房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理問題與對(duì)策

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摘要:隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，存在于項(xiàng)目管理以及監(jiān)理過程當(dāng)中的問題也逐漸顯現(xiàn)，應(yīng)對(duì)策略也隨之形成，卻未能形成一套較為行之有效的措施。本文以某地工程項(xiàng)目具體管理過程中存在的問題為依托，探討相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并對(duì)相應(yīng)問題及對(duì)策進(jìn)行總結(jié)，望對(duì)后續(xù)施工提供有限的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)工程項(xiàng)目;管理及監(jiān)理;問題;對(duì)策

1工程概況

某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，由12棟高層住宅及附屬多層商業(yè)店面組成，其中1#～13#樓為28～29層框架剪力墻高層住宅，建筑高度為89.2～90.1m。15#、16#、17#、19#、20#、21#、22#為1～2層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)店面，建筑高度為4.5～9.0m，建筑耐火等級(jí)均為一級(jí)，工程抗震防烈度為6度，框架剪力墻結(jié)構(gòu)為三級(jí)、框架結(jié)構(gòu)為四級(jí)。1#～13#樓在樓下部均帶有地下室，地下室是作為車庫(kù)、設(shè)備用房，設(shè)計(jì)有發(fā)電機(jī)房及變配電箱房，戰(zhàn)時(shí)為人防掩蔽所，防水等級(jí)為二級(jí)。本期總建筑面積約為17萬(wàn)m2，其中地下建筑面積約為3萬(wàn)m2，地上建筑面積約為14萬(wàn)m2。從整體規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目管理的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為大型地下隱蔽工程的施工，若是同時(shí)進(jìn)行開工，應(yīng)當(dāng)注意各樓地基相互之間的影響;而地上構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，但是樓層較高，對(duì)于高層塔吊配置運(yùn)用以及材料相互調(diào)配的安全管理也是重點(diǎn)管理的方向。下面就簡(jiǎn)單地結(jié)合目前的人員配置、責(zé)任意識(shí)以及管理措施等三個(gè)方面進(jìn)行探討其中存在的問題以及相應(yīng)的處治對(duì)策。

2管理人員配置問題

對(duì)于該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目承建單位開工伊始主要參建管理人員組成相對(duì)完善，而監(jiān)理單位監(jiān)理人員一般都是隨著工程項(xiàng)目的不斷進(jìn)展而進(jìn)行相應(yīng)的人員增減;雖然從隊(duì)伍的組建上來(lái)看施工單位較為合理，但是依舊存在著一些問題:首先是專業(yè)對(duì)口領(lǐng)域的管理人員配置，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到管理領(lǐng)域較為廣泛，要求專業(yè)性管理人員必須熟悉相關(guān)規(guī)范制度，并在具體管理工作當(dāng)中將規(guī)范落實(shí)到位;在具體施工過程當(dāng)中承建單位管理人員由于施工的樓數(shù)過多經(jīng)常未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，反而需要身兼數(shù)職管理周邊領(lǐng)域的工作任務(wù)，而導(dǎo)致工作應(yīng)接不暇。其次是監(jiān)理人員存在著年齡及專業(yè)跨度過大等情況，并存在以罰代管的惡性現(xiàn)象;例如:在地下室的防水施工中，由于很多專業(yè)監(jiān)理對(duì)于新技術(shù)、新工藝的認(rèn)知不足，導(dǎo)致很多新技術(shù)、新工藝都不能夠正常有序地投入到具體的施工環(huán)節(jié)當(dāng)中，減緩了施工的進(jìn)度并造成了成本的不必要浪費(fèi);加之現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理對(duì)于相關(guān)制度以及執(zhí)行規(guī)范，仍就停留在書面理論之上，較為缺乏現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，施工技術(shù)和監(jiān)理水平都相對(duì)滯后，對(duì)于施工問題經(jīng)常弄錯(cuò)方向，管理重點(diǎn)跑偏以及處理問題老套，也間接地影響到施工進(jìn)度并且對(duì)工程項(xiàng)目造成了一定的負(fù)面影響。

3管理人員責(zé)任問題

地上高層施工區(qū)域，施工當(dāng)中則需要面對(duì)多臺(tái)塔吊同時(shí)作業(yè)，這就需要管理人員具有高度責(zé)任意識(shí)，對(duì)于突發(fā)事件應(yīng)當(dāng)具備處治能力以及預(yù)見能力。要對(duì)相關(guān)責(zé)任層層落實(shí)到個(gè)人，上至指揮人員、下至操作人員，同時(shí)要求監(jiān)理單位加強(qiáng)監(jiān)督管理，只有將安全第一、質(zhì)量第一的責(zé)任意識(shí)放在首要的位置上，才能夠提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體品質(zhì)。在塔吊的實(shí)際操作指揮運(yùn)輸階段，由于管理人員配置不夠齊全，經(jīng)常出現(xiàn)有崗無(wú)人、責(zé)任意識(shí)相對(duì)淡薄，從而使之成為主要的管理問題之一。

