房地產企業財務風險控制淺析

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摘要：在“房住不炒”總基調下，房價漲幅下降，房地產企業進入軟著陸狀態。在外部環境如經濟、政策、需求和企業內部管理如籌資、投資、資金回收等因素的夾擊下，房地產企業處于資產負債率高、存貨周轉率低、回款困難的狀態，最終房地產企業在籌資、投資、資金回收方面都存在財務風險。本文分析了房地產企業現狀、對龍湖集團進行案例分析、識別出龍湖集團存在的財務風險、并提出合理的解決方案。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險控制

（一）研究背景

房地產企業已全面告別前幾年的“黃金時代”，逐漸進入庫存積壓，去庫存的時代。近幾年來，房地產住宅銷售面積出現整體下滑現象，土地購置面積及成交價款同比降幅較大。房企項目規劃復雜、資金回收周期長。如果房價降低、市場需求下降或某一關鍵環節出現問題，房地產企業的財務風險就會升高，嚴重的話會使整個經濟進入危機狀態。因此各地政府積極出臺政策幫助房地產企業降低財務風險。房企也認識到控制財務風險的重要性，努力從外部環境和內部管理來對風險進行認識、分析和控制。

（二）龍湖集團控股有限公司簡介

龍湖集團控股有限企業（下文簡稱為龍湖集團），以重慶作為起點,不斷擴張到全國,是以卓越成功、注重細節為核心的房地產企業。龍湖集團兩次榮登紅榜評選，在2009年香港聯交所成功上市，曾經被評為風險控制能力最好的領軍企業，2018年曾獲得“境內外全投資級”的榮譽。該企業業務遍布全國重點城市，曾獲得“中國房地產開發企業綜合實力10強”“Forbes世界500強”“財富中國500強”的稱號，多次入選“Forbes亞太區最佳上市企業50強”。

二、行業環境分析

（一）房地產行業現狀

1.商品房銷量趨于穩定。近些年來房價增長緩慢，甚至一些二三線城市房價下降，導致居民對房產投資的積極性降低，對房屋購買的需求沒有往年旺盛，炒房熱潮已經褪去，商品房銷售面積增速放緩。商品房2016—2020年銷售面積及增速如圖1所示，2016年商品房銷售面積比上一年度增長22.5%，2017年繼續保持勢頭增長7.7%，增長12059萬平方千米，這之后的三年增速都小于3%，2017—2020年四年間銷售面積基本穩定，漲幅不大。2.營業收入增長放緩。從整體營收看，房企雖然營業收入增加但是增長速度下降。由表1中數據可知，幾大房企巨頭的營業收入增長率都在下降，其中恒大地產的營收更是從2017年起便呈現負增長，并面臨退市風險。在收入放緩的同時，房企整體凈利潤呈下降趨勢，說明房地產紅利期已經過去。

（二）房地產行業現行財務風險

1.籌資風險。房地產企業大多數都舉債經營，而現在整體大環境不景氣導致房地產企業收益減少入不敷出。房地產企業籌集的資金沒有通過營運帶來預期利益，企業無法按期彌補債務和資金缺口，償債壓力增大，企業將處于較高的收支性籌資風險中。由于其他類型企業獲利能力無法和房企相比較，部分金融機構只考慮眼前利益，所以想盡辦法為房企籌資開綠燈。隨著籌資難度和成本增加以及房企之間的籌資成本分化顯著，尤其是籌資能力相對較差、經營不善的中小企業違規籌資風險機率增大，加大了房地產企業的收支性籌資風險。2.對內投資風險。對內投資風險，是房企在現在主要經營項目中實際投資收益和預期投資收益存在差異的風險。尤其在對內投資項目以及目標消費者的分析不準確的情況下，進行盲目投資，使實物資產積壓，對內投資占比過大，導致流動資金不足，從而引發對內投資風險。房地產企業在買房潮時期，迷信房價會持續猛增的情況下，一味地進行對內投資再生產，對內投資規劃不充分。前幾年的房價、地價都很高,引進大量資金進行投資建設。但房地產建成時間長，現在的房價遠不如以前，而且市場需求趨于飽和狀態，最終使房地產處于痛苦去庫存、消化空置房的狀態，形成了對內投資風險。3.收款環節營運風險。“房住不炒”及稅收政策使商品房的成交量大幅下降、交易價格漲幅變小并且推遲了交易時間。因此從成交量、交易價及時間三個維度，使房地產企業面臨資金回流過程復雜、時間較長的現狀，造成了收款環節營運風險。房地產企業的存貨過多，而且存貨轉化為資金的能力最差，一般要經過產品的銷售和賬款的回收這兩個過程，存貨才能變成貨幣資金。然而現在消費者需求不大，導致存貨無法快速銷售，故此出現了存貨積壓現象。房地產企業存貨成本高，使房地產企業資金套牢無法快速變現，從而使資金回收周期加長，造成了收款環節營運風險。

