談房地產開發項目不同階段納稅籌劃

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摘要：與其他行業相比，房地產開發企業的稅負一直居高不下，而且仍有遞增的趨勢。高額的稅負給房地產開發企業的長遠健康發展施加了不小壓力，使得越來越多的管理者開始注重項目開發各階段的納稅籌劃工作，希望盡可能降低稅負，減少稅務成本，為自身發展助力。但房地產開發項目周期長，涉稅種類較多，外加現階段我國稅收環境正在經歷優化升級，整體上越來越完善、規范與嚴格，這無疑增加了房地產開發各階段納稅籌劃的難度。

關鍵詞：房地產開發各個結算；納稅籌劃

一、研究背景

各國間的貿易戰、肺炎及其他全球性的大事件，給整個金融市場和行業市場帶來了不小沖擊，房地產開發企業身處其中想要維持平穩發展實屬不易。房地產開發活動還與其他企業經營的一般業務活動不同，其資金需求大、開發周期長、管理鏈條長，一個房地產開發活動的風險系數遠比經營一般業務活動高。在當前市場的大環境下，在房地產開發活動自身特點的包圍中，高額稅負給企業帶來的是多重壓力，想辦法降低稅負是當務之急。因此，針對房地產開發各階段的納稅籌劃就顯得尤為重要。納稅籌劃是現代企業降低稅負的主要途徑之一，通過對企業各項業務涉稅情況的逐項分析與整體分析，以現行的稅收政策為依據，在法律法規允許的范圍內進行組合籌劃，來實現降低稅負的目的。不過，近幾年我國的稅收環境越來越完善、規范與嚴格，房地產開發各階段納稅籌劃的難度也隨之提高。

二、房地產開發項目納稅籌劃環境探析

（一）房地產開發項目涉稅種類多且金額大房地產開發各階段涉及稅種諸多，包括契稅、印花稅、增值稅及附件、土地增值稅、企業所得稅等，可以說是涉稅最多經濟業務之一。具體地，決策準備階段涉及的稅種包括耕地占用稅、印花稅、契稅等；開發建設階段涉及的稅種包括企業所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、印花稅等；銷售階段涉及的稅種包括增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅等；清算階段涉及的稅種包括土地增值稅等。房地產開發各階段除了涉稅種類多外，涉稅金額也是相當大的，所繳納的稅額在我國稅收總收入中占比較高，近幾年隨著城市化進程的加快，城市中的高樓拔地而起，高達數億的房地產項目比比皆是，導致整體上納稅的基礎較大，外加涉稅種類較多，自然所繳納的稅額就會比較多。

（二）房地產開發項目整體的納稅環境一是房地產項目開發具有周期長、投資額較大的特殊性，同時市場變化難以準確預判，房地產開發企業在建設期間存在較大的風險，而要保持資金流穩定，必要的籌資是難免的，負債經營的情況下，風險抵抗力就會變弱，風險系數也就會提高，而納稅籌劃也是為了規避涉稅風險，盡可能做規避稅務風險，降低稅負，但在當前我國的稅收從嚴的大環境下，隨著金稅三期系統上線，使得稅務部門能夠動態監督納稅人的納稅行為，涉稅風險也增大了。二是房地產開發的預繳和清算制度，房地產建設和銷售完畢需要的時間少則幾年，多則十幾年，現在多數房產采用的是預售方式，針對這一現象，按照現行的稅收征繳制度，主要是土地增值稅和企業所得稅，采用的預繳和清算制度，這其實加大了納稅籌劃的難度。為了規避稅務風險及降低稅負，在房地產開發的各環節合理籌劃是非常重要的，將從以下方面進行探析。

三、房地產開發項目決策階段納稅籌劃探析

（一）從公司組織形式切入從公司組織形式切入，主要考慮的是其對企業所得稅的影響，子公司具有獨立法人資格，分公司不具有獨立法人資格。房地產開發項目常常是異地的，需要在項目所在地建立分支機構，來配合開發全過程的管理。有的企業會選擇以子公司的形式承接項目開發，按照現行企業所得稅的相關規定，子公司獨立核算與申報清繳，其涉稅相關風險不會必然聯系到母公司，而如果是以分公司的形式承接項目開發，因其不具有獨立法人資格，應在項目所在地預繳企業所得稅，然后再由總公司匯總清繳，可以調節盈虧，合理減輕企業所得稅的負擔，兩者之間較大的區別在于彌補以前年度的虧損上的差異。在納稅籌劃中選擇怎樣的公司形式，主要考慮的是房地產開發的涉稅風險、公司以前年度的虧損額以及虧損時間等，要以長遠的眼光考慮。

（二）從開發方式切入如今，城市土地資源分配不均現象普遍存在，地價不斷上漲，資源不斷向資金雄厚的大的開發企業靠攏，市場競爭極其激烈。而選擇何種開發方式，會直接影響稅務成本，關系到開發結果，以及后續的競爭實力。具體地，開發方式有自建自銷、自建代銷、合作開發等，如果獲得土地使用權的一方選擇自建自銷的方式，涉及的稅種包括增值稅、契稅、土地增值稅等，整體上稅負較重，但如果開發過程中能夠尋找到有一定資金實力的合作方出資合建，那么就能以土地使用權作為投資，這樣一來只需要按照銷售額繳納增值稅，在一定程度上可以達到降稅的目的。

