房地產財務風險管理問題

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摘要：目前，房地產企業為中國經濟的發展做出了巨大的貢獻，房地產除了大力支撐我國經濟發展外，還密切關系著現代人居住的安全性與環境。房地產當下在中國也正在飛速發展，房價也在持續高位運行。對此政府采取了一定的限制措施，并規范了房地產運作資金，但這些卻致使房地產企業出現了資金周轉困難的問題。而隨著我國房地產業快速壯大，房地產企業在競爭如此激烈的大環境下，必須將自己的競爭力提高，加強財務風險管理，才能將財務風險降低。為此，本文主要針對存在于房地產當下財務風險管理中的問題，提出了相應的優化財務風險管理的策略，僅供參考。

關鍵詞：財務風險管理；房地產；問題

一、分析中國現階段房地產經營中引發財務風險管理問題的常見原因

中國房地產事業涉及十分廣泛的專業領域以及部門，且房地產的發展密切聯系著多個行業，這也是當下國家需要從宏觀政策上予以重點調控的關鍵對象，極具十分強的政策敏感性，所以易被某些因素的影響或制約，具體有經濟方面、環境方面、政治方面以及技術方面等的影響因素，而針對上述因素適當進行改變，則將有助于房地產業的加快發展。中國引領房地產業的人員所擁有的各種財務風險管理觀念相對薄弱，他們往往僅關注產生的經濟利益效果，卻對房產工程自身來說，缺乏足夠強大的財務風險管理意識。而探討其原因后，發現主要是由于在中國初步發展房地產領域的時期，因為部分有關企業或組織并未對其施以科學、合理的嚴格把控，促使大多數投資房地產業的人員在幾十年這么短的時間內，便獲得了十分巨大的經濟效益。如此豐厚的利潤既很好地為企業掩蓋了管理中尚存的一些不足，又導致管理層大幅降低了風險管理意識。這樣最終導致在房地產企業有財務風險問題出現時，管理層卻不知所措。實際上，企業財務風險指的是在企業經營和生產中，因為內外部企業環境有不可預料或控制不了的某些確定不了的因素負面影響下，導致在某一時間段，企業所獲取的具體財務利益和預期設想能夠取得的利益有偏差出現的可能性。總之，企業存在的財務風險一般包括：投資、籌資、回收資金、分配收益等方面的風險。我國房地產業屬于資金消耗量十分巨大的領域。所以，房地產工程項目為了順利展開，則企業必須擁有資金雄厚的鏈條以及穩定的供應。對于房地產企業來說，融資問題至關重要。伴隨著融資的出現而引發了企業財務風險。因為企業管理人員表現出的風險處理習慣并不一樣，且所能奉獻承受能力也不一樣，同時企業在資金分配和利用實踐方面，也具有多樣化的需求，因而它們的風險也呈現出不盡相同的特點。與此同時，中國當下的現狀就是，許多投資人將房地產業簡單地視為暴利行業之一，因此，十分愿意在房地產領域，投入大量的資金，以換取更多的利潤，這促使在房地產業，房價持續增長。而在管控成本上，卻沒有進行相應的合理規劃與科學預算。在如此激烈的競爭環境中，部分房地產企業卻忽略了某些正常的項目承建流程，即在尚未確定具體的工程方案以前，就開始破土動工，并未按有關規定，嚴格展開工程招標工作；而在成本管理和控制方面，也不夠全面仔細，常常沒有注意對設計等成本執行科學的管控。很大一部分房地產企業誤解了財務功能，它們的管理意識仍然停滯在傳統的財務管理技能上，誤以為財務職能指的是簡單的會計工作與核算工作，卻并不了解財務的預算經營職能。因為現代房地產公司仍然未全面理解財務功能，所以，促使大多數財務及其管理部門無法充分發揮出真正的功用，最終財務也不再擁有其應有的價值和意義。

二、目前房地產企業科學地解決財務風險管理問題的有效策略

（一）認真籌劃工程資金

當下，密集度高是現代房地產企業的資金特點，企業一般會以充足資金來確保正常的生產和經營，房地產企業視現金流為主要生命線。而在成立房地產企業的時期，便需要科學地籌劃企業的各種資金來源，對負債資本與權益資本之間的比例合理配置，使其不僅可以達到股東所希望得到的報酬率，而且還可以達到債權人想要的本金安全性與某種程度的收益需要。出于正確配置負債與權益比的目的，則應先仔細研究企業事業當下的發展現狀，認真調查企業具體的利潤增長情況與盈利程度，并綜合分析我國目前現行的宏觀經濟調控體制，分明各種各樣融資模式下的資金以及財務上的風險。然后，在配置運營資本的時候，應全面深入研究易變現率。可借助流動經營資產時，通過籌資長期資源比來衡量易變現率。管理經營企業的人員應基于風險管理觀念、企業具體制定的長時間戰略與短期規劃，科學地選用籌資方案（主要包括適中型、保守型、激進型等類型的籌資方案），并以此產生不一樣的長短期資金需要。通過以上分析和測算以后，選出合適的配置權益資本與負債資本的比例。與此同時，制定出長短期科學、有效的方案，以合理配置負債資本，確定出有利于房地產企業快速發展的最優融資方式。這樣即可有效處理或預防將來具體經營中，引發資金短缺這類嚴峻經濟問題，并以此讓現代企業強化抵抗財務管理風險的效能，以獲得穩固發展。

