談城市更新與房地產(chǎn)市場互動效應(yīng)
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摘要：在城市的發(fā)展中，城市更新起著非常重要的作用。城市更新從某種意義上可以理解為，是一種城市活力的重要體現(xiàn)，加快城市化更新有利于推動城市現(xiàn)代化的發(fā)展。而房地產(chǎn)市場作為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展契機(jī)，市場規(guī)模在不斷擴(kuò)大，從而使得城市面貌出現(xiàn)翻天覆地的變化。鑒于城市更新與房地產(chǎn)市場存在的密切關(guān)系，本文將對城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)展開深入分析和探究，希望可為相關(guān)人士提供一定的參考價值和理論依據(jù)。
關(guān)鍵詞：城市更新；房地產(chǎn)市場；互動效應(yīng)
房地產(chǎn)市場和城市更新在城市現(xiàn)代化的建設(shè)中發(fā)揮著極為重要的作用。城市更新，主要是為了將城市中那些老舊的建筑、道路等進(jìn)行更新改造，使城市重新煥發(fā)活動，從而更好地滿足人們的需求。再說房地產(chǎn)市場，城市發(fā)展的好壞與否，最有話語權(quán)和代表性的應(yīng)該是房地產(chǎn)市場，只有房地產(chǎn)市場欣欣向榮，形勢一片大好，城市才能取得更好更快地發(fā)展?；诖?，本文就房地產(chǎn)市場和城市更新之間的相互關(guān)系以及互動效應(yīng)進(jìn)行研究，能夠有效地促進(jìn)城市化建設(shè)的蓬勃發(fā)展，具有一定實(shí)踐價值和現(xiàn)實(shí)意義。
一、城市更新的概述
城市更新從本質(zhì)上來看，是一種改建活動。具體來說，就是通過政府調(diào)控，將城市中那些落后的設(shè)施、破損的道路等在格局分布以及功能上做出調(diào)整，使其滿足人們更美好的生活需求，滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的需要。城市更新廣義上講，不僅包括政府（或村集體組織）獨(dú)自承擔(dān)資金的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等的改造及建設(shè)，還包括有社會資本參與的舊城鎮(zhèn)（或棚戶區(qū)）、舊村莊、舊廠房的改造及建設(shè)。我國部分城市此前將城市更新簡要定義為“三舊改造”，此后逐步過渡到統(tǒng)一使用“城市更新”。就目前來看，城市更新是時展的必然，也是滿足人們物質(zhì)生活以及精神生活的根本所在，并且在城市化建設(shè)過程中，城市更新會發(fā)揮出越來越重要的作用。
二、城市更新及房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
（一）城市更新的特點(diǎn)城市更新，主要指的是對城市中以往老舊建筑進(jìn)行改建的過程，以此來創(chuàng)建更適宜城市居民生活的城市環(huán)境。在對城市進(jìn)行更新的過程中，會對改造區(qū)的建筑、道路以及其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以重新的規(guī)劃和布局，以便使改造后的環(huán)境能夠最大限度的符合現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求。一般而言，城市更新受當(dāng)?shù)厣鐣敖?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響比較大，對于經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展比較快的地區(qū)，相應(yīng)的城市更新速度也比較快，進(jìn)而城市環(huán)境以及城市建筑也會得到良好的改善和優(yōu)化。反之，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的地區(qū)，城市更新速度有著明顯的滯后性，相應(yīng)的城市建筑以及環(huán)境并不會出現(xiàn)太大的變化。
（二）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場，顧名思義，就是進(jìn)行房產(chǎn)交易的場所，屬于現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要組成部分。土地使用、資金市場、房產(chǎn)流通等要素組成了完整的房地產(chǎn)市場。但需要注意的是，這些房地產(chǎn)市場組成要素在實(shí)際中會受到城市環(huán)境變化的影響而出現(xiàn)波動，特別是在人們對環(huán)境及建筑要求不斷增多的情況下，必然會加快城市更新的步伐，這也將作用于房地產(chǎn)市場，使其出現(xiàn)相應(yīng)的變化和調(diào)整。
三、城市更新對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)效應(yīng)
