商業綜合體改造項目工程管理分析

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摘要：本文以開業10年的商業綜合體改造項目為例，通過對商場業態調整、老舊設備更新換代、結構加固、消防規整等采取現代工程項目管理體系方法，使改造后的商場達到設計規范要求；同時，筆者對工程實施階段中出現的問題進行了總結與反思，以期為此類工程提供經驗。

關鍵詞：商業綜合體；改造；項目管理；施工技術

商業綜合體改造是時展的大趨勢，改造項目的內容根據商業定位、銷售市場、目標客戶等進行確定，在項目改造中，設計與施工缺一不可。改造工程項目管理體現了施工企業的技術水平與組織管理水平，而針對區域綜合性強、交通復雜、人口密度大的商業綜合體改造應以實際情況為依據，從經營目標規劃進行整治，在規模拆除重建的前提下，進行業態調整、內部結構補強加固、基于現行消防規范設施設備的建設，并通過編制施工組織設計指導相關的技術管理工作，將商業綜合體改造調整與提高的思路具體化。

1項目概況

本項目為開業10年的商業綜合體項目，總建筑面積約83000m2，地上共4層，本次改造工程主要位于3～4層，局部在1、2層，整體改造面積約為24000m2。

2工程改造內容

2.1業態設計與布局調整

為了適應市場發展，該商業綜合體不斷更新項目定位，對部分業態進行布局調整，每個業態都有各自不同的特征，在購物中心內部承擔著不同的角色和功能，根據該商業綜合體市場定位分析，即通過分析整場經營狀況及外部環境變化得出調整結論。通常無法進行人流發動機的商業，本質上都存在致命缺陷，而外部交通、建筑結構、內部動梯，甚至滾梯走向都會形成商場客流冷區，但合理的品牌布局仍可使冷區得到改善。當前，商場最流行的特色主力店為餐飲、電影院、超市、潮流零售等，這些都是傳統商場進化成現代商業綜合體最難突破的地方。對此，本項目改造業態包括2、3層——主零售，4層——主餐飲；含IMAX影院、綠地G-super超市等主力租戶（如圖1），將端頭店鋪設置在本樓層定位的次主力店，從店鋪面積、品牌知名度等方面引導客流；其次，對各業態功能配置進行優化，如對前期建筑未設置煙道、排污池、隔油池等餐飲產品加工所需的配套設施進行配備；優化商場內部管線設施、聲光電設施等細節空間。

2.2加固改造

自開業以來，在對商場建筑維護和管理中并未出現過較大的工程檢修，基于商場10周年之際，對商場梁、板等受力狀況進行了必要的構造檢查和判定，針對建筑原有構造結構受力處異常的樓板進行補強加固，包括1、2層的中庭修復，3、4層的中庭破板加固及影院巨幕廳破板加固等。在加固過程中采用手持切割機對施工區域邊緣進行表面切縫，釋放應力；其次，經設計人員同意，對樓板鋼筋進行了重新配置，并與原結構鋼筋焊接。由于施工區域局促且分散，施工面所面臨的風險也不同，在施工中尤其是對腳手架支撐的控制，商場一層層高較高，屬于具有相當規模的分部分項工程，根據腳手架搭設高度及穩定性、成本考慮，采用承插型口盤式鋼管，經過專項方案評審后實施搭設，確保安全（如圖2）。

2.3設備升級與新增

（1）原始業態分布布局的扶梯設置已經明顯不合理，為了滿足運營動線，根據現有業態分布進行合理整合，增加了4部扶梯，但增加扶梯會涉及防火分區面積的調整，因此，本項目部給業主提供了兩種面積計算方案，經過業主選定，增加了600m2的營業面積。（2）對部分老舊機電設備進行升級并新增相關設施設備，使商場的整體運行更加流暢。設備升級與新增的內容包括配電箱和控制箱、照明燈光設備、弱電智能化設備、電梯設備、空調系統設備、消防系統設備及給排水系統設備等（如圖3）。改造前對老舊設備進行摸排管理，統計設備數量、技術參數、安裝位置、使用狀況等，并進行檢查與測試，對不能繼續使用的老設備提出更換建議，如對電氣用電計量系統進行升級，對商場照明、消防應急燈、泛光燈等照明設備材料進行更換，將空調設備更換為綠色環保節能系統等。各類設備設施按照商場整體改造設計方案的要求進行布置，并在商場裝修設計過程中進行機電末端的設備布置設計。

2.4消防改造

（1）原工程建設前的消防設施勢必不能滿足現行規范的要求，根據商場業態需求及現行商業消防設計規范的硬性規定，本項目對商場各類消費者所到區域的人員數量、行動時間、行走距離進行了模擬計算，綜合報警時間及相應時間，對各個場景的疏散時間和安全性進行了確定，最終增加了7部疏散樓梯，消防救援窗35樘，防火卷簾27樘，出屋面井40處，以及消防水池和水泵房。（2）本項目采取防火分隔措施來維持疏散環境的安全，滿足火災初期的人員安全疏散。內街首層與2層、3層環廊連通，可作為人員疏散的臨時安全區。其次，室內公共區或相鄰防火分區開設的防火門作為輔助疏散口，保證防火分區疏散口的出口寬度與規范要求相符。調整后的設計方案保證了火災初期滅火用水的可靠性。本工程在屋頂增設了消防水池和水泵房，其不少于30min的自動噴水滅火系統消防用水量。此外，為了滿足商場改造對先進功能管線系統的支持，本項目設置了40于處出屋面井，增設的35樘救援窗與防火分區、消防救援口、消防撲救面協調布置，各層消防車登高操作相應位置的每個防火分區設置兩個救援窗口，并做了明顯標識。

