房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略淺議

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摘要:隨著社會經(jīng)濟(jì)和文化的全面發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中面臨的競爭壓力越來越大，要提高自身的競爭力，首要任務(wù)是提升企業(yè)本身的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。在財務(wù)管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)本身的不足，進(jìn)而加大管理力度，以取得企業(yè)整體實力的有效提升。財務(wù)分析具有一定的復(fù)雜性，在財務(wù)管理中占據(jù)著重要的位置。加強(qiáng)財務(wù)分析工作的開展，才能推動財務(wù)管理工作順利的進(jìn)行，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)濟(jì)管理;財務(wù)管理

1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述

由于市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個行業(yè)的市場競爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，往往會運用不同渠道對市場開展調(diào)查研究，以此作為前提開展相應(yīng)工作。財務(wù)管理過程中，資金運作最為重要，其包括了企業(yè)收入及開支等方面，可以通過價值形式表現(xiàn)出企業(yè)資源分配狀況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其項目進(jìn)行中通常要投入大量的資金，并且中轉(zhuǎn)期較長，因此能夠有效使用并籌集到資金，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是相當(dāng)重要的一項財務(wù)工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財務(wù)工作人員應(yīng)該在遵循財務(wù)工作準(zhǔn)則與相關(guān)法律法規(guī)的前提下，真實的記錄財務(wù)信息，并進(jìn)行核算以及成本控制等工作，進(jìn)而達(dá)到提高資金周轉(zhuǎn)率、降低成本支出的目的。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在對外拓展期間，真實有效的財務(wù)數(shù)據(jù)是戰(zhàn)略決策的主要依據(jù)，財務(wù)管理能估算出相應(yīng)的項目利益。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理清晰地體現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部發(fā)展情況以及企業(yè)整體的綜合實力，同時有效降低了企業(yè)投資風(fēng)險系數(shù)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部項目在運轉(zhuǎn)期間，要嚴(yán)格遵循國家的法律法規(guī)，財務(wù)管理工作能有效杜絕違規(guī)違法操作，給房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供有力依據(jù)。隨著社會的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已是必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)只有科學(xué)合理運用財務(wù)管理，才能符合國際市場環(huán)境的需要，進(jìn)而更好地調(diào)整企業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，更快實現(xiàn)國際市場戰(zhàn)略目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的步伐不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)必須將財務(wù)管理放在首位，只有這樣才能達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的目的，促使企業(yè)取得快速發(fā)展。

2財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的作用

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，要判斷房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、償債能力和發(fā)展能力等，必須要了解相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況主要針對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)的總體評估，而財務(wù)分析是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)評估的重要依據(jù);在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期間，財務(wù)管理包含多個方面，如成本、費用、投資和現(xiàn)金等都是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中，不僅要對財務(wù)報表中的資產(chǎn)負(fù)債情況有具體的分析，還要對現(xiàn)金流量有全面了解，這都需要借助企業(yè)財務(wù)分析。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理者可以制定完善的發(fā)展策略，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作是將相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資源的充分融合，站在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的層面上，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展給予正確指導(dǎo)。新時代背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，市場變幻莫測，任何不當(dāng)?shù)慕?jīng)營策略都會嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，而通過財務(wù)管理可以針對內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并更精準(zhǔn)的掌握企業(yè)內(nèi)部的整體經(jīng)濟(jì)情況，為企業(yè)的項目投資及經(jīng)濟(jì)效益的判斷提供重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營期間，往往需要多個債權(quán)人和投資者共同參與管理，這也是平衡房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要方向。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，債權(quán)人和投資人都是企業(yè)的直接利益者，所以不管是債權(quán)人還是投資人，參與其發(fā)展過程都是必然的結(jié)果。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析有著重要的作用，其體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)情況，其中關(guān)于資金分配和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目都有一個具體的表現(xiàn)，這可以為債權(quán)人和投資者提供正確的信息。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

3.1財務(wù)管理體系不完善

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只要質(zhì)量可靠，宣傳力度到位，就能夠獲得比較大的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中，企業(yè)的重心大多放在了工程項目的建設(shè)上，忽略了財務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理體系要不斷健全完善，才能夠進(jìn)一步增強(qiáng)其財務(wù)工作能力，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。但事實上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著比較嚴(yán)峻的問題，其資金鏈斷裂讓企業(yè)日常經(jīng)營都變得非常困難，更不要說進(jìn)一步完善財務(wù)管理體系。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，財務(wù)管理的相關(guān)理念也在不斷的豐富，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中逐步意識到財務(wù)管理體系對企業(yè)發(fā)展的重要作用，越來越重視財務(wù)管理工作。但由于缺乏專業(yè)化的財務(wù)團(tuán)隊，企業(yè)在財務(wù)管理工作中做出了很多努力，因為采取不規(guī)范的方法導(dǎo)致最后的結(jié)果也是差強(qiáng)人意。缺乏完善的財務(wù)管理體系降低了財務(wù)管理工作的實際效果。

3.2缺乏有效的投資管控

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，大部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，加快了將技術(shù)運用到房地產(chǎn)開發(fā)建造中的速度，提高其質(zhì)量，同時加快了設(shè)備技術(shù)更新速度。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務(wù)管理體制，財務(wù)管理能力有限，科技手段不夠先進(jìn)，所以無法進(jìn)行科學(xué)有效的投資，更無法準(zhǔn)確的把握市場情況。即便盲目投資也會有非常大的風(fēng)險，無法達(dá)到預(yù)期的效果，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。同時市場環(huán)境變幻莫測，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)高速運轉(zhuǎn)，很可能會導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動提高投資能力，科學(xué)理性投資。

