淺析房地產企業內部控制問題及對策

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了淺析房地產企業內部控制問題及對策范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：內部控制是保障房地產企業在日常運營中正常運轉、保證資金安全、防范財務風險的重要前提，加強內部控制建設是預防法律風險、提高運營效率、加快實現收益的保障，最終可以促進房地產企業實現發展目標。近年來，各類房地產企業不斷涌入，各類房型產品不斷更新，行業競爭激烈。加強內部控制成為房地產企業持續發展的重點。本文闡述了房地產企業健全內部控制制度的重要性，分析了房地產企業具體業務層面內部控制存在的問題及由此導致的不利后果，進而分析由此導致的房地產企業生存發展的不利后果，并提出了改進內部控制的方法。

關鍵詞：房地產企業；內部控制

一、房地產企業內部控制存在的問題

（一）房地產企業對內部控制的認識存在偏差。內部控制需要房地產企業開展每項業務的時候都要通過發揮各個部門的功能進行交叉控制監察監督，但是很多小型房地產企業對內部控制的認識上存在誤區或者偏見，認為實施內部控制由單一的內部控制部門來實施就可以，并認為內部控制增加了企業成本，妨礙辦事效率。這些主觀認識上的偏差使得企業即使存在內部控制制度，也極難落實推行，內部控制制度形同虛設。（二）房地產企業內部控制治理結構薄弱。房地產企業屬于資金密集型企業，部分房地產企業在項目立項階段，因治理結構不合理或者不能充分發揮其應有的作用，導致職能混淆，影響正常業務的開展，以致決策層盲目擴張或喪失其他發展機會，一旦出現差錯即造成資金鏈斷裂或者資金收益降低。而項目一旦落實，就會面臨下一步的籌資決策，此時又會因為內部機構權責分配不合理、職能交叉、缺失或權責過于集中，導致決策不當，引發企業資本結構問題，造成資金閑置沒有得到有效利用，資金成本過高，或使企業面臨債務危機。房地產企業各個區域、項目資金需要統籌調度，企業的決策權、監督權、執行權沒有相互分離、相互制衡，會造成資金安排不合理，導致經營困難或資源浪費，使企業陷入財務困境或形成資金冗余。（三）房地產企業內部控制執行力不夠。（1）工程管理方面：房地產企業工程管理的流程主要包括立項、設計、招標、建設和竣工驗收五個階段。一旦房地產企業沒有將運行中組織結構、人員調配、信息溝通等各方面做好配套保障，導致項目招標存在暗箱操作，中標人可能難以承擔工程項目，進而進行違法分包，使項目質量安全存在很大隱患。工程設計方案與建造實況不符，與預算脫離，在實際施工時，合約部門招標沒有依據預算行使權力，可能導致項目投資失控。工程建造監理不到位，建材質量不過關，可能導致工程質量低劣，工程進度延遲甚至中斷，最終影響竣工驗收，即使交付使用也仍存在極大的安全隱患。（2）銷售管理方面：房地產企業銷售部門與其他部門尤其使財務部門脫節，導致財務部門無法起到很好的監控作用。在制定銷售策略時，沒有依據拓展部門的充分調查，及其他部門提供的國家經濟政策、客戶需求變化、同行業競品狀況、自身可利用資源等情況的分析，可能導致去化緩慢、庫存積壓。客戶資質調查不到位，征信房產信息沒有及時反饋財務部門，可能導致按揭款回收不力，影響該項目現金流，也會在辦理小產證，繳納契稅等方面出現問題。（四）房地產企業內部控制監督薄弱。部分房地產企業預算管理水平較低，認為預算是財務部門的工作，與其他部門無關；即使進行預算編制，也是在上年基礎上增減，不考慮實際情況，沒有部門負責核實，預算的不合理，或者執行后考核不嚴謹，導致預算管理流于形式。房地產企業信息系統沒有專人或專門的部門進行后續使用結果的反饋，造成信息不能共享聯動分析，仍然需要人為手工操作補錄，使企業經營管理效率低下。另外系統運行維護和安全措施不到位，導致信息泄漏或毀損，使企業在競爭中處于劣勢。（五）房地產企業人力資源管理制度不完備。作為人力資源需求比較集中的行業，人力資源缺乏、結構不合理，使房地產企業很難實現自身的發展戰略，尤其對其長期目標的實現影響重大。房地產企業人才激勵未與考核等相結合，導致人才流失、變動頻繁，同時退出機制不當，增加了法律訴訟及相關費用，使企業聲譽受損，降低了企業的辦事效率。