四、房地產開發項目建設階段納稅籌劃探析

（一）從籌資方式切入考慮到房地產開發具有周期長、投資額較大的特殊性，故資金需求大，開發全過程自有資金很難維持，而資金流的穩定是開發順利的基本保障，因為籌資是保證房地產項目開發的重要資金來源。籌資方式大方向上有股權籌資和債權籌資兩者，還有包含兩者的混合籌資，不同方式下的籌資成本也較大差異，如果資本結構合理優化，能夠降低稅負。比如，以債權方式進行籌資，按照現行的稅收規定，在此過程中產生的利息費用，可以在計算企業所得稅、土地增值稅前扣除，但債權籌資財務風險較高。而股權籌資能減少財務風險，但不能向債權投資，可扣除資金占用成本。如何在兩者之間權衡，還是選擇以混合方式籌資，仍然需要看房地產開發的籌資需求等。

（二）從利息費用切入土地增值稅是房產開發中比較重要的稅種之一，很多納稅籌劃方案都是以此為起點開展的，利息費用就是其中一個。具體地，在計算允許扣除的房地產開發費用時，現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》相關規定，計算分攤利息支出有兩個方式，如果房地產開發利息費用較高，那么按照項目計算分攤利息支出并且能夠金融機構證明，允許據實扣除，能夠獲得更多的抵扣金額。相反地，如果開發全過程的利息費用較低或不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，直接按照取得土地成本所支付的金額及開發成本合計的10%金額予以扣除，可能會有更好的降稅效果。對于房地產開發而言，想要在利息費用方面獲得更高的降稅效果，就要把握好這一規定，在兩者中作對比和分析。

五、房地產開發項目銷售階段納稅籌劃探析

（一）從定價策略切入定價策略主要考慮的是土地增值稅。在我國，土地增值稅的適用稅率有四級劃分，是四級超率累進稅率，具體要根據增值額占扣除項目金額比例決定適用的稅率。因此，在這一階段以定價策略為切入進行納稅籌劃，首先需要注意的是免稅臨界點以及各個適用稅率臨界點的計算，避免因為價格提高一點，適用稅率出現越級提高的現象，這樣一來成本可能遠高于收益，與收益不成配比，得不償失；其次，是要考慮在不影響稅率的情況下，盡可能的提高售價，來增加收益。按照我國《土地增值稅暫行條例》中的相關規定，對于納稅人建造普通住宅出售，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這個免稅臨界點，是房地產開發以此為切入點進行納稅籌劃需要把握的內容，因為在房地產開發中，這樣能夠予以免稅的并不多。

（二）從促銷方式切入現在城市中房地產銷售競爭激烈，且各地限購、限貸等房地產市場調控政策不斷出臺，爭奪剛需、搶占市場份額等各種促銷手段不斷出現，不同促銷手段涉及的稅不一樣，故合理籌劃促銷手段也是較好的納稅籌劃方式，如果有一個好的納稅籌劃方案，促銷也會帶來額外的收益，實現價值增值。全面“營改增”之后，增值稅逐步實現了全覆蓋，按照我國現行的《增值稅暫行條例實施細則》中的相關規定，“購房贈禮”等促銷手段中的“禮品”是需要視同銷售計算并繳納相應增值稅。但是，如果在前期就有這樣的統籌規劃意識，將禮品作為房屋的配套與房屋一起作價出售，整體售價不變，也就不需要就禮品部分繳納增值稅了。不過，這種籌劃方案存在一定的涉稅風險，并且對做賬也提出了更高的要求。因此，房地產開發在銷售階段以促銷方式為切入點進行納稅籌劃時，要綜合對比分析，選擇整體效果好的。

六、房地產開發項目清算階段納稅籌劃探析

在房地產清算階段，作為房地產項目的收尾環節，也應高度重視納稅籌劃工作。當前，隨著國家稅務總局及各地相關文件的不斷出臺，土地增值稅清算采用“三分法”將是必然趨勢。所謂“三分法”指的是將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別列為清算對象土。在此方面，由于各地在土地增值稅清算方面的標準與實務不盡相同，房地產企業仍應把握相應的原則進行清算階段的納稅考慮。一是合理掌握土地增值稅清算的時點。雖然土地增值稅清算時間條件有具體規定，但房地產企業仍可通過開發周期、剩余業態的把握合理安排清算時間，同時由于各地清算任務繁重，企業也應和稅務機關保持合理溝通，安排好相關的成本確認要素的及時完善。二是結合三分法（或各地具體的清算要求）對開發業態進行梳理，合理劃分成本核算對象，結合定價策略，有條件的可做土地增值稅預清算，確保各類業態都具有合理的增值率，使稅負最優。三是提前預計土地增值稅清算當年的實際情況及清算后年度銷售房產的情況，并結合房地產項目確認收入的時間以及公司其他財稅安排（如其他大額費用的發生），合理對所得稅匯算金額進行預計，確保企業整體稅負最優。

七、結語

房地產行業作為我國經濟發展的加速劑，有重要的支撐作用。因此，在當前金融與行業市場環境中，維持房地產開發企業的平穩發展，也是在推動我國經濟發展前行。面對高額的稅務成本負擔，納稅籌劃是解決問題的有效途徑之一。房地產開發的納稅籌劃環境雖然不夠理想，開發周期長、管理鏈條長、涉稅種類多等特點確實給納稅籌劃帶來了難度，但其開發各階段的納稅籌劃空間還是足夠的，準確階段可以從組織形式、開發方式切入，建設階段可以從籌資方式、利息費用切入，銷售階段可以從定價策略、促銷方式切入，清算階段也有相應的納稅籌劃切入點。因此，優化房地產開發各階段納稅籌劃，使企業的利益最大化是可行的。

參考文獻

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作者：符啟麗 單位：海南省發展控股有限公司海南