3.3管理人員綜合能力不足

新時期，對財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求，財務(wù)管理人員只有掌握全方面的財務(wù)管理專業(yè)知識，才能滿足新時期財務(wù)管理工作的新要求。但是，在企業(yè)財務(wù)管理過程中，一部分人員對專業(yè)知識掌握不全，相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力有待提高。也有很多財務(wù)管理人員專業(yè)知識掌握不牢固，對于財務(wù)稅收政策不了解，這些都導(dǎo)致無法適應(yīng)財務(wù)管理的實際需要，同時也對財務(wù)管理工作帶來嚴(yán)重影響，會讓企業(yè)面對稅務(wù)方面的風(fēng)險。

4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略

4.1完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要建立健全財務(wù)管理體系，最首要的目標(biāo)就是認(rèn)清企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況，并依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范建立適合企業(yè)自身的財務(wù)管理體系。財務(wù)工作要求真實、準(zhǔn)確，因此，在具體的財務(wù)管理工作中，要嚴(yán)格遵循會計法規(guī)與準(zhǔn)則，按照公司內(nèi)部流程來進(jìn)行財務(wù)管理工作。健全的財務(wù)管理體系還應(yīng)該包括對財務(wù)工作的監(jiān)督與約束，財務(wù)工作人員應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定與流程來執(zhí)行，如果有違反規(guī)定的情況要及時處理，保障財務(wù)管理體系對工作人員的約束性。在健全的財務(wù)管理制度的要求下，責(zé)任劃分到個人，實施分崗管理的辦法，全體員工積極參與其中，并恪盡職守。

4.2提高投資風(fēng)險意識

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增加的背景下，市場主體的利益都會受到不同程度的影響，同時也面臨巨大的市場風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員必須形成風(fēng)險意識，善于捕捉潛在的財務(wù)管理風(fēng)險點，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，最大程度地將損失降至最低。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)管理風(fēng)險可以采取兩大措施:一為編制全面的財務(wù)計劃，借助計劃明確不確定性因素，并由此建立相應(yīng)的應(yīng)急方案以及處置計劃;二為打造風(fēng)險預(yù)測模型，利用科學(xué)分析判斷以及風(fēng)險出現(xiàn)的時間以及類型，促使由被動應(yīng)對轉(zhuǎn)變成主動應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)需要注意資金來源與應(yīng)用能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)配合，需要對資金收回以及支付時間進(jìn)行精準(zhǔn)判斷，避免出現(xiàn)收支失衡;對資金實施科學(xué)分配，優(yōu)化固定資金以及流動資金的整體比重。

4.3建立嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要關(guān)注外界資源的擴(kuò)張，對于內(nèi)部的財務(wù)管理也要提高重視度。為了確保財務(wù)管理的質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)該不斷地改變財務(wù)管理模式，建立完善的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)構(gòu)。企業(yè)要對內(nèi)部資金情況進(jìn)行詳細(xì)了解，然后分析相關(guān)的法律以及制度對企業(yè)發(fā)展帶來的影響，這既包括企業(yè)的負(fù)債、資本，又包括企業(yè)的經(jīng)營狀況、項目進(jìn)展等因素。除此之外，應(yīng)該建立財務(wù)預(yù)算體系，促進(jìn)企業(yè)資金流量流速，也能夠?qū)ζ髽I(yè)項目進(jìn)行有效的預(yù)測，實現(xiàn)資金的合理分配，是保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要措施。完善企業(yè)對財務(wù)信息的處理方式，通過財務(wù)預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)的實際經(jīng)營狀況相結(jié)合，可以對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行有效的分析與判斷，進(jìn)而調(diào)整改善企業(yè)資金分配結(jié)構(gòu)，為企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)打下堅實的基礎(chǔ)。

4.4組建專業(yè)化的財務(wù)管理隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)要針對財務(wù)管理進(jìn)行項目培訓(xùn)，企業(yè)可以對內(nèi)部財務(wù)工作人員進(jìn)行考核與篩選，確定人員的工作能力與水平，之后依據(jù)考核結(jié)果對工作人員進(jìn)行分組，根據(jù)人員分組進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)工作。完善權(quán)力和責(zé)任體系，每個工作人員所負(fù)擔(dān)的崗位職責(zé)不同，那么在發(fā)生問題的時候，其應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任也就不同。準(zhǔn)確地說，在財務(wù)工作人員水平得到提高之后，應(yīng)該建立嚴(yán)格的權(quán)責(zé)體系，保障每件事情都能夠落實到具體的工作人員。嚴(yán)格把控資金流向，財務(wù)工作要求真實且準(zhǔn)確，因此，在財務(wù)工作人員的工作過程中，需要對每筆財務(wù)流向都進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄。財務(wù)賬目合理清晰，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的資金流向進(jìn)行有效的把控，也可以為企業(yè)管理者決策提供有效依據(jù)。

5結(jié)論

綜上所述，財務(wù)分析是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理有著重要的作用和影響。除此之外，財務(wù)分析是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益評估的有效依據(jù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理期間，要注重財務(wù)分析，最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)增長的目的。

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作者:徐深恒 單位:碧桂園控股有限公司