房地產交易風險管理及對策

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市場經濟體制不斷變更，房地產作為公共服務業(yè)的龍頭，與社會經濟發(fā)展密不可分。房地產為較大的商品，不僅投資成本高，而且耗損周期長，是房地產交易的重要風險因素，一旦產生風險事故，不僅會使購買者經濟受損，而且不利于房地產可持續(xù)發(fā)展。本文在闡述房地產交易特點及管理的基礎上，分析房地產交易中存在的風險，提出相應的對策管理。

房地產交易的特點及管理

房地產交易特點

房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態(tài)進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規(guī)范化，對交易過程進行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規(guī)全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。

房屋交易過程中存在風險的房屋

房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態(tài)，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發(fā)房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現(xiàn)行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。

房地產交易中的風險

與開發(fā)商交易中的風險

對房產開發(fā)商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發(fā)進程中，將核心置于利益層面，對城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發(fā)生，此類行為對城市規(guī)劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發(fā)商在實際開發(fā)進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。

房地產中介交易風險

一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業(yè)快速發(fā)展，房屋價格持續(xù)上漲，房地產業(yè)已進入高峰期，市場上出現(xiàn)大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。

購買者缺乏相應的法律知識

購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發(fā)商可靠性層面，對房地產行業(yè)相關法律缺乏掌握，對周邊未來規(guī)劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。

房地產交易中的風險管理對策

完善房地產法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規(guī)范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現(xiàn)狀，將相關法律法規(guī)完善，杜絕房地產交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環(huán)境，促進房地產行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規(guī)完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發(fā)商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監(jiān)管，構建良好的房地產交易市場環(huán)境。

建立房地產市場信息體系

伴隨“互聯(lián)網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業(yè)中，對房地產行業(yè)而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現(xiàn)房源信息共享，可切實監(jiān)督房地產交易中的各類活動，針對違規(guī)操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監(jiān)管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區(qū)，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。

加大工作人員培訓力度

房產中介人員作為房地產交易核心協(xié)調者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業(yè)，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業(yè)性，應積極開展相關系統(tǒng)教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業(yè)文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優(yōu)質服務。

實施穩(wěn)健的政府調控政策

經濟體制主要依附于市場自我調節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規(guī)范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業(yè)波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監(jiān)管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機制房地產交易中，針對其交易環(huán)節(jié)及主體應采取相關管理手段，對各個環(huán)節(jié)加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機制，針對商品房交易，不僅需監(jiān)管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標準化。

結語

伴隨經濟市場環(huán)境變更，人們對房屋的需求不斷增加，房地產交易中存在多個變量，對交易管理提出了新要求。因此，為進一步提升房地產交易的規(guī)范性，應積極完善相關法律法規(guī)，并加強房產中介人員的綜合素質培養(yǎng)力度，建立安全信息體系，從多方面加強房地產交易管控，從而保障消費者權益，促進房地產交易健康發(fā)展。

作者：王寶華 單位：德州市自然資源局不動產交易服務中心