三、龍湖集團財務風險分析

（一）財務風險分析

1.籌資環節償債風險。償債能力是指用企業現有資產彌補現有負債的實力，是分析償債風險的一項指標，見表2。從短期償債能力分析，龍湖集團流動比率2017年受到一系列非自然因素影響，達到最低值1.32，而后稍有回升。龍湖集團五年間速動比率都在0.5以下，明顯低于1。綜合來看，龍湖集團具有一定的短期償債風險，如果因無法彌補債務，進而被動地處置相關資產，可能會引發經營周期資金短缺、經營管理困難等財務風險。同時，龍湖集團流動負債的比重很高,說明負債資金中流動負債與長期負債等資金的配比不合理，各組成配比與企業的彌補債務實力以及籌資能力關聯性很大。企業在資金總額增長的同時，流動負債也在迅猛增長，使企業沒有喘息時間，從而使企業短期償債壓力加大。從資產負債率來分析長期償債能力，龍湖集團資產負債率五年間不斷上漲，2020年達到了74.81%。雖然國際上通常認為資產負債率60%左右較為合適，但是房企共性問題是舉債率高，資產負債率高，屬于行業特點。如融創中國和萬科資產負債率近幾年一直維持在80%-90%左右，所以龍湖集團的長期償債壓力在行業內較小，相比風險較低。2.資金營運風險。通過周轉率來評價企業營運能力見表3，2020年存貨周轉率從2016年的0.43下降到0.37。龍湖集團存貨周轉率持續下降，反映了企業的存貨變現能力弱①。五年間，存貨的周轉周期由兩年半增加到了三年，存貨周轉周期過長使得資金變現時間長，龍湖可能存在資金營運風險，使資金無法正常營運。龍湖集團回款期雖有所提升但還很長，說明龍湖集團已經重視了應收賬款周轉問題但是還沒有找到合理有效的解決辦法。從應收賬款周期可以看出2020年約為58天，較長的應收賬款周轉周期會使龍湖資金回收困難，造成收款環節營運風險。

（二）財務風險影響因素分析

1．企業資金結構不合理。在龍湖集團生產經營的不同環節，總資產和總負債經常發生波動，會給企業帶來完全不同的利益、風險和資金流動性。總負債與總資產的配比影響著資產負債率。資產負債率反映企業擁有或控制的經濟中負債的占比以及償債能力。龍湖集團的資金組成部分配比不對，負債占比過高、償債壓力大、缺乏償債實力，所以企業資金結構不合理影響龍湖集團的財務風險。2．應收賬款積壓程度。龍湖集團本質上是資金高度聚集的企業，必須有大量資金維持正常的運營。龍湖集團應收賬款積壓過多，會有大量壞賬無法收回，可能使企業償債更加困難，從而使收款環節營運風險過大。如要進一步追討應收賬款，將增加企業的經營管理成本。使企業的營業利潤下滑，也會使企業資金流動速度減慢，加大財務風險。

四、財務風險控制對策

（一）改變企業資金結構

龍湖集團要重視資金結構的科學配比，要重整企業負債和資產的配比，同時也應重整負債資金中流動負債與長期負債等資金的結構和比重②。首先應降低流動負債占比，適當增加長期負債的占比。其次應改變流動資產與流動負債的比例，增加速動資產，避免企業資金鏈緊繃和償債壓力大。

（二）加強企業應收賬款管理

龍湖集團應出臺合理的信用政策。按照國際標準從企業能力、質量信用、資本資金、抵押貸款等多方面評估對方的信用指標，制定嚴格的付款條件，認真評估顧客的財務狀況、資信狀況。根據對方實際情況合理利用折扣,使對方盡快還款，提高應收賬款的回款能力。此外龍湖集團應對各項應收賬款建立完備的催收程序，要派人進行應收賬款追蹤，提醒對方按期還款。最后龍湖集團還應按期對應收賬款的賬齡進行分析，對一些壞賬可以依靠訴訟方式進行追回，盡可能提高應收賬款管理機制。房地產企業目前存在收支性籌資風險、對內投資風險、收款環節營運風險。一般房企都處在舉債經營的狀態，又因存貨積壓、資金結構、應收賬款回收周期長等問題使企業的財務風險變大。本文根據龍湖房地產企業的財務數據識別出龍湖集團資金結構不合理、應收賬款周轉率低導致籌資環節償債能力弱、資金回收困難的財務風險并提出了改良企業現階段的資本結構、加強企業應收賬款管理的對策。

作者:劉鑫欣 單位:黑龍江大學