4項(xiàng)目管理措施問題

如果說(shuō)配置齊全專業(yè)管理人員是保證問題解決的基本前提的話，那么管理措施則是調(diào)動(dòng)人員積極性的關(guān)鍵，健全的管理措施將提高管理人員的責(zé)任感，從而保證施工過程當(dāng)中存在的問題能夠得到及時(shí)有效的解決，監(jiān)理方面的這個(gè)問題尤其突出;監(jiān)理單位由于組建的施工人員參差不齊，很多都不能夠很好地執(zhí)行各項(xiàng)措施，容易出現(xiàn)在具體監(jiān)管過程中，出現(xiàn)越權(quán)管理、以監(jiān)代管，使得項(xiàng)目管理難度加大，管理人員的積極能動(dòng)性低下，反而更加容易造成問題的持續(xù)存在。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目管理及監(jiān)理，應(yīng)當(dāng)積極解決上述三項(xiàng)問題，從而保證房地產(chǎn)的施工流程順暢，以組建齊全的專業(yè)管理人員隊(duì)伍為基本前提，編制合理的管理措施保證管理人員的積極性，從而逐步加強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)，從而積極協(xié)調(diào)好項(xiàng)目管理人員以及監(jiān)理人員之間的互幫互助關(guān)系，共同完成各項(xiàng)對(duì)策的執(zhí)行，將存在問題得以很好地解決。

5管理人員配置對(duì)策

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，未來(lái)涉及到的管理領(lǐng)域?qū)⒅饾u增加，而承建單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身管理人員的再教育培訓(xùn)工作，使得管理人員在工作之中不斷將管理以及技術(shù)進(jìn)行充分融合，確保管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)專業(yè)性向復(fù)合型人才集中轉(zhuǎn)變，并對(duì)組建完成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行必要的階段性考核，主要是從團(tuán)隊(duì)主要技術(shù)組成、綜合效益分析以及人員配置需求等三個(gè)主要方面入手，對(duì)配置管理人員進(jìn)行適當(dāng)替換、增減乃至職位調(diào)整，做到游刃有余;監(jiān)理單位則應(yīng)當(dāng)注重選擇專業(yè)以及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員，配置具備綜合型監(jiān)理人員，保證專業(yè)監(jiān)理能夠正確指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理為宜，從而避免現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理在具體學(xué)習(xí)管理當(dāng)中走彎路，且導(dǎo)致在具體施工過程當(dāng)中形成不能明確管理重點(diǎn)，扭曲管理理念的誤區(qū)，不但不能很好地適應(yīng)工作的實(shí)際需求，反而影響到監(jiān)理單位的總體管理形象。

6管理人員責(zé)任對(duì)策

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理和控制，確保參與建設(shè)的管理人員都將責(zé)任記在心中，使得每個(gè)工作環(huán)節(jié)都與責(zé)任掛鉤，參考和對(duì)照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目的管理和監(jiān)理，簽訂對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的責(zé)任狀，全面標(biāo)準(zhǔn)化地進(jìn)行高水準(zhǔn)管理;工作中相互交流溝通，工作后積極協(xié)商調(diào)整，不能只是計(jì)較自身的利益，而應(yīng)當(dāng)從工程項(xiàng)目的全局出發(fā)，促進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程。對(duì)于嚴(yán)重缺乏責(zé)任意識(shí)的管理人員進(jìn)行勸退，特別是個(gè)別管理人員存在一些不良的個(gè)人行為，嚴(yán)重影響到承建單位的正常施工作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以進(jìn)行清場(chǎng)，保證工程項(xiàng)目的管理能夠更好地落實(shí)到關(guān)鍵部位上去，這同時(shí)也是監(jiān)理單位在管理上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅對(duì)待自身內(nèi)部存在的隱患問題。

7項(xiàng)目管理措施對(duì)策

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)不斷健全完善各項(xiàng)管理措施，使得管理人員能夠規(guī)范化、科學(xué)化地進(jìn)行項(xiàng)目管理，否則即使配置齊全管理人員，也會(huì)導(dǎo)致影響到管理人員的積極性，從而降低管理人員的責(zé)任意識(shí)，放縱監(jiān)理人員的混亂指揮以及作業(yè)班組的無(wú)序施工;此外，管理措施也應(yīng)隨著施工技術(shù)與時(shí)俱進(jìn)，將管理措施的作用發(fā)揮到最大效果。

8結(jié)束語(yǔ)

在未來(lái)階段的房地產(chǎn)以及相關(guān)的工程項(xiàng)目當(dāng)中，項(xiàng)目管理工作以及工程監(jiān)理工作則應(yīng)當(dāng)相輔相成，共同努力解決在建項(xiàng)目施工過程當(dāng)中存在的老問題以及新發(fā)現(xiàn)的問題，不斷完善各自管理工作以及監(jiān)理工作內(nèi)容，避免出現(xiàn)質(zhì)量事故、安全問題的發(fā)生，并且在監(jiān)督管理當(dāng)中不斷創(chuàng)新，從而確保存在的問題得以及時(shí)有效地解決，這就要求不論是項(xiàng)目管理人員還是從事監(jiān)督管理的監(jiān)理人員，對(duì)于工程項(xiàng)目當(dāng)中存在的問題敢于思考、勇于面對(duì)，積極參與對(duì)策的探討，讓各項(xiàng)對(duì)策更加具有針對(duì)性，在處理方式上更具合理性，使得房地產(chǎn)工程不管是在施工質(zhì)量上，還是在人居舒適度上都能更加安全、規(guī)范、健康。

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作者：吳接林 單位：福建宏業(yè)建設(shè)監(jiān)理有限公司