商品住宅批量精裝修工程管理
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摘要：通過(guò)總結(jié)商品住宅批量精裝修工程管理的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和得失，分別對(duì)其前期準(zhǔn)備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗(yàn)收交付階段進(jìn)行研究總結(jié)，提出了前期策劃、樣板引路、毛坯移交、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、集中加工、集中交付的管理思路，并闡述了批量精裝修工程管理的手段、方法、程序和內(nèi)容。旨在促進(jìn)批量精裝修工程管理更加科學(xué)有效、順暢、可控，對(duì)商品住宅批量精裝修工程的實(shí)施起到一定的借鑒和指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞：批量精裝修；工程管理；工程施工；項(xiàng)目管理
多年來(lái)，市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)了許多高品質(zhì)的精裝修樓盤，一些成功的案例引導(dǎo)精裝修行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，使得精裝修管理越來(lái)越成熟，但過(guò)程中也出現(xiàn)了一些不盡如人意的案例，并為此付出了不少的代價(jià)。精裝修管理可以說(shuō)是自成體系，涵蓋內(nèi)容甚廣，包括但不限于以下幾個(gè)模塊：精裝修設(shè)計(jì)管理、精裝修成本控制、采購(gòu)及招投標(biāo)管理、精裝修銷售管理、精裝修工程管理、精裝修售后客服管理等。本文僅對(duì)其工程管理模塊予以探討。在項(xiàng)目定位已成型穩(wěn)定、設(shè)計(jì)工作基本完成、各種政府報(bào)批報(bào)建同步實(shí)現(xiàn)、采購(gòu)及招投標(biāo)工作同步順利實(shí)施、土建毛坯施工等完成的前提下，項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入精裝修工程管理階段。具體可劃分為：前期準(zhǔn)備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗(yàn)收交付階段。
1前期準(zhǔn)備階段
1.1計(jì)劃編制
計(jì)劃編制首先要明確房屋移交及交付等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，充分考慮技術(shù)支撐、招投標(biāo)和合同簽訂、施工單位進(jìn)場(chǎng)、材料設(shè)備供應(yīng)、人力及機(jī)械投入、氣候及法律環(huán)境等制約性因素；還應(yīng)考慮各工序的合理搭接、標(biāo)準(zhǔn)工期、流水層段的劃分以及相關(guān)各參建單位的管理水平和組織能力。
1.2質(zhì)量策劃
明確項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量控制要點(diǎn)，編制及審核精裝修監(jiān)理細(xì)則及精裝修施工組織設(shè)計(jì)。結(jié)合施工要求對(duì)施工圖紙予以深化，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)出具大樣圖。質(zhì)量管理計(jì)劃是質(zhì)量策劃的重要成果，是質(zhì)量管理工作的核心指導(dǎo)文件。
1.3技術(shù)交底
技術(shù)交底的目的是使參與施工的人員熟悉和了解工程的特點(diǎn)、設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、施工工藝和應(yīng)注意的問(wèn)題，包含圖紙、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工序、材料管理、成品保護(hù)、合同、施工進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、安全文明施工和各種管理制度及流程等交底。
2樣板房施工階段
2.1樣板房建設(shè)的目的和意義
在批量精裝修實(shí)施前先進(jìn)行樣板房施工，其主要目的之一是體現(xiàn)裝修效果，但絕不單純地對(duì)裝修效果進(jìn)行確認(rèn)。樣板房的施工過(guò)程是解決施工中各類技術(shù)問(wèn)題、規(guī)范各工序的施工工藝和方法，并形成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)化工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。在精裝修工程過(guò)程中，往往會(huì)有很多單位和部門參與，涉及產(chǎn)品的各個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到各專業(yè)間的相互配合。有效的協(xié)調(diào)、管理、控制顯得尤為重要。在樣板房施工過(guò)程中，要協(xié)調(diào)各專業(yè)配合，對(duì)項(xiàng)目各參建方進(jìn)行團(tuán)隊(duì)協(xié)作，對(duì)單套房工期、質(zhì)量和成本進(jìn)行考核確定，通過(guò)各方面的綜合協(xié)調(diào)、管理與控制，總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，去蕪存菁，形成一套針對(duì)本項(xiàng)目有效的管理程序和管理模式，以實(shí)現(xiàn)管理的樣板房。通過(guò)樣板房的施工，實(shí)現(xiàn)效果確認(rèn)、技術(shù)整合和管理優(yōu)化三合一的效果，從而為批量精裝修施工積累經(jīng)驗(yàn)，以樣板房引路，指導(dǎo)大批量施工，使批量精裝修工程管理有效、順暢、可控。