二、房地產企業內部控制的改進建議

（一）提升風險意識，加強內部控制意識。房地產企業應不斷提升企業人員內部控制意識。在新項目拓展中要充分發揮風險評估的作用，對于日常經營風險，需要提前制定應對風險的辦法，提高解決問題的效率。領導層發揮帶頭作用，遵守、宣傳、點評企業的內部控制制度，帶動全員一起認識、執行、強化，在實踐中優化企業的內部控制制度，為后續工作和企業的可持續發展奠定基礎。（二）實行集體決策制，規范資金管理對于房地產企業來說，制定投資決策前需要進行可行性研究，對于項目的地點、規模、周邊環境、政策，尤其是資金來源、收益等要有清晰的考慮和分析；對于項目落地的決定需要集體決策或者聯簽，投資方式、面臨風險等一旦有重大變化，應當要求內部職能部門配合外部調查機構重新進行可行性研究并出具報告，對于新的報告內容要重新執行審批程序，供決策層探討思考項目落地的問題。同時房地產企業內部也組織成立項目公司，指定相關人員對項目進行跟蹤管理，關注項目的投資狀況、現金流情況，發現異常要及時反饋，研究對策商議解決辦法。在資金運營的過程中，要嚴格規范資金的審批程序和權限，統籌協調各項目的資金需求，提高房地產企業的資金運營效率，同時嚴格執行預算，保證資金收付的配比，實現資金的合理占用及良性循環，對于資金預算的執行要及時跟蹤分析，避免資金鏈產生問題。（三）加強監理評估，完善工程開發。房地產企業在項目立項之初，就應組織有經驗的負責人員或者具有該行業資質的專業機構對可行性研究報告進行客觀的評議審核，提出專業的意見建議，同時報經董事會或類似權力機構集體審議批準。房地產企業的離不開開發建設，項目開發一般應采用公開招標的方式，工程中最重要的總辦單位和監理單位應該根據資質條件擇優選擇。加強工程造價管理，確保成本預算科學合理，成本部與設計部緊密結合，設計部提前與設計單位溝通，提出具體要求、提供相關資料，一同把控建造設計的需求及對成本的管控，才能確保滿足項目交付的需求。在建造過程中，加強對工程質量的把控，及時掌握工程建造進度，對工程物資采購要比價比量，合理安排來貨進度，監理要發揮自身作用，報告要真實明確。項目結束，要及時組織有關單位進行竣工驗收，同時做好相關整改工作，項目清算結束后，需要建立后評估制度，評價整個項目開發過程中的問題及應對措施、項目營銷手段優劣、預期銷售貨值的實現情況以及項目投資效益等，并以以上口徑分類考核，作為績效發放和責任追究的依據。（四）統一銷售政策，改進銷售服務。房地產企業在項目進行可行性研究的時候，就應加強市場調查，合理確定價格及銷售對象及銷售策略，并根據市場政策及時調整。在銷售合同訂立前，關注客戶信用狀況、購房條件是否滿足，明確網簽的條件。銷售人員做好銷控表，收銀人員填制收據或開具預售發票，每日及時登記銷售臺賬，與營銷人員核對，遇到目前政策原因導致的退款客戶，營銷人員仍要積極配合，留住潛在客戶，重視與業主的良性溝通，遇到問題積極正面回復，提升業主滿意度和忠誠度，不斷改進服務水平。（五）落實全面預算及規范信息系統，增強內部審計。房地產企業要加強全面預算管理，要業財結合，從下往上編制、從上到下貫徹、逐級匯總，各項目、部門的編制工作應當在預算年度開始前完成，將預算指標層層分解，形成全方位的預算執行責任體系，在預算使用中，內部審計部門按月、季度、半年度、年度分析各項目、部門使用的進度向各執行部門反饋，把有無特殊情況需要調整預算，是否發生影響預算執行的重大事件及時向決策機構報告，預算應當保持穩定，不得隨意調整，因為環境政策等不可控因素變動影響銷售預算的，應當履行嚴格的審批程序，還應實行預算執行情況的內部審計制度。房地產企業需要根據信息系統建設整體規劃提出項目建設方案，將信息系統和工程、采購、銷售業務相結合，落實信息系統后，內部審計部門要跟蹤查詢信息是否到達并得到有效利用對于新增的信息傳遞流程給予員工適當的培訓，在信息傳遞的過程中，要關注信息安全，把信息根據類型、重要程度分門別類，設置安全等級，針對不同人員開放，以免信息泄露造成損失。在建設信息系統的同時，也要重視信息的歸檔，及時備份，以免因為人員變動、操作有誤導致信息丟失。（六）注重人力資源管理，帶動企業文化建設。房地產企業應當重視人力資源開發工作，按照項目推進程度，有計劃的組織人才引進工作，以配合戰略目標的實現。同時建立員工培訓制度，關注團隊管理梯隊建設，促進人才知識、技能持續更新，打造有凝聚力團隊，更好的為企業發展服務。應設置科學的業績考核指標體系，進行嚴格的考核與評價，切實做到薪酬與貢獻相協調；定期輪崗，形成相關崗位員工的有序持續流動，全面提升員工素質。最后還要建立健全員工離職、解聘程序，普通崗位做好離職前的工作交接，重要領導層離職做好離任審計，以便發現差錯及時糾正，保證企業風氣優良、健康有序發展。（七）查漏補缺，重視內部控制的評價。房地產企業必須從企業內部著手，分析企業在當前環境下面臨的內外風險、在面對風險時的應對活動、采取措施時信息溝通是否順暢、相關措施落實后是否有反饋評估等，結合房地產企業資金需求大、項目多樣、周期性等特點，確定內部控制評價的內容，建立內部控制評價的指標體系，對內部控制相關制度設計、執行、監督進行全面評價。加強內部審計工作，保證內部審計人員配置的合理性，保證內部審計的獨立客觀。結合具體業務，對整個內部控制的有效性定期進行自我評價，出具自我評價報告。在當前項目中整合問題，建立風險預警機制和突發事件應急處理機制，對可能出現的重大風險提前預警，以便及時考慮采取應對或者規避策略，對于突發事件，明確相關責任人、規范應急處理程序，有關情況一旦出現，快速反應，將損失降到最低。