（二）房地產企業應重視預算

通過全面預算管理，現代房地產企業嚴格監控整個公司的方方面面，及時發現、探討并改進經營偏離預期的問題，使其在朝確定目標發展時，也不會有所偏離中心。而全面預算管理系統具有系統化的特征，這一系統看著事前與事中、倡導追求未來、發動全員自主參加而實現綜合管理。而將預算管理引入房地產企業，企業能有機結合自身戰略和經營生產制定的年度規劃，明確經營年度具體目標，主要有實際收入、資金成本、利益等方面上的數據指標，并對比分析具體的經營現狀和先前的預算，及時找出異常現象，促使企業真正將經營與財務管理風險加以杜絕或減小。預算管理應圍繞編制全面預算展開。而現代房地產企業應結合具體的生產經營現狀，與標桿企業對照，確定全面預算管理的最終目標。編制預算除了是上下級積極溝通、認同并展開互動外，也是有關企業將自我觀念增強、規劃將來發展的一個過程。所以，現代房地產企業當下很有必要強化預算編制工作，應在參考標桿企業的同時，從自己的實際出發，建立一個全員一起努力才能實現的目標。與此同時，在執行預算時，應認真比較和深入分析具體的階段性生產數據以及預期資料數據，找出導致差異的因素后，再反省之前措施，并做好防范工作，大力保障達到戰略目的。在全面預算管理制度下，既能糾正房地產企業的生產經營，又能找出預算中探討出的新機會，進而供企業管理層作為參考來用；既是完成房地產生產任務、大幅減小財管風險的一種手段，又是精細化管理有效實施的獨一選擇。

（三）現代房地產企業當下必須予以成本風險管理高度重視

由于當下成本風險管理質量，密切關系這房地產企業的穩定程度，所以，在這種企業實施管理工作中，若成本管理意識不強，則部分風險極易引發，這將導致企業無法獲得穩定發展。尤其是當下國家政策也在作用房地產企業，同時房地產企業也在庫存與供不應求間不斷進行角色轉換，這些極大地考驗著成本。所以，房地產企業應將成本管理工作做好。而企業領導層，應先了解整個工程的情況，主要有工程規模、范圍、性質等因素，進而制定一個更加準確的行業成本標準。再結合工程實施的現狀，大力加強控制以及管理。在展開控制的過程中，要常組織分析會，針對成本實施階段性的分析研究，同時建立一個較健全的專門審核財務的部門。在控制財務成本時，要求該部門重點進行審核與監督。與此同時，還需要成立一個成本分級核算系統，并科學、嚴格地執行成本核算制度，借助部門溝通以及合作，有效控制成本，以規避各種財務風險。然后，在管理成本時，還應成立一個健全的成本管理系統，以嚴格管控工程資金流向，并全面保存并管理有關票據與憑證，以防出現稅務風險問題，進而保障中國房地產業的長足發展。

（四）財務人員應提高專業水平與文化素養

因為房地產管理者尚未認清財務部的具體職能，導致整個企業的財務人員專業素質相對較低。企業在招收財務部工作職員時，應未要求技術職稱等，因此，房地產業無法保證財務管理質量，這不利于中國房地產業的整體發展。鑒于上述情況，房地產企業中現有的管理層，必須重視培養財務人員能力的工作，積極組織財務人員進行培訓教育，使其通過認真學習，增強財務風險負面的管理，并熟悉有關財務方面的知識，將有效規避與處理財務風險的水平提升。在財務工作人員進行學習時，應將有關技能與職業素質不斷提升，進而在碰到財務風險時，可以為決策人員及時提供科學的提議，預防財務中的有風險，最終將財務人員的職能加以充分展現。此外，現有管理房地產企業的階層也必須掌握一定程度的基本財務知識，加強風險管理理念。與此同時，還應組織財務人員一起參加經營和生產管理，深入了解目前企業的現狀，以熟悉財務風險管理的內容，并主動實施有效的激勵措施，促使財務人員積極實施工作，從而將他們管控風險的價作用與效率同步提升。

三、當下房地產企業必須防患于未然

雖然客觀上財務風險不可避免，但針對財務風險管理問題，房地產企業應積極實施相應的手段，及時加以處理，并嚴格制定適合企業發展的風險管理制度，設置合理的風險管理目標。企業應控制風險位于不違背總體目標、企業所能接受的范圍以之內；促使企內外部相互之間，特別是股東能與企業交流可靠性高、真正存在的信息，如靠得住、確切的財務報表；保證嚴格執行相關規定和法律；促使企業嚴格遵守科學的制度規章，以及促進經營目標實現必需的有效措施；保證管理經營的效果；保障企業制定處理出現巨大風險后所引發告急的計劃；促使企業規避因人為因素或不可避免的災害性而必須承受嚴重的經濟損失。在加強風險防范意識的樹立時，全體房地產企業員工想必須一起參與。尋常員工應體現出財務風險意識即可，而領導人員則需要考慮員工的有效建議，并按具體情況予以采納，而財務部則要做好部門間的各種財務往來，使其更加清晰，并將債權責任進行明確劃分。財務部在對臨期回籠資金全面實施處理時，應通過先進的回籠手段，保證資金能夠按期回籠，進而使現代房地產企業能夠保障流動資金。此外，還應圍繞自己的現狀，將抵抗風險的水平不斷提升，在面對問題時，積極承擔責任，并主動采取應對手段，將問題解決好。

四、結語

綜上所述，房地產行業并存著高收益與高風險。房地產企業為了防止風險產生不利影響、加快房地產業的發展，則尤其需要加強財務風險管理。針對存在于財務風險管理中的問題，積極采取解決措施，并不斷改進和創新財務風險管理，以避免房地產企業出現財務風險問題，促使房地產業健康發展。

參考文獻

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作者：譚繼芳 單位：深圳市裕和集團有限公司