財務預警在房地產運營管理的運用
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［摘要］近年來，國家為了消除房地產的投機泡沫，抑制過快上漲的房價，促進經濟的有序發展，實施了諸多的房地產調控政策，房地產行業面臨著巨大的風險。如何有效地預測、防范和控制風險，成為保持房地產企業健康可持續發展的重要問題，因此準確可靠的財務預警在房地產項目運營管理中的運用迫在眉睫。文章在分析財務預警在房地產項目運營管理中運用的重要性基礎上，探討了房地產項目運營中存在的風險，并闡述了財務預警體系在房地產項目運營管理中的六大框架以及應用流程。
［關鍵詞］財務預警;風險管理;內部控制;房地產項目管理
1引言
財務預警是指借助企業財務、經營信息，采用多種分析方法對企業的經營活動和財務活動進行分析預測，發現企業經營管理活動中的風險并發出警示，督促企業及時采取有效的措施，避免潛在風險演變成損失或防止損失擴大，為企業糾正經營方向、改進經營決策、有效配置資源等提供可靠依據。作為高資本高風險，而且開發周期長的行業，財務預警在房地產項目的運營管理中的作用尤為明顯。全面、及時地進行財務預警分析能有效地預防和發現公司經營管理中的問題，及時采取相應措施，降低企業的經營管理風險，從而提高經濟效益。
2房地產項目運營中存在的風險
在房地產項目的運營管理中，會面臨各種的風險，包括各種不可預測的不可控風險以及項目自身管理中的可控風險。在復雜的內外部經營管理中，主要有房地產行業的宏觀政策風險、項目生命周期的經營風險以及房地產企業的內控風險等。2.1房地產行業的宏觀環境風險。2.1.1房地產調控政策風險。自從明確了“房住不炒，租購并舉”的方針以來，房地產行業呈現了因城施策、“5限”深化的調控局面，而且長效的調控機制已逐漸形成。基于政策效力的逐步顯現，深化調控下的房地產企業所面臨的經營風險也隨之增加，企業經營壓力呈現逐漸上升的趨勢。2.1.2金融政策風險。近幾年來，國內金融監管政策頻繁出臺，而且合規性檢查也逐步升級，強監管重合規的形勢越發嚴峻。而且，金融機構貸款向房地產以外的其他領域傾斜明顯，房地產貸款增速持續回落。以上金融環境的變化致使房地產行業的融資壓力日益增長，項目資金的運營風險呈上升趨勢。2.1.3稅務風險。一方面，國內稅制處于調整完善期，稅收改革的頻次增加，各項稅種的頒布、征收、監管不斷強化。如2016年5月1日起全面實施“營改增”，2018年4月1日開征環境保護稅，2019年穩妥推進房產稅立法等;另一方面，中國稅收邁入了大數據時代，納稅人已處于動態監控中，牽一發而動全身。在新舊稅制的過渡期及在密切的納稅監控下，房地產企業面臨的納稅風險也在增大。2.2房地產項目生命周期的經營風險。2.2.1項目獲取立項階段。在項目獲取立項的階段，房地產開發企業面臨拆遷、土地現狀不適宜開發、政府履約(如延遲交地)等外部風險。除此之外，還存在需要股東大額投入造成的資金鏈緊張，立項規劃謹慎性不足造成的收益偏差率較大，業態規劃不當造成的產成品去化慢等的內部風險。2.2.2項目建設階段。房地產開發項目的建設周期時間長、風險多，存在包括因拿證時間慢而引起的貸款融資風險，融資風險進一步引起的股東資金回收風險，以及動態成本超過立項預算的成本管控風險，或因與合作單位履約等導致的竣工風險，以及由于建安成本分攤不合理而引起的稅務風險等。2.2.3項目銷售階段。在項目銷售階段，面對的更多是資金管理、盈利管理、產成品管理及稅務管理方面的風險。由于房價調控的原因，某些區域可能存在售價無法達到測算價的風險，而資金回籠的風險也在增大，還有部分業態的產成品面臨更加嚴峻的去化形勢。此外，不能按期交樓的風險也將進一步影響企業收入的確認以及盈利的狀況。2.2.4項目清算階段。在項目清算階段，產成品和往來款清理風險、稅務風險成為企業面臨的主要風險，尤其是稅務風險將在較大程度上影響項目的最終收益。如土地增值稅清算的退稅周期長，累計實繳的企業所得稅超過立項的預計金額，或超過5年的前期虧損不能抵減企業所得稅等風險。2.3房地產集團總部的內控風險。房地產企業規模一般較大，或者為集團化的管理模式，一般要接受集團的內控管理。除宏觀政策風險以及行業共有風險外，房地產的子公司同時面臨著嚴格的集團內部管控考核的風險。這不僅考驗著企業的經營管理水平，更是衡量企業經營業績的標準之一。而內控產生的風險也將在較大程度上直接影響到員工的績效以及收入。
3財務預警體系在房地產項目運營管理中的具體構成