（一）優(yōu)化和重新配置房地產(chǎn)市場的重要要素——土地城市更新通過對舊城區(qū)、歷史文化區(qū)、商業(yè)中心區(qū)開展一系列整治、再開發(fā)以及保護(hù)等工程活動，真正實(shí)現(xiàn)了對城市舊區(qū)域土地的開發(fā)和利用，從而使城市土地的價值得到了進(jìn)一步的提升。舊城區(qū)整治，具體指的是通過對老舊建筑、破損道路以及其它不合理的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修復(fù)和改善，以此來提升舊居住區(qū)人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量；商業(yè)中心區(qū)，由于原有的商業(yè)功能以及其他配套設(shè)施不能與人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求和精神需求相適應(yīng)，從而進(jìn)行的再開發(fā)活動。其目的主要是為了完善商業(yè)功能，打造現(xiàn)代化的商業(yè)服務(wù)，同時將之前沒能合理使用的土地資源合理利用起來，提高土地使用價值和土地利用率；歷史文化區(qū)，在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，文化建設(shè)也必不可少，這是一個城市發(fā)展的底蘊(yùn)所在，也是人們文化需求的重要來源。故而需要對城市原有的歷史文化區(qū)進(jìn)行修復(fù)和維護(hù)，以此來增強(qiáng)城市的文化內(nèi)涵，從而也使土地價值得到了充分的利用和提升。由上述可知，開展城市更新，能夠在優(yōu)化城市面貌，提升城市環(huán)境質(zhì)量的同時，有效的增強(qiáng)城市土地的利用率，提高土地的使用價值，推動著城市朝著科學(xué)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。具體來說，在城市更新的作用下，能夠?qū)崿F(xiàn)城市用地與城市發(fā)展需求的高度統(tǒng)一，原有的違建建筑、破損房屋以及其它一些落后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都能得到合理的規(guī)劃、改造以及完善，從而土地開發(fā)也實(shí)現(xiàn)了其應(yīng)有的價值和作用[1]。比如，城中村改造、拆除違章建筑；修復(fù)破損的道路，增強(qiáng)道路通行的安全性；對老舊工業(yè)區(qū)的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。從本質(zhì)上講，都是土地的再開發(fā)。通過這種方式的城市更新活動，城市的土地價值得以提高，土地的使用率得以增強(qiáng)。
（二）挖掘和刺激房地產(chǎn)市場的更優(yōu)需求城市更新的目的在于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施效率，美化城市環(huán)境，改善城市居民生活條件，推動城市的現(xiàn)代化發(fā)展，從而不斷地提升城市品質(zhì)[2]。城市品質(zhì)提升之后，城市居民的幸福指數(shù)顯著提升，這也使得很多前來城市求學(xué)、務(wù)工的人員想在此定居。如此一來，城市的房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步擴(kuò)大，這對拉動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市快速發(fā)展具有重大意義。
四、房地產(chǎn)市場對城市更新的積極效應(yīng)
城市更新的主要動力來源就是房地產(chǎn)市場，它不僅為城市更新提供了重要的措施方法，還提供了有力的資金支持。
（一）房地產(chǎn)市場的重要參與因素——開發(fā)主體，在城市更新中起到積極作用借助房地產(chǎn)市場帶動城市更新，國外相比于我國要有經(jīng)驗(yàn)的多。就以英國來看，城市開發(fā)公司承擔(dān)著重要的城市更新職能。該公司的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行舊城區(qū)改造，更新城市面貌、完善城市功能，并吸引私人投資為開展城市更新工作提供必要的資金支撐。再看國內(nèi)，香港地區(qū)承擔(dān)城市更新職能的機(jī)構(gòu)是市區(qū)重建局，其工作內(nèi)容與英國的城市開發(fā)公司基本一致。香港在進(jìn)行城市開發(fā)的過程中，市區(qū)重建局也是在開展舊城區(qū)的拆除、修復(fù)以及完善等工程活動，致力于讓城市重新煥發(fā)活動，提升城市的環(huán)境質(zhì)量以及各項(xiàng)社會服務(wù)功能，從而最終實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化發(fā)展。無論是香港市區(qū)重建局也好，還是英國城市開發(fā)公司也罷，都有著官方的背景支持和約束，但同時與政府相獨(dú)立，其開發(fā)活動從本質(zhì)上來看都是一種房地產(chǎn)行為，是利用國家投入的公共資金和一些優(yōu)惠政策，獨(dú)自或與房地產(chǎn)企業(yè)合作，對舊城區(qū)進(jìn)行改造，在滿足經(jīng)濟(jì)效益的同時，實(shí)現(xiàn)城市更新的目標(biāo)。不管是國外由指定開發(fā)機(jī)構(gòu)完成，還是國內(nèi)通過融資地塊的土地出讓確定開發(fā)企業(yè)實(shí)施的舊城開發(fā)，其開發(fā)行為都是為了實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)（包括提升土地的使用效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，提升城市居民的生活質(zhì)量），獲得一定的效益（這些效益包括經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益）[3]。