投資性房地產公允價值計量的問題

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［摘要］近幾年來，房地產業的發展速度勢不可擋。越來越多的企業也逐漸選擇將房地產作為投資性房地產為企業賺取租金或資本增值。2006年起我國的會計準則中也加入了投資性房地產這一概念，但是，企業在應用公允價值后續計量投資性房地產同時暴露出種種問題。文章在立足于我國國情的基礎上挖掘公允價值的應用前景和存在的問題，并提出有效的解決對策以保證公允價值模式在我國投資性房地產計量中順利推廣使用。

［關鍵詞］公允價值模式；投資性房地產；問題；對策

1公允價值模式下投資性房地產概述

我國新準則中規定將公允價值相關概念定義為：公允價值主要是在熟悉雙方交易的情況下以交易的市場公平交易為基礎，并且考慮市場的情況和所屬行業的背景，進而自愿地進行某項資產的交換或負債的清償。從該概念可以看出，公允價值計量模式要求的是一個以雙方熟悉交易情況為前提的有序、公平、開放的交易市場。公允價值在我國市場經濟的發展下也逐漸被大多數企業了解。同時，公允價值多以計量金融工具及其衍生物為主，其特性使得企業無法選擇采用傳統的計量模式對其進行會計上的處理，作為以當前市場價值為判斷標準的公允價值便很好地彌補了歷史成本模式的缺陷。因為歷史成本使用的是歷史時間節點反映的會計信息，企業真實的財務狀況可能會被之后的市場因素影響而發生改變。企業財務報表是企業的意向投資者進行投資決策的參考依據，所以，計量模式使用不當可能會對投資決策產生誤導。現時的會計信息則是由公允價值來體現，相比之下公允價值能更加恰當真實地反映企業的經營狀況，也有助于為投資者提供更加準確有效的財務數據。企業的收益都是客觀存在的，用公允價值模式進行后續計量可以提高會計信息的相關性，因此應該廣泛推廣公允價值作為后續計量模式。

2投資性房地產采用公允價值模式存在的問題

2．1公允價值應用的市場環境有待提高

公允價值在我國應用的時間還不算太長，從2006年我國會計準則出臺關于投資性房地產的新規定后，絕大多數的企業依然還是選擇歷史成本模式進行后續計量。我國的房地產市場還不夠完備，加上房地產市場價格差異顯著，這也就加大了公允價值在我國運用的難度。不同于國外有著流動性強的房地產環境，我國的房地產業成熟較晚，一些配套政策也還不夠完善，除了小部分發達城市外，其他城市的房地產業尚不健全，要想獲得活躍的市場更是難上加難。而且企業一旦選擇采用公允價值模式，企業無法更改后續計量模式，因此，我國的大部分企業還是會謹慎處理。

2．2公允價值獲取的可操作性有待提高

由于活躍市場難以尋找并且也很難獲得公開的報價，這就使得獲取準確的公允價值便成了企業想要采用公允價值模式計量的最低要求，但根據我國現在的評估能力和手段，公允價值的取得成了難題。公允價值的評估更需要一個可靠的評估機構和極其專業的評估師，然而這些都很難滿足當下對公允價值評估的要求。《公允價值計量》準則規定，估值技術的運用在于確定估計市場參與者在計量日當前市場情況下有序交易中出售資產或轉移負債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進行了介紹。若采用成本法進行資產評估則要根據投資性房地產的重置成本，而公允價值則要求的是資產在當前市場中的價值，顯然成本法是無法獲取有效的公允價值；采用收益法時，要對資產的未來收益做出估計，而投資性房地產則難以預計未來收益，因此收益法也無法適用；市場法雖可取，但由于我國房地產行業所處的市場環境各不相同，各個地區的發展狀況也有相當大的差異，造成了投資性房地產難以取得類似資產的市場價格。相較于歷史成本，公允價值的評估成本高，聘請專業的評估團隊也需要大筆的費用。這些也都增加了企業獲取公允價值的難度。

2．3公允價值容易擴大企業操縱利潤的空間

如今越來越多的企業逐漸發覺利用公允價值可以對企業利潤進行調整，盡管存在會計制度和法律法規的約束，在面對巨大的金錢和利益的誘惑時，企業也常常容易喪失道德，出現虛假評估等不正當手段進行舞弊的行為。憑借我國對公允價值的測量技術，公允價值的測量結果也存在一定程度上的操縱空間，并且公允價值的評估也具有一定的主觀性，在很大程度上可以進行人為控制。如果上市公司用公允價值模式計量投資性房地產則在很大的程度上對企業的利潤存在調整的余地，這時候公允價值就成了企業操作利潤的工具。

2．4應用公允價值計量投資性房地產的限制條件嚴格

只有滿足條件的企業才能將房地產確定為投資性房地產，然而，對于絕大多數的企業來說，即使滿足條件的房地產占大多數，但是仍然存在小部分處于邊遠地區、難以獲得活躍的房地產交易市場的房地產，這在很大程度上影響了企業對于投資性房地產后續計量方法的最終選擇。這種情況下，企業很難對這一小部分房地產進行公允價值的評估，這就導致公允價值模式處在一個進退兩難的處境，又考慮到一旦采用公允價值模式后計量方式不可逆轉的限制因素后，大部分企業還是選擇保持謹慎的態度選擇采用歷史成本模式。

2．5采用公允價值模式計量增加了企業納稅的工作量

在歷史成本模式計量下，投資性房地產要進行折舊和攤銷，處理方式與稅法規定的一致。相反，采用公允價值模式后，企業不再對投資性房地產進行折舊和攤銷，這就產生了會計處理與稅法之間的差異。會計準則中，投資性房地產計入利潤中的當期損益是賬面價值與公允價值的差額，并且折舊和攤銷是不作為公允價值模式下的要求；而現行稅法中則要求將投資性房地產仍應進行折舊和攤銷并在稅前扣除，對企業納稅調整增加了工作量和復雜性。