鑒于上述的各類風險，為促進房地產企業的穩健發展，建立一套完整的，能夠識別項目運營風險的預警機制顯得尤為重要。而財務預警能夠從經營數據出發，監控經營管理行為所產生的一系列結果，從而在環環相扣的房地產項目運營管理中發揮出提前識別風險，剖析風險成因，監控風險，進而規避風險的巨大作用。針對房地產項目運營管理中面臨的上述風險，在構建財務預警體系的指標要素時，需要選取能真實反映企業的現金流量能力、營運能力、盈利能力、償債能力等的可量化的指標，并將相關的關鍵因素納入到預警指標體系中，將定量分析和定性分析有機結合，構建一個綜合的全方位的動態預警體系。其中，資金管理、成本管理、盈利管理、稅務管理、產成品管理、費用管理是房地產項目運營管理中財務預警體系的最為關鍵的六大管理模塊。3.1房地產項目運營管理中財務預警體系的六大管理模塊。①資金管理模塊，包括現金流回正時間的管理、股東投入回收期的管理、銷售回籠進度的監控、資金支付進度的監控、貸款融資任務的完成比例、資金分配計劃等要素。②成本管理模塊，包括動態成本的監控、實際成本的監控、單方成本的監控等要素。③盈利管理模塊，包括銷售單價的管理、竣工交付結轉收入的完成情況、年度盈利任務的達標情況，以及大額虧損管理等要素。④稅務管理模塊，包括土地增值稅的籌劃與實施、企業所得稅的籌劃與實施、稅務隱患排查等要素。⑤產成品管理模塊，包括產成品余額的管理、產成品賬齡的分析、產成品去庫存任務的執行情況等要素。⑥費用管理模塊，包括費用預算管理、費用支付進度管理等要素。針對預警體系中的各項要素，企業可以設立相應的閾值，用于反映預警事項的緊急程度，以便針對不同緊迫度的事項采取不同的應對措施。企業應根據自身具體情況，進一步明確財務預警事項的標準、處理流程和辦法等，健全財務預警管理體系，并逐步將財務預警事項的要求與財務信息系統結合，通過信息系統實現自動、及時的預警提示。3.2房地產項目運營管理中財務預警體系的事項明細。財務預警事項應該實行分級管理，以便管理層以及相關責任部門能夠加強對預警事項的敏感性。在制定具體預警事項時，要求明確而且清晰，并要有具體的量化指標，以方便考核用，并要求所有責任部門參與其中。財務預警事項可以劃分為一般預警事項和特別預警事項。尤其當出現特別預警事項時，財務管理部門需及時會同相關部門分析原因，制定應對措施，從而降低企業的經營管理風險，以及提高經濟效益。3.3財務預警在房地產項目運營管理中的應用流程。企業需要相關的制度來保證財務預警事項的可執行性，不能在編制完預警事項后就置之不理，或者以各種借口來推卸沒能完成相應指標的責任。這需要有統一的應用流程以及清晰的獎罰機制來明確責任并推進其有效實施。卓有成效的財務預警管理需要能調動各責任部門的協同作用以及能動性。3.3.1財務統籌，季度預警。預警機構需要獨立地開展工作，但也不能直接干涉企業的經營過程。財務預警應該由財務管理部門統籌各項工作，負責預警事項的識別、跟蹤等相關內容。每季度末，由財務管理部門收集上述財務預警的數據以及完成情況，并按照要求在次月15號前完成預警事項的識別及更新工作，并同時完成財務預警報告。只有預警制度的實施經常化、持續化，才能產生預期的效果。3.3.2自上而下，落實經辦。強而有力的傳導和反饋機制是確保財務預警發揮作用的重要保障。所以，財務預警應該采取自上而下的反饋機制，由財務管理部門把財務預警報告提交給總經理和項目經理，再由項目經理牽頭，把需要關注以及需要審慎處理的預警事項，責成落實到直接責任人，由直接責任人協調處理相應的預警事項。3.3.3剖析成因，反饋考核。直接責任人需要認真分析預警事項出現的原因，以及采取針對性的處理措施，并形成相關說明報告，與責任部門主管會同簽字后提交給財務管理部。財務管理部負責匯總歸檔季度預警報告及做預警反饋說明，并且跟蹤預警事項的后續處理進展，最后把處理情況直接納入相關責任人員以及責任部門的績效考核中。
4結論
總之，通過全面開展房地產開發項目的財務預警工作，不但能夠滿足當前房地產行業發展所需，而且還能促進房地產企業的財務管理水平提升，能夠有效地降低項目的經營和財務風險，減少成本投放，提升資金的使用效率，讓房地產開發企業在市場競爭中保持健康以及可持續發展。
參考文獻:
［1］袁陳.房地產開發項目的動態財務管理方法探究［J］.企業改革與管理，2018(7):155－156．
［2］鄭涵予.房地產行業上市公司財務預警研究［J］.知識經濟，2017(8):106－108．
作者:梁敏思 單位:佛山市華盛東方投資有限公司