而要想達(dá)到這一目標(biāo)和效益，僅靠政府以及城市規(guī)劃建設(shè)部門進(jìn)行運(yùn)作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要房地產(chǎn)企業(yè)加入進(jìn)來，予以一定的資金和技術(shù)支持，各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，共同促進(jìn)舊城區(qū)的改造，環(huán)境的整治以及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)舊城復(fù)興目標(biāo)。
（二）市場中的土地出讓收入是城市更新的重要資金來源地方政府財(cái)政的主要收入來自于地方稅收，但除此之外，土地出讓金也是地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。國家相關(guān)法律對于土地出讓金予以了明確規(guī)定：“地方土地拍出所產(chǎn)生的資金將由地方政府所有，用來進(jìn)行城市更新建設(shè)以及土地的再開發(fā)?！庇纱丝梢?，城市更新的重要資金來源為土地出讓金，其有著法律的依持和制度的保障。土地儲備金主要來自于地方政府是財(cái)政預(yù)算，是城市更新資金來源的重要渠道。當(dāng)收取土地出讓金之后，地方財(cái)政將按照一定的比例抽取相應(yīng)的資金，用來進(jìn)行舊城更新，這是當(dāng)前城市更新常用的資金操作模式，也是城市更新重要的資金來源。
（三）基于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的稅收等收入可增加城市更新的融資渠道城市更新從其開展方式來看，主要是一種舊城區(qū)改造的工程活動。要想讓這類工程活動有序的進(jìn)行下去，資金支持是必不可少的。城市更新只有擁有充足的活動資金，政府完成的部分城市更新工作才能合理、科學(xué)的實(shí)施下去。在城市不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場欣欣向榮，形勢一片大好，相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收也會逐漸的多起來。房地產(chǎn)稅收的不斷增加，使得城市更新的資金渠道愈發(fā)的多元化，從而為政府出資完成的部分城市更新活動的有序進(jìn)行提供了有力的資金保障。
五、城市更新和房地產(chǎn)市場互動效應(yīng)良性發(fā)揮的策略
（一）加強(qiáng)城市的科學(xué)管理和規(guī)劃要想房地產(chǎn)市場以及城市更新的互動效應(yīng)得以充分地發(fā)揮，在城市今后的發(fā)展中，就必須對城市進(jìn)行科學(xué)的管理和規(guī)劃，以便為房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及城市的更新創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先，要對城市更新的空間布局加以明確；其次，應(yīng)以增強(qiáng)土地利用率和提升土地實(shí)用價值作為發(fā)展目標(biāo)，在節(jié)約土地，滿足規(guī)劃要求的前提下，推動城市的現(xiàn)代化發(fā)展。
（二）加大政策扶持、加強(qiáng)政策穩(wěn)定城市更新既是城市活力的集中體現(xiàn)，也是城市發(fā)展的重要活動。而想要這項(xiàng)活動高效進(jìn)行，進(jìn)而與房地產(chǎn)市場產(chǎn)生良性互動，就必須由政府部門加大扶持力度，從政策上給予必要支持，為其提供依據(jù)和保障。具體來說，各地政府需要立足于本地實(shí)踐，根據(jù)目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀，不但要對城市更新的相關(guān)政策予以不斷的改進(jìn)和完善，而且要盡量保持政策的預(yù)見性和穩(wěn)定性。只有在相對穩(wěn)定的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場中的社會資本才會將大量資金投入到城市更新中，城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)才能充分展現(xiàn)出來。
六、結(jié)語
總的來說，想要做到城市更新與房地產(chǎn)的良性互動發(fā)展，作為地方政府，就必須協(xié)調(diào)好這兩者之間的關(guān)系，加強(qiáng)城市的科學(xué)管理與規(guī)劃，加大政策的扶持力度，以便為這兩項(xiàng)活動的順利開展和有序進(jìn)行提供良好環(huán)境，讓城市重新煥發(fā)活力，從而更好地滿足人們的需求，適應(yīng)時代的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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作者：胡海燕 單位：上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所