2.2樣板和領(lǐng)先房引路
通過(guò)建立和明確戶型樣板房、工法樣板房和材料封樣制度，實(shí)現(xiàn)樣板和領(lǐng)先房引路。戶型樣板房是針對(duì)各戶型選取一套，對(duì)該戶型進(jìn)行空間尺寸、機(jī)電管線及點(diǎn)位、門窗洞口、地坪、墻體等實(shí)測(cè)實(shí)量，根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)體驗(yàn)收工作，驗(yàn)收確認(rèn)，作為大批量毛坯房施工的依據(jù)和樣板，形成戶型樣板房。工法樣板房指針對(duì)精裝修施工中的各類機(jī)電安裝、構(gòu)造做法、節(jié)點(diǎn)、工序、工藝、施工方法、主材輔材等，在批量施工前先敷設(shè)完成一套，作為領(lǐng)先房，起到工法樣板房引路的目的。材料封樣即在正式施工前，針對(duì)工程所涉及的各類材料進(jìn)行封樣、確認(rèn)，為大批量材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收提供驗(yàn)收比對(duì)依據(jù)。此外，樣板房裝修施工完成后，應(yīng)及時(shí)召集工程相關(guān)各方進(jìn)行總結(jié)，撰寫總結(jié)報(bào)告，編制完整的樣板房裝修圖、機(jī)電竣工圖，使后面批量精裝修施工基本可按部就班、按圖施工。
3毛坯房移交階段
將土建毛坯房向精裝修施工單位移交的過(guò)程既重要又易被忽視，移交完成的好壞將直接影響后期精裝修施工的進(jìn)度和質(zhì)量。毛坯房移交時(shí)需理清和關(guān)注移交的界面和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照戶型樣板房對(duì)實(shí)體質(zhì)量和實(shí)測(cè)實(shí)量嚴(yán)格把關(guān)，比如重點(diǎn)關(guān)注頂板、地面、墻體、門窗洞口、機(jī)電管線點(diǎn)位及空鼓、滲漏、裂縫等。此外，還應(yīng)將毛坯房移交的控制重點(diǎn)和時(shí)間前置，化事后、被動(dòng)、補(bǔ)救性控制為事前、主動(dòng)、預(yù)防性控制。比如在毛坯房移交時(shí)，將驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的部分質(zhì)量問(wèn)題返還土建總包，由其整改合格后再移交裝修單位；而在土建施工時(shí)，加強(qiáng)毛坯房施工時(shí)結(jié)構(gòu)、砌筑、抹灰的彈線、驗(yàn)線、施工及實(shí)體驗(yàn)收工作，從前端控制，以減少土建整改的工作量。
4精裝修批量施工階段
前三個(gè)階段的有效實(shí)施已在一定程度上解決了技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、界面、管理等方面的問(wèn)題，為批量精裝修施工打下了良好的基礎(chǔ)。此階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注材料、工序、質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工、成品保護(hù)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和集中加工、資料管理等。鑒于進(jìn)度、安全文明施工、資料管理是工程現(xiàn)場(chǎng)的常態(tài)管理內(nèi)容，文章不予贅述，重點(diǎn)闡述以下幾方面。
1）材料管理主要需確保甲供、乙供材料按計(jì)劃及質(zhì)量要求供貨，以滿足現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)建設(shè)的需求。材料設(shè)備的質(zhì)量保證是工程整體質(zhì)量的保障；對(duì)材料設(shè)備的質(zhì)量控制應(yīng)嚴(yán)把報(bào)驗(yàn)、封樣比對(duì)、復(fù)試、合同要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收關(guān)。
2）工序管理工序管理的好壞直接影響精裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工、成品保護(hù)及各參建單位間的關(guān)系和責(zé)任。應(yīng)科學(xué)合理安排精裝修施工工序流程，規(guī)范施工單位自檢、總包檢查、監(jiān)理驗(yàn)收、業(yè)主方抽檢程序，做好上、下道工序的驗(yàn)收和移交，逐道工序嚴(yán)格驗(yàn)收，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量管控。