三、結語

內部控制制度作為企業管理的一項重要制度，在控制和防范風險以及實現企業的可持續發展中起到了至關重要的作用。房地產企業應當根據法律法規和企業章程，建立規范的公司治理結構，根據企業項目的需要科學分工，不相容職務相分離，并建立授權審批制度形成制衡，加強會計基礎工作，保證會計資料的完整，實施全面預算管理制度，強化預算約束，同時要求管理層綜合運用投資、籌資、財務等方面的信息，規范公司運營相關制度，對運營情況時時跟蹤，定期分析，一旦發現問題及時查漏補缺。重視人才的引進與培養，將個人的工作目標與企業的經營目標匹配，對個人工作完成度按月度、季度、年度進行考核和評價，將考評結果與員工個人的薪酬、職務等相結合，深入挖掘、培育具有房地產企業自身特色的企業文化，引導員工積極學習、認可、適應企業文化，促進企業長遠發展，將企業文化融入經營全過程，做到文化與戰略有機結合。

參考文獻

［1］汪文忠.房地產企業內部控制存在的問題及對策［J］.上海房地,2015（3）.

［2］林子才.房地產企業內部控制存在的問題及完善對策［J］.財會學習,2017（8）.

［3］鄭陽.我國房地產企業內部控制存在的問題及對策［J］.經濟視野,2018（9）.

作者:王寅婷 單位:鑫控集團有限公司