱心報名參選的業主排除在候選人之外，或在法律規定之外運用手中的權力影響選舉公正。①如某小區在選舉業委會成員時，街道辦事處以報名參選的業主不是黨員或沒繳清物業費為由取消其參選資格，并且將最終確定的候選人（8人）與將要選出的業委會成員數（7人）比例設置的過小導致實質上的等額選舉。而且該小區一些業主認為，街道將與當前為小區服務的物業公司有利益關系的候選人列在選票候選人列表中的第一個，這會導致一些權利意識不強、比較隨意的業主優先選舉排名靠前的候選人，造成選舉不公平。3．業委會成員激勵不足及其不作為或亂作為的問題業主委員會成員主要由自薦或他人推薦并經民主選舉產生，代表業主行使一定的管理權和處分權。但業主委員會成員的工作沒有報償，再加上業主們的需求是多樣的，任何考慮或服務的不周到就可能落得個“出力不討好”的下場。因此，不是真正出于奉獻精神的業主是不會來“趟這個渾水”參選業委會的。積極報名參選的人工作稍有不慎可能就會被業主懷疑別有所圖，如被認為可能與物業公司有所勾結。業委會作為小區業主的自治管理組織，一些業委會成員往往只關注自身的利益，對國家有關業委會的管理規范，往往是選擇性執行。②對于業主的利益，多是視而不見，面對小區事務多是束手無策，不作為，亂作為，使得小區的運行效率變得極其低下；有些業委會的成員被物業收買，使得業委會從一定意義上成為了物業獲取利益的工具，業委會成為物業服務企業的代言人。

（二）物業合同訂立和履行中存在的問題1．物業合同條款設計問題物業公司的工作是服務性工作，而不是生產性工作，生產性工作是生產產品，產品數量、質量可以通過客觀標準衡量，而物業服務的好壞只能通過主觀評價來實現。因此，物業合同中訂有的作為評判物業公司服務質量進而作為評判物業公司是否履行了物業服務義務的手段的“業主滿意度調查”就是一個非常重要的條款。合同條款訂立是一方面，“業主滿意度調查”的真正落實才是最重要的，包括問卷應包括哪些內容、調查誰組織、如何進行等。這些都直接關系到對物業服務的評價，而該種評價會直接影響物業公司后續物業服務合同義務的質量。當前，一些小區的業主根本不知道“業主滿意度調查”這回事，或者知道有這回事，但從來沒有參與過業主滿意度調查，因為一些小區的“業主滿意度調查”是由物業公司組織的。物業公司自己組織，其調查的結果是否代表業主的心聲可想而知。2．業委會與物業之間關于物業管理的問題收取物業費本應當是業委會的權利和義務，但在實際生活中，因為業委會不愿意作為而授權物業公司向業主收取物業費。除此之外，一些業委會將業主共有的物業用房、游泳池、健身房等的經營權以及小區業主共有的停車位的臨時停車費收取權也授予物業公司。物業公司雖然獲得如此多的權力，但業委會可能疏于監督而導致收支賬目不清。總之，在業主與物業公司之間的關系上，物業是強大的，分散、沒有組織起來的業主是弱小的。如果業委會怠于維權，或陷入癱瘓，而訴訟成本又太大，業主們的呼聲就得不到傾聽、權利就得不到維護，如何讓業主們輕松維權、如何讓物業公司俯首帖耳地為業主們服務值得有待研究。

