房地產(chǎn)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)探討

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摘要：房地產(chǎn)關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)與國(guó)家發(fā)展，作為中國(guó)改革最具代表性的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也出現(xiàn)各種矛盾和問(wèn)題，但基于此也可發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中所取得的重要成就。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成就帶動(dòng)性極強(qiáng)，一直都是社會(huì)熱議話題。房地產(chǎn)牽扯行業(yè)眾多，不僅可以給生活帶來(lái)便利，還可對(duì)其進(jìn)行投資?？煞康禺a(chǎn)一旦陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，就無(wú)法保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。本文將對(duì)房地產(chǎn)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)后應(yīng)該如何繼續(xù)發(fā)展，提出解決方案，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；財(cái)務(wù)危機(jī)；解決措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重短缺

房地產(chǎn)企業(yè)在2007年成為社會(huì)熱議話題，但經(jīng)過(guò)2008年的金融危機(jī)后，被社會(huì)熱議的話題就成為了房地產(chǎn)資金。如今更是隨著國(guó)家實(shí)行的新型貨幣政策，對(duì)于房地產(chǎn)信用貸款的控制更是愈發(fā)嚴(yán)格，導(dǎo)致大部分小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金方面問(wèn)題的確是急需解決的問(wèn)題，相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)資金短缺狀況進(jìn)行分析，上市公司面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)并無(wú)太大影響，而小型房地產(chǎn)企業(yè)則是受損嚴(yán)重。

(二)資金管理方式與企業(yè)戰(zhàn)略不相吻合

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理方式依舊處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，并沒(méi)有將資金的重要性與公司實(shí)際決策進(jìn)行有效融合。資金管理方式依然在停留在傳統(tǒng)管理方式層面，只有簡(jiǎn)單的使用資金預(yù)算、日常費(fèi)用支出、資金支出流程和流速、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)等，基于此種資金管理方式只能讓資金在使用過(guò)程中流程化，但卻不能讓企業(yè)因?yàn)橘Y金方面得到有效提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理方式需改變以往傳統(tǒng)的技術(shù)性管理，而是需將其與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行有效融合，保證資金管理方式可以為企業(yè)每個(gè)階段的發(fā)展提出重要決策。

(三)資金管理缺少全程監(jiān)管控制

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，其主要原因就是資金管理方式過(guò)于注重事后分析，忽略事前控制的重要性，在事中也并未參考風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警做出的危機(jī)報(bào)告，從而無(wú)法在事件發(fā)生后立刻提出有效解決方案。資金在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的主要能力是將籌集的資金合理分配在項(xiàng)目應(yīng)用中，也就是資金的籌集和支出。針對(duì)資金管理需要從籌集開(kāi)始，支出的方向和用途都要進(jìn)行全面跟蹤，確定資金實(shí)際落實(shí)在工程項(xiàng)目中來(lái)，讓最終資金使用能夠被企業(yè)合理控制。資金使用前需計(jì)劃、資金使用中需控制、資金使用后需分析，幫助企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，提升企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目和資金的有效控制。

(四)資金管理不重視資金投入質(zhì)量

由于企業(yè)管理人員對(duì)資金導(dǎo)向控制能力過(guò)于薄弱，所以導(dǎo)致業(yè)績(jī)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到房地產(chǎn)制定業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)量。中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)于業(yè)績(jī)質(zhì)量的考核往往是基于利潤(rùn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐過(guò)程中對(duì)資金管理過(guò)于落后，讓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)被動(dòng)情況。由于企業(yè)資金投入缺乏前期考核質(zhì)量，后期資金就會(huì)出現(xiàn)短缺，如在這時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)細(xì)致管理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金短缺情況。企業(yè)對(duì)于資金管理方式過(guò)于松散，只有到發(fā)不起工資、交不起稅、原材料無(wú)法購(gòu)買(mǎi)時(shí)，才會(huì)考慮到資金的管理，讓資金過(guò)度支出造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。尤其近幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)資金增長(zhǎng)快速，所以企業(yè)不重視資金支出質(zhì)量，導(dǎo)致后期出現(xiàn)無(wú)法解決的財(cái)務(wù)危機(jī)。

(五)支出的剛性和收入來(lái)源的不確定性，增加資金管理難度

近年來(lái)，土地購(gòu)買(mǎi)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程中占取的資金較多，項(xiàng)目工程開(kāi)展期間讓房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確的確定收入來(lái)源，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)過(guò)于急切，獲取多塊開(kāi)發(fā)土地，不但會(huì)導(dǎo)致其余企業(yè)無(wú)法在此地發(fā)展，出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)土地升降難以準(zhǔn)確控制，囤地就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得發(fā)展，開(kāi)始利用自身之間的競(jìng)爭(zhēng)，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致小型企業(yè)被快速淘汰，大型企業(yè)則被商品房建立而無(wú)人購(gòu)買(mǎi)出現(xiàn)資金鏈短缺，導(dǎo)致企業(yè)最終出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)表現(xiàn)

(一)融資結(jié)構(gòu)不合理，公司償債能力不足

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，導(dǎo)致企業(yè)資金籌集和支出不能和諧流動(dòng)，企業(yè)資金受限后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的情況。出現(xiàn)此種資金不順暢之初，企業(yè)會(huì)重新借債，來(lái)償還企業(yè)原有債務(wù)，甚至于某些企業(yè)為求發(fā)展讓負(fù)債率逐漸增高，企業(yè)出現(xiàn)被債務(wù)拖垮情況，最終崩盤(pán)倒閉。