3）質(zhì)量管理質(zhì)量是任何時(shí)候都不能放松的一道紅線，根據(jù)工程質(zhì)量的形成規(guī)律，從源頭抓起，全過(guò)程推進(jìn)，對(duì)方案、材料、設(shè)備、工藝、方法、施工工人和機(jī)械具、資料、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量相關(guān)規(guī)范，并形成制度，用制度進(jìn)行管理，用認(rèn)真、較真、頂真之心來(lái)加強(qiáng)執(zhí)行力，以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。以精裝修衛(wèi)生間地面防滲漏驗(yàn)收為例，為提高防水可靠度，衛(wèi)生間地面先進(jìn)行混凝土結(jié)構(gòu)面的閉水測(cè)試，發(fā)現(xiàn)滲水點(diǎn)先行處理，不漏后再做防水層；在防水層上同樣進(jìn)行閉水測(cè)試，待不漏后施工保護(hù)層；裝修全部完成后，在交房前，再次在衛(wèi)生間地面磚上進(jìn)行閉水測(cè)試，檢查不漏后才可達(dá)到交房條件。這種分步檢查和驗(yàn)收的嚴(yán)格實(shí)施，勢(shì)必要求每一道驗(yàn)收均質(zhì)量過(guò)硬。
4）成品保護(hù)成品保護(hù)應(yīng)以合理的工序安排和避免交叉施工作為第一要?jiǎng)?wù)，重點(diǎn)抓后道工序進(jìn)場(chǎng)的前置條件，并確定以總包為成品保護(hù)第一責(zé)任人，檢查各項(xiàng)保護(hù)措施是否合理可行以及落實(shí)完成。
5）標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和集中加工標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和集中加工的實(shí)施體現(xiàn)了批量精裝修施工管理中對(duì)“批量”的理解和實(shí)現(xiàn)，對(duì)社會(huì)資源的節(jié)約、生產(chǎn)效率的提高、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的推進(jìn)、現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工及施工品質(zhì)的確保、部品部件的成本降低等均有促進(jìn)作用。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和集中加工的實(shí)施在資源整合、技術(shù)協(xié)調(diào)、現(xiàn)場(chǎng)管理能力等方面對(duì)各參建單位提出了更高的要求，需嚴(yán)格執(zhí)行毛坯房移交質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)提供基礎(chǔ)。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)主要體現(xiàn)在如家具、櫥柜、門窗、玻璃、不銹鋼制品、石材等部品部件的尺寸統(tǒng)一，工廠化生產(chǎn)加工，現(xiàn)場(chǎng)視其為通用部件的組裝。避免整體項(xiàng)目因尺寸不一致而演變?yōu)閷?duì)每戶的量尺定制。集中加工主要體現(xiàn)為對(duì)現(xiàn)場(chǎng)加工安裝的材料如龍骨、石膏板、墻地磚等根據(jù)深化排版圖、下料清單，在專門的加工棚中集中加工，然后分戶配送至各樓層和房號(hào)進(jìn)行安裝作業(yè)。
5驗(yàn)收交付階段
驗(yàn)收交付階段應(yīng)實(shí)行分戶驗(yàn)收、一房一卡、集中交付的原則，接受窗口應(yīng)明確，既可在集中時(shí)段交付給業(yè)主，又可集中交付給公司窗口部門。保潔保養(yǎng)工作很容易被忽視，但這恰恰是容易引起糾紛和質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節(jié)，需加以重視。比如，保潔時(shí)對(duì)不銹鋼，尤其是鏡面不銹鋼的損壞；木飾面帶水保潔會(huì)引發(fā)霉變起泡等；通風(fēng)除濕保養(yǎng)不及時(shí)導(dǎo)致裝飾面層發(fā)霉返潮。為了避免這些問(wèn)題的發(fā)生，應(yīng)加強(qiáng)保潔保養(yǎng)意識(shí)，采取相關(guān)措施，杜絕這些質(zhì)量問(wèn)題，并在交付兩書中標(biāo)明保養(yǎng)注意事項(xiàng)。
6結(jié)語(yǔ)
商品住宅批量精裝修工程管理是一個(gè)復(fù)雜的體系，涉及各方面的協(xié)調(diào)和配合。通過(guò)總結(jié)商品住宅批量精裝修工程管理的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和得失，分別從其前期準(zhǔn)備階段、樣板房施工階段、毛坯房移交階段、精裝修批量施工階段和驗(yàn)收交付階段進(jìn)行研究總結(jié)，提出了前期策劃、樣板引路、毛坯移交、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、集中加工、集中交付的管理思路，并闡述了批量精裝修工程管理的手段、方法、程序和內(nèi)容，旨在促進(jìn)批量精裝修工程管理更加科學(xué)有效、順暢、可控，對(duì)商品住宅批量精裝修工程的實(shí)施起到一定的借鑒和指導(dǎo)作用。精裝修商品住宅的普及標(biāo)志著整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變，故對(duì)精裝修的工程管理也要在今后的工作中不斷總結(jié)和完善。
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作者：楊輝 單位：上海華東房產(chǎn)設(shè)計(jì)院有限公司