3投資性房地產運用公允價值模式的建議

3．1健全投資性房地產的相關會計準則

當下的會計準則需要根據時代的發展進行修正、補充，防止會計人員利用會計準則不完善的地方進行財務報表的舞弊。為與會計信息質量要求相匹配明確投資性房地產的披露要求也十分重要。充分披露企業財務信息不僅可以有效消除由于信息不對稱帶來的企業和投資者之間的掌握信息的差異，更能夠防止企業利用會計準則的漏洞進行財務報表缺陷的掩蓋。我國的會計準則存在著不明確性，即對于企業來說，公允價值或者歷史成本計量模式只要滿足企業的條件便可自行選擇，這也就在一定程度上造成了公允價值與歷史成本的不公平的待遇。兩種計量方式之間的選擇增強了選擇方法上的主觀性，企業會有意識地選擇對自身有利的模式。加強對企業的定期檢查，如果發現企業未對會計政策變更情況在財務報表中進行披露或發現企業有不正當的會計政策變更行為，監管部門要及時進行調查，以防止企業利用會計政策變更來提高企業收益，并且要設立后續追蹤機制，防止企業產生僥幸心理。

3．2提高企業管理者和會計從業人員的職業素養

如果企業財務相關人員缺少對投資性房地產的準確判斷，造成了企業利益的損失，那么提升企業管理者和會計從業人員的職業素養就成了重中之重。首先要加強相關人員對法律法規的掌握程度。只有在法律的約束下，才能做出合理合法的職業判斷。會計從業人員要清楚法律法規中規定的條款，確保提高真實、可靠的會計信息，避免受到其他不當因素的影響而做出錯誤的判斷。其次，要提高會計從業人員的道德素養，時刻堅守良好的職業操守，拒絕利益誘惑。事實上，公允價值一直是一個操縱企業利潤的好工具，在這個過程中，會計從業者如果不能堅定道德立場，利用公允價值作為粉飾財務報表的工具，再嚴密的監督也無法避免企業的舞弊行為。企業管理者和會計從業人員要加強學習，進行專業技能的培訓，不斷提升職業素養。由于公允價值引入我國的時間比國外要晚，市場環境和相關制度也不夠完善，所以從業人員要與時俱進，時刻關注公允價值在我國具體的應用中發生的變化，及時修正自己的不足。

3．3完善法律制度，提高違法成本

當前，仍然有不少的會計人員在鉆法律的漏洞，他們的僥幸心理雖然可以帶來企業利潤的提升，但卻破壞了公平的市場環境。為了杜絕一切舞弊和造假的發生，首先必須加強對投資性房地產法制環境的建設，使市場環境在法律制度的監管下健康發展。其次要加大執法力度，對于違法行為要做到嚴懲不貸，消除會計從業人員的僥幸心理，保證會計從業人員是在合法情況下進行工作。最后對于違法行為要提高違法成本，加大法律法規的震懾力度，使得會計從業人員不會并且不敢做出違法行為。

3．4建立透明的市場環境，完善房地產市場

建立第三方平臺，在平臺內公開市場價格信息，對于被評估的投資性房地產要及時評估信息，方便全國范圍內的上市公司在第一時間了解到市場的最新動態，保證在透明、公正的環境下讓企業獲得可靠的數據。

3．5完善公允價值評估技術和方法

在房地產市場的飛速發展下，評估方法也要順應發展趨勢符合當下的要求。目前我國擁有投資性房地產的上市公司一般采用的評估方法有市場類比法、評估價格法、第三方調查報告。其中市場類比法需要找到類似的房地產市場，而我國的房地產由于所處的位置、周邊環境和企業價值的不同導致價格的不同，這也就提高了尋找同類或相似房地產的難度；評估價格法則要求采用一定的評估方法對房地產的價格做出合理的估計，這種方法避免了市場類比法帶來的決策者做出判斷的主觀因素，但因為采用不同的評估方法能夠得出不同的評估價格，所以在選擇評估方法時也給企業帶來了極大的要求。在資產評估的過程中，資產評估師的專業技能和職業素養對于評估結果能夠起到至關重要的影響資產評估結果要保證其獨立性和真實性，避免評估人員和企業有不正當關系而做出違法評估結果。因此，要嚴格把關當下社會中的獨立的資產評估機構，資產評估師要求持證上崗并且做好資產評估的后續學習工作，不斷更新自我，形成良好的法律意識。

3．6完善上市公司的內部監控制度

企業采取多措并舉的方法，首先落實企業的規章制度，保證公司的每個員工都能按規做事，并且加強規章制度的完善和修改，從源頭上切斷發生舞弊的可能。除了對會計從業人員進行專門的技能培訓外，企業也應對所有員工進行法律知識的培訓，強化企業整體的法律道德建設。其次，保證企業各個崗位之間的獨立性，明確各崗位之間的權利和責任。企業高級管理人員也應發揮好主導作用，制定有效的風險應對策略，做到定期檢查公司賬目，及時發現賬目問題并與會計從業人員加強溝通。

4總結

公允價值作為時展的產物在我國推行或許已經成為大勢所趨，雖然在其推廣的過程中依然會碰到重重阻礙，如：不完善的社會機制、不健全的評估技術等，但社會始終在進步，通過逐漸加強對企業乃至社會的監管，并且努力提升會計從業者的職業技能，公允價值在我國的應用必將走向成熟。

作者：曹模珍 湯敏 單位：贛南師范學院商學院