(二)資金管理不善，公司資產(chǎn)的流動(dòng)性差

房地產(chǎn)資金出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)主要因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)缺乏合理管控機(jī)制，無(wú)法處于政策流轉(zhuǎn)狀態(tài)，讓企業(yè)的應(yīng)收賬款過(guò)低，無(wú)法跟隨企業(yè)發(fā)展腳步。企業(yè)資產(chǎn)一旦出現(xiàn)流動(dòng)性不合理情況，如不治理就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)后續(xù)債務(wù)無(wú)力償還，一步步的讓企業(yè)從小型財(cái)務(wù)危機(jī)走向崩盤(pán)。

(三)盲目開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)和投資，資金無(wú)力支持主營(yíng)業(yè)務(wù)

根據(jù)房地產(chǎn)目前發(fā)展進(jìn)行分析，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在強(qiáng)調(diào)多元化發(fā)展，此種發(fā)展決策容易給企業(yè)埋下財(cái)務(wù)危機(jī)隱患。多元化發(fā)展不注重企業(yè)核心業(yè)務(wù)，導(dǎo)致過(guò)多項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)展拉低主營(yíng)業(yè)務(wù)收入能力，此種經(jīng)營(yíng)方式必然是會(huì)在發(fā)展過(guò)程中分割企業(yè)資金，多元化發(fā)展需要多項(xiàng)費(fèi)用的支出，副業(yè)支出回報(bào)不均衡，主營(yíng)業(yè)務(wù)需要大量資金卻沒(méi)有，必然會(huì)加劇企業(yè)走向崩盤(pán)狀態(tài)。企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略的開(kāi)展需要建立在企業(yè)資金管理程序化，增加項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生任何影響的狀態(tài)下開(kāi)展。如資金實(shí)力不雄厚，必然是會(huì)為企業(yè)埋下導(dǎo)致崩盤(pán)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)防范對(duì)策

(一)加強(qiáng)流動(dòng)資金的控制

房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展必須要擁有收支均衡的流動(dòng)資金，為企業(yè)償還債務(wù)做保障。但是資金也許重視流動(dòng)質(zhì)量，并非是在發(fā)展過(guò)程中囤積資金，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理需要?jiǎng)庸こ添?xiàng)目進(jìn)行，首先是對(duì)各個(gè)項(xiàng)目資金的流動(dòng)支出進(jìn)行管理，其次是將企業(yè)資金、應(yīng)收賬款、存貨制定有效控制策略，保證企業(yè)再使用資金效率，將出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的一切不良因素根除。資金管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)得到發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)資金制定合理的管控計(jì)劃，增加應(yīng)收賬款的收回率，以最快速度消除負(fù)債，保證每個(gè)項(xiàng)目資金合理化。

(二)突出主業(yè)，避免盲目多元化發(fā)展

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)公司的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司專(zhuān)營(yíng)地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，業(yè)績(jī)一直都在處于上升狀態(tài)，但是多元化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)一直處于不理想狀態(tài)。多元化發(fā)展可以為企業(yè)各項(xiàng)發(fā)展提供資金周轉(zhuǎn)，但對(duì)企業(yè)卻要求極高，企業(yè)資金必須能夠?qū)崿F(xiàn)有效周轉(zhuǎn)。如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于激烈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，許多企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)無(wú)法負(fù)重前行，其余多元化發(fā)展項(xiàng)目更是無(wú)力支撐。從各個(gè)行業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，多元化發(fā)展策略已經(jīng)無(wú)法像以往一樣，給予企業(yè)發(fā)展。對(duì)于企業(yè)發(fā)展必須要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，需要在低谷中磨練企業(yè)生產(chǎn)能力，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展。

(三)培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，防范財(cái)務(wù)危機(jī)

房地產(chǎn)基于高回報(bào)的利益誘惑中，也存在高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須要防治財(cái)務(wù)危機(jī)。信息化時(shí)代來(lái)臨，經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈發(fā)透明化，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展，也迎來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家政策開(kāi)發(fā)，人們購(gòu)房剛需會(huì)逐漸增多，此時(shí)的房地產(chǎn)公司如果沒(méi)有任何核心競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)被有準(zhǔn)備的公司搶走大部分客戶。這時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要拋棄陳舊市場(chǎng)觀念，重視企業(yè)內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力，并保持企業(yè)外部形象，逐漸積累企業(yè)自身的信譽(yù)和口碑，并將其轉(zhuǎn)變發(fā)展為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)在不斷的競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視信息化技術(shù)的應(yīng)用，提高企業(yè)員工對(duì)信息化的認(rèn)知，并以此運(yùn)用在實(shí)際工作中，讓企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力防治財(cái)務(wù)危機(jī)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要加強(qiáng)對(duì)資金的管理，幫助企業(yè)防治財(cái)務(wù)危機(jī)。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，需要對(duì)其進(jìn)行合理資金管控，避免出現(xiàn)各項(xiàng)資金管理出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為國(guó)家和人們做貢獻(xiàn)。

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作者：黃付英 單位：貴陽(yáng)市金陽(yáng)建設(shè)投資集團(tuán)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司