二、對上述問題分析和建議

（一）承租人的法律地位問題的分析及解決承租人在小區居住期間，怎樣才能享有像業主那樣的權利呢？承租人的合法權利被侵害時，他們如何維權呢？現行的法律法規和政府制定的相關規則下，業主資格僅僅為一種成員權，業主資格是否以實際使用區分建筑物為認定標準，是承租人地位確定的重要因素。因為業委會的服務群體是業主，他們只能將自身的訴求向自己的房東提出，房東再向業委會進行申訴再和物業之間解決矛盾糾紛，使得這種非直接的問題解決方式效率低下，不利于及時解決承租人實際問題。筆者認為，關于承租人租住期間的權利的享有問題，可以從2017年我國一些地方“租購同權”試點中找到解決問題的思路。所謂“租購同權”，是將房屋的租賃者納入到業主范圍之中，即賦予房屋租賃者與業主同等的權利，使業委會能夠保障房屋租賃者的合法權利。③因此，筆者認為承租人作為房屋實際使用者和替代業主占有房屋的主體，應該享有與業主同等獲得業委會成員的資格，但是獲得此資格的前提應以承租人實際占有房屋的一定的時間為條件，比如一年或六個月，從而使得承租人的權利得到切合實際的保護。

（二）業委會成員激勵不足的問題及解決對于業委會成員激勵不足的問題，筆者建議修改國務院《物業管理條例》，授權地方物業管理條例可以規定從物業費或小區其它收益中適當提取一定比例的金額作為業委會成員工作的報酬。在有一定薪資的前提下，業委會成員的服務不再是無償行為，這可以激勵他們更好地完成自己的義務，從而減少不作為亂作為現象的發生。

（三）業委會選舉中存在的問題及解決為避免社區干預業委會候選人的確定，法律應規定，在選舉之前，在社區的指導下，在業主廣泛參與下，先制定《業委會參選資格》，來規范業委會成員選舉的標準，從而避免社區權利的隨意及其權利的擴張。這后面寫的不錯比如，第一，該參選人員范圍是該小區的業主及承租人；第二，在選舉投票前，應將候選人信息進行公示，使業主們加強對于未來業委會成員的了解，選出自己滿意的業委會成員；第三，在報名階段，加強宣傳，讓更多真正想維護業主們權益的人員參與進來；第四，在投票選舉時，由候選人自行抽簽決定其安排順序，以避免姓名位置差距而帶來的投票人的主觀影響。也避免出現因利益性的趨勢，在候選人名單中出現一些“圖謀不軌”的候選人姓名位于前列的現象。如此，可以讓業主們更仔細了解候選人信息，不隨意投票；第五，選舉的方式應是差額選舉，候選人數應大于等于應選人數的兩倍，以保證讓大多數真正對于業主有用之才進入業主委員會。

（四）業主滿意度調查的組織與程序物業合同履行不到位的情形時有發生，如前文所述，“業主滿意度”調查的結果是對物業服務的民意調查，對是否解聘物業公司有著重大作用。物業合同履行不到位可以采用業主滿意度調查的方式對物業公司施加壓力。那么如何保證業主滿意度調查有效進行呢？筆者認為，小區在聘用新物業，簽訂物業服務合同的時候在附件中應規定一個類似“業主滿意度調查程序規則”的規定。增加這一程序，作為物業服務是否到位的標準。比如其中可以包括：調查的主體是業委會而絕不能是物業公司，為鼓動熱心業主參與其中，調查的范圍要廣泛，如至少本小區一半以上的業主必須參與，調查問卷投入意見箱以及開箱要全程錄像并公開，從而保障其嚴謹性和公正性。通過“業主滿意度”這一程序，來判斷物業職責是否履行到位。如若發生不到位的情形，業委會先與物業調解協商，若解決不了，可以解聘物業。④

三、結語

當前，我國城市小區物業管理中存在很多這樣那樣的問題，這些問題雖說是些類似于家長里短的小事，卻關系著業主們日常生活的幸福，解決不好可能還會引發矛盾沖突。因此，從中央到地方各級政府都應重視此類問題，提升業主們的權利意識、約束和督促物業公司，基層政府組織盡職盡責。各級政府組織應重視完善配套規則，建立全面的物業管理相關制度，加強物業服務水平，正確處理業主委員會、業主與物業三者之間的關系，對物業公司進行合理的規劃和約束，為業委會的成立提供更好地保障，使我國的物業管理事業不斷提升，日益強大，進而使人民的生活更加舒心、安心和放心。

作者：管甡 陳乾坤 鄭嘉懿 金宇航 章鄭安 單位：嘉興學院南湖學院