房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

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摘要：近年來，隨著我國民眾對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也逐漸成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨之而來的是一種機(jī)遇亦是一種挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)精英中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，才是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步改革升級(jí)的重要舉措。應(yīng)該做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的不足，完善管理規(guī)章制度來優(yōu)化現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理。本文詳細(xì)分析了上述問題，并提出了相應(yīng)的改革措施，希望能進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；財(cái)務(wù)預(yù)算；企業(yè)戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要意義

現(xiàn)如今，國家經(jīng)過一系列調(diào)控，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場過熱局面得到一定程度降溫。房地產(chǎn)企業(yè)已不能憑借單純的拼搶地皮，建造房產(chǎn)來牟取暴利了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想謀求更高的利益，就必須重視起房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，統(tǒng)籌規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)前的一切資源，理性分析房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的前期準(zhǔn)備與預(yù)算管理，并做出部分整改，盡全力節(jié)約開發(fā)經(jīng)營的成本，為企業(yè)爭取更多的經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)的市場份額占比，增強(qiáng)競爭力。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算的詳細(xì)分類

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)預(yù)算一般分為資金預(yù)算和損益預(yù)算。資金預(yù)算能預(yù)估房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)期的收支情況，而能夠簡要計(jì)算出開發(fā)經(jīng)營的資源配置情況的，便是損益預(yù)算。

（一）資金預(yù)算

資金預(yù)算首先要計(jì)算出房產(chǎn)開發(fā)后的經(jīng)營成本，再結(jié)合企業(yè)融資情況與預(yù)計(jì)收入來核算具體房產(chǎn)項(xiàng)目能否盈利。資金預(yù)算工作在房地產(chǎn)企業(yè)中至關(guān)重要，它不僅能預(yù)估考察新項(xiàng)目，還能為企業(yè)節(jié)約成本尋找突破口。

（二）損益預(yù)算

損益預(yù)算需要計(jì)算收入、成本、費(fèi)用、稅費(fèi)等諸多參數(shù)。首先需要結(jié)合已簽售的商品房合同，確認(rèn)收入預(yù)算。其次要結(jié)合工程施工設(shè)計(jì)方案和營銷部的營銷方案嚴(yán)格分析計(jì)算房產(chǎn)建筑與后期經(jīng)營成本。再次，還要充分考慮售后服務(wù)的費(fèi)用支出。最后，再依據(jù)國家的有關(guān)稅法規(guī)定，計(jì)算納稅成本。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的不足

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)不強(qiáng)

現(xiàn)階段我國大多房地產(chǎn)企業(yè)過多的重視爭搶地皮資源以搶奪市場份額，打造利益，而輕視甚至忽視了自身開發(fā)經(jīng)營方面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。殊不知，做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作才是為企業(yè)降低成本，獲取利益的根本舉措。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面意識(shí)仍不強(qiáng)，只是單純的流于形式，不夠重視該項(xiàng)工作，導(dǎo)致負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的部門形同虛設(shè)。樹立起強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理的意識(shí)，才能從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)單一，發(fā)展降速的問題。

（二）缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系

現(xiàn)階段，大多房地產(chǎn)不能對(duì)數(shù)據(jù)有較高的重視與關(guān)注，對(duì)數(shù)據(jù)的處理也缺乏科學(xué)精準(zhǔn)的分析，不能合理分配資源，節(jié)約成本。缺乏較為完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系。因此，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)總結(jié)分析過去房產(chǎn)開發(fā)時(shí)期的財(cái)務(wù)收支總和，科學(xué)合理地預(yù)估未來房產(chǎn)后期銷售經(jīng)營的財(cái)務(wù)收入與利潤。避免出現(xiàn)前期預(yù)算與后期的實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)的情況。除此之外，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確定位自身發(fā)展方向，不能結(jié)合自己的開發(fā)經(jīng)營形式來制定相關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，制定了管理制度卻沒有較高的執(zhí)行力度，都會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算工作形同虛設(shè)，起不到半點(diǎn)有利作用，甚至可能會(huì)拖慢企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算跟不上企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的更新

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該充分考慮公司財(cái)務(wù)預(yù)算考察結(jié)果，再進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)的更改或調(diào)整。但是有些企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算更加注重對(duì)過去階段的分析與總結(jié)，而忽視了對(duì)未來工程的預(yù)估與判斷。導(dǎo)致最后企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算成果不精準(zhǔn)，不科學(xué)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)的更新，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

四、優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的三大舉措

（一）建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作體系

為了解決財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面存在的問題，首先房地產(chǎn)企業(yè)必須充分掌握房產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行細(xì)致分析處理。其次，企業(yè)要嚴(yán)格監(jiān)管財(cái)務(wù)預(yù)算工作進(jìn)度是否達(dá)標(biāo)。再次，還要通過對(duì)專業(yè)預(yù)算技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)而提高其專業(yè)素質(zhì)，結(jié)合預(yù)算管理結(jié)果進(jìn)而對(duì)企業(yè)的內(nèi)部規(guī)劃與未來發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

（二）提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的專業(yè)素質(zhì)

目前，我國仍缺乏在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面素質(zhì)過硬的專業(yè)管理人才，一般多為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)務(wù)預(yù)算了解較少、無實(shí)際操作管理經(jīng)驗(yàn)的非專業(yè)人員。因此，在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中，他們并未從專業(yè)的角度出發(fā)，缺少了合適的調(diào)節(jié)、控制與監(jiān)督。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作不完善、不精確的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的績效考核機(jī)制，并與之科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度有效結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)預(yù)算人員的工作積極性，使其積極地投入到財(cái)務(wù)預(yù)算管理中去。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一

如果財(cái)務(wù)預(yù)算管理不能與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)與實(shí)際的財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)結(jié)合在一起。充分考慮企業(yè)的實(shí)際情況，并結(jié)合外部因素、工程特點(diǎn)、存在風(fēng)險(xiǎn)在制定與之相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。

五、總結(jié)

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)龐大，旁枝錯(cuò)節(jié)。想要統(tǒng)籌規(guī)劃好無比龐大的房地產(chǎn)企業(yè)，必須將預(yù)估數(shù)據(jù)精確到小數(shù)點(diǎn)、事故責(zé)任落實(shí)到人。建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，優(yōu)化計(jì)算人員的整體結(jié)構(gòu)，提高計(jì)算人員的專業(yè)素養(yǎng)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)而保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理的精準(zhǔn)性與科學(xué)性，進(jìn)一步協(xié)調(diào)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部矛盾，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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作者：徐霞則 單位：山西潞安工程有限公司