3項目實施中的問題及解決措施

3.1改建項目報建流程管理

（1）本項目按照計劃7個月完成改造任務，但由于改建項目地無專門報建手續，增加了報建工作過程中的不確定性，使項目實施過程中發生轉折，需要現場停工，證照重新辦理，并要取得審圖合格證，完成消防現場驗收等一系列程序。同時，由于受到消防新、舊規范交替的影響，商場原規范設計為6度設防，新抗震規范要求該地區建筑抗震7度設防，按當地建設部門要求，須對商場整體進行加固改造，現場實際施工困難極大。但消防改造是硬性規定，對施工圖結構審圖、報建程序及后期驗收進程有直接影響，并使商場營運大受影響，且未在原工程計劃內。消防審圖意見書取得較晚、設計的不確定性和后期變更，導致現場返工及額外采購材料等情況，較為嚴重的是，驗收步驟無法按原計劃實行，開業時間難以明確。（2）本項目根據實際情況，通過顧問、當地政府等資源摸底，確定了報審方式。本項目雖為舊改項目，但消防設施系統仍需按新規執行，后期根據消防支隊的意見，現場施工增加了消防水池、疏散樓梯、外立面救援窗、疏散寬度調整等內容。通過本次項目報審經驗，總結出在方案制定前就應制定好周全的管理策劃方案，及時了解各地相關報建手續及政策；對于涉及結構、消防改造的項目，應提前落實報建內容及施工證辦理范圍，涉及新、舊規范調整會引起的問題應及時提出供設計部門、商場、資管進行評估。

3.2施工環境差

（1）本項目改造與營運同時進行，改造區樓下有影院，項目周邊有醫院、療養院，對白天及夜間施工的防塵降噪、工種分配皆有較高要求，公區、租戶材料設施搬運通道及垃圾堆放點受現場條件限制。施工動線與客流動線須錯峰避讓，施工圍擋須合理有效設置。有效施工時間受到很大制約，僅原沃爾瑪小卸貨平臺一處，使用交叉頻繁。同時，施工改造現場條件受到限制，尤其是對結構和機電部分的改造。對于十年老商場，現場設施設備曾陸續改動多次，現場情況與竣工圖大體不符，隱蔽工程難以查詢。尤其對于樓梯改造區域須切除移位。大部分舊機電管線服務于營運區域，無法直接切除且部分管件、閥件年久老化失效，線路走向不明、漏水等問題加大了施工難度。此外，1、2層改造區域在一定程度上對營運商鋪產生直接或間接的影響，個別商鋪協商困難，曾嚴重抵觸，部分區域施工曾有所延誤。（2）在項目改造過程中應做好精細化管理，施工組織分析考慮充分，做好對場地周邊環境的維護，針對項目特點，工程、設計、合約整合統一。細化界面劃分，盡可能避免缺漏項、重復項，減少后期簽證，及時決策，并與設計、物業、營運做好全過程的溝通協調，控制開發成本。

3.3參建單位管理問題

（1）參建消防單位內部管理混亂、執行力低、施工質量差。施工組織、管理性差，各項工序均嚴重滯后于預期計劃。與場內其他施工方及進場租戶施工作業面矛盾明顯，且消防工程質量達標率低，給按期驗收合格帶來很大的風險。（2）為確保項目推進，項目部盡可能通過拆分合約內工項，引入新承商或其他分包施工，產生造價及進度風險。其次，為保證項目消防工程質量并順利通過消防驗收，聯合總包、消防維保單位、物業查漏補缺，及時整改，完善消防工程設施。

4結語

綜合上述，商業綜合體改造項目需要制定詳細的操作計劃和實施步驟，在充分預估項目復雜性的前提下，通過項目決策、部署、實施、分段進行。該商場通過統一改造、統一運作的規模化運營模式，遵循生產規律，使升級后的商場煥然一新，獲得很大成效。在項目改造過程中，克服了外部周邊環境和現場施工條件的影響，在技術方面進行仔細斟酌，深入解讀消防新舊規范，加強結構補強加固、機電改造等方面的施工質量；并通過前期策劃和過程精細化管控，使各施工階段交叉作業達到高度配合協調的效果，雖然期間因證照重辦、消防設施設備規整問題發生過停工，但最終都通過精心地組織管理和深入研究逐一解決，項目最終在達到設計規范及質量標準下如期竣工，完成交付，使改造后的商業綜合體順利開業。

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作者：黃驍 單位：上海星信曼置業有限公司