談房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的走向

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一、調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走向的影響

今年3月，新“國五條”的進一步表明了國家促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的決心。在較長的一個時期內(nèi)，國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的宏觀政策環(huán)境不會放松，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展短期內(nèi)將受到影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌。

1.保障房的建設(shè)決不放松，使得房地產(chǎn)業(yè)增長速度仍保持下行趨勢房地產(chǎn)的發(fā)展使得房價持續(xù)上漲，致使一部分人無法負擔(dān)高額房價，房奴現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無法真正的滿足市場整體的需要[3]。保障房供應(yīng)不足，是造成房價居高不下的主要原因之一。國家針對這一問題，從民生出發(fā)，興建包括經(jīng)濟適用房、限價商品房、廉租房等在內(nèi)的一系列保障性住房，用以解決中低收入家庭的住房問題，改善供需矛盾，有利于遏制房價過快上漲。保障房轉(zhuǎn)移了部分購買人群，必然對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.抑制過度占有資源決不放松，使得房地產(chǎn)業(yè)增長速度呈現(xiàn)下滑趨勢從總體上看，我國住房仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房供給數(shù)量雖多，但分配并不均勻，“房爺”、“房哥”、“房姐”現(xiàn)象可見一斑。在這種情況下，有一定消費能力但資金并不寬裕的包括首次置業(yè)者、改善型需求消費者在內(nèi)的這部分群體，因不堪負擔(dān)高房價，合理住房需求受到牽連。因此，國家出臺了一系列政策來抑制房產(chǎn)資源的過度占有，稅收、信貸的宏觀調(diào)控政策以及限購令均反映出政府對這一現(xiàn)象的重視，這也在一定程度上保障了民生，緩解了房地產(chǎn)業(yè)的非健康發(fā)展形態(tài)。

3.政府問責(zé)制決不放松，促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)良性發(fā)展政府問責(zé)制旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)市場需求、因地制宜的發(fā)展，防止房地產(chǎn)商盲目的入市，以防空巢城市的出現(xiàn)。此外，政府應(yīng)將民生放在首位，堅決落實好保障房、經(jīng)濟適用房等30多種保障性住房的建設(shè)，保障城鎮(zhèn)困難戶的住房[4]。切實落實好各項房產(chǎn)稅收工作，維護房產(chǎn)調(diào)控的作用[5]。這些使得調(diào)控政策的落實有了堅實的基礎(chǔ)，將在一定程度上促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)良性的發(fā)展。

二、從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走向出發(fā)提出的建議

在宏觀調(diào)控政策不變的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在一個時期內(nèi)發(fā)展將受到限制，由此提出以下建議：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)認識到房地產(chǎn)調(diào)控只是全國各行業(yè)調(diào)控的一個組成部分，要從更高的層面來認識和把握變化帶來的新機遇?，F(xiàn)在已無法像以往單純依靠地價與房價快速上漲的盈利模式立足，房企間的競爭轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢的競爭，對開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計、項目管理、營銷手段、資本運營等方面的綜合能力提出更高的要求。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷十幾年的快速發(fā)展，消費者對產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)差異化特征，有為教育，有為景觀，有為養(yǎng)老，在樓市整體向買方市場轉(zhuǎn)變的背景下，產(chǎn)品類型、品質(zhì)、區(qū)域規(guī)劃及配套設(shè)施等都成為重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。從政府角度，應(yīng)將房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障列為房地產(chǎn)工作的兩大重點，堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，保障和改善人民的住房現(xiàn)狀。房地產(chǎn)調(diào)控方面，要進一步加大土地供應(yīng)力度，促進商品住房有效供給，滿足群眾多樣化的住房需求；加強市場監(jiān)管，強化預(yù)售方案管理，合理控制項目入市節(jié)奏；維護市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的銷售行為；加強誠信體系建設(shè)，完善信用檔案，扶持優(yōu)秀企業(yè)做強做大。住房保障方面，繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，以公平分配、提高入住率為目標(biāo)，加快配租配售進程，將工作重心從建設(shè)為主逐步轉(zhuǎn)入建管并重，通過完善保障房建設(shè)、分配、管理和退出等制度，健全住房建設(shè)管理的長效機制。

三、結(jié)束語

綜上所述，在現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展形勢下，國家的調(diào)控政策將進一步強化，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走向的影響將更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時間內(nèi)將會保持一定的下行趨勢。政府對住房的重視，對民生的關(guān)注，積極興建保障性住房等將會使人民的生活水平有所提高，社會的幸福感也會增強，從而也將有利于生產(chǎn)建設(shè)，生產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展反過來也會促進房地產(chǎn)業(yè)的改善，改變了以往的惡性循環(huán)，促使房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的發(fā)展，這將是一個長期的政策調(diào)控，也將是長期才能見效的，因此應(yīng)客觀地看待房地產(chǎn)業(yè)長期處于這種緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)的形式。

作者：蔡毓明 單位：泉州市城建項目管理中心學(xué)院