房地產開發企業的稅收籌劃

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摘要：“營改增”對于房地產開發企業的影響必須根據企業個體情況進行具體分析。文章在具體分析“營改增”背景下房地產開發企業稅負變化的基礎上，提出了“營改增”背景下房地產開發企業的稅收籌劃措施。

關鍵詞：房地產；開發企業；“營改增”；稅收籌劃

在我國全面實施營業稅改增值稅政策以后，國內所有企業會因為稅收政策的這一重大改革而受到重要影響，房地產開發企業也不例外。為了積極應對房地產企業在“營改增”之后的稅負變化，達到合理避稅減稅的目的，必須積極開展相關稅收籌劃研究，做好“營改增”之后的管理工作調整。

一、“營改增”背景下房地產開發企業的稅負變化

在“營改增”實施以前，房地產開發企業需要繳納的稅費有11種。其中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅構成了房地產企業稅負中的三大稅種；在“營改增”實施之后，增值稅就取代營業稅，成為房地產企業的兩大稅種之一。在“營改增”實施以后，對房地產開發企業所承擔的稅負影響，必須按照具體問題具體分析的原則來確定。從房地產企業面臨的總體稅負來看，應屬利好，原因在于相關稅收政策允許從銷售額中扣除土地價款。例如，某大型上市房地產企業，屬中國房地產百強企業之一，公司2015年營業收入85億元，全年繳納的稅款在8.6億元以上。在“營改增”以后，該公司的稅負變化情況：首先，對于稅改之前開始實施的老項目而言，由于增值稅屬于價外稅，所以在按照營業稅政策征收5%的稅率相當于征收4.76%的增值稅，這就是說，在“營改增”政策實施以后，老項目在同等條件下稅負直接降低了0.24%。另外，從稅負的資金占用情況來看，“營改增”實施后，房地產企業在預售階段不必再按之前的政策預繳5%營業稅，只需要按照3%的比例預繳增值稅，與稅改前比較節約2%，這一點對于資金需求量巨大的房地產企業來說，能夠在一定程度上節約資金成本?！盃I改增”對于房地產企業新項目產生的實際影響則是綜合性的，機遇與挑戰并存。根據相關測算，房地產企業在“營改增”實施前后的均衡毛利率約為56%，而實際上絕大部分房地產企業的毛利率都在均衡點以下。因此，從宏觀層面來看，“營改增”實際上對絕大多數房地產企業起到了減負的作用。與此同時，“營改增”也對房地產企業的財務管理水平提出了更高的要求?！盃I改增”后，如果房地產企業在運營流程、供應商定價磋商、合同條款等關鍵環節控制到位，內控制度完善，則能夠實現稅負降低，反之則可能出現稅負增加。房地產企業在“營改增”之后需要應對的挑戰主要有以下幾個方面：第一、上游企業傳遞稅負壓力導致利潤減少。在“營改增”全面實施以后，作為上游的建筑企業所承擔的稅負壓力上升，從而將把一部分稅負壓力向下游的房地產企業進行轉嫁，可能會導使房地產企業的建筑成本大幅上漲，利潤減少；第二、財務人員觀念和技能轉變時間差帶來的稅負增加。在“營改增”實施以前，由于營業稅政策推行多年，房地產企業內部的財務人員對于相關政策規定已經熟悉，其政策觀念已固化，在“營改增”實施以后，重新樹立關于增值稅的納稅觀念以及熟悉相關業務流程和技能尚需時日，在這一時間轉換過程中，不排除出現因為財務人員原因而導致增值稅稅負上升的情況；第三、房地產行業屬于資金密集型產業，對于資金的需求量巨大，并且投資周期性長，產生的利息也多，由于一部分利息不能抵扣，由此可能導致一部分新項目的稅負上升；第四，增值稅抵扣困難?！盃I改增”實施以后，房地產企業抵扣稅必須提供增值稅發票，這一實際操作中存在一些具體困難。例如，建筑材料通常涉及多個采購渠道，除了鋼鐵和水泥等大宗材料以外，河沙、石子以及其它零散建材等多數從一些個體工商戶處采購，如果出售方不能提供增值稅專用發票，則無法對進項稅進行扣除。此外，提供人工的勞力公司如果無法提供增值稅發票，也會導致房地產企業的稅負增加。

二、“營改增”背景下房地產開發企業的稅收籌劃措施

（一）加強增值稅專用發票的使用和管理

在國家全面推行營業稅改增值稅以后，為了充分利用相關稅收政策，對于增值稅專用發票在稅收抵扣中的關鍵憑據，房地產企業必須高度重視，制定有關增值稅專用發票使用和管理的內部規范，加深財務人員對于發票重要性的認識：第一、加深企業內部財務人員對于營業稅改增值稅的認識，加強觀念轉變，增強稅收籌劃能力。同時，圍繞減稅工作制定企業內部控制流程和規范，加強對增值稅專用發票的使用管理，優先選擇能夠出具增值稅專用發票的合作企業，以保證能夠享受到充分的稅款抵扣額，降低稅收負擔；第二、掌握好增值稅專用發票的時效，保證抵扣工作順利完成。房地產開發企業在取得增值稅專用發票以后，應該強化稅收抵扣內部流程控制，及時將發票用于抵扣稅款，避免因為時間超期出現發票失效的情形；第三、房地產企業要不斷改進增值稅背景下的稅收籌劃工作，積極提高相關工作成效，以達到降低稅收負擔，增加利潤的目的。

（二）簽訂施工合同之前做好稅收測算

由于房地產項目建筑成本在房地產開發成本中所占比例大，繳納稅款多，因此在與施工企業合作之前，必須做好相關稅收測算，防止施工企業轉嫁相關稅負。房地產企業在事前測算的稅負重點主要是針對材料，從這一角度出發，具體開展事前稅收測算時應該包括包工包料、加工材料等方式。在營業稅改增值稅實施以后，房地產開發企業采取不同的施工合作方式，會產生不相同的稅負影響。例如，在營業稅改增值稅以后，房地產開發企業在納稅人類別上屬于一般納稅人，其增值稅稅率為11%，在這一前提條件下，如果與房地產開發企業選擇和同屬一般納稅人的施工企業合作，并且獲得施工企業開具的增值稅專用抵扣發票，就能夠降低房地產開發企業自身的稅負。如果房地產開發企業對于施工所需材料選擇自行采購，則可以通過材料供應商的渠道獲得增值稅專用抵扣發票（進項抵扣稅率為17%），比從施工企業處獲得的增值稅專用抵扣發票進項抵扣稅率要高出6%。據此，房地產企業與施工企業簽訂合同之前，要做到仔細考慮其中利弊，以達到減稅的目的。

（三）加強材料采購環節的稅收籌劃

在營業稅改增值稅的背景下，房地產開發企業作為一般納稅人，必須選擇具有開具增值稅專用抵扣發票能力的材料供應商合作，才能提高增值稅進項抵扣率，達到減稅目的?；诖?，房地產開發企業在選擇材料供應合作商的時候，除了考慮材料的質量、價格等方面以外，還應該重點考慮作為合作方的材料供應商能否開具增值稅專用抵扣發票。按照營業稅改增值稅實施以后的稅收政策，房地產開發企業對于材料供應商的選擇應該注意以下幾個方面：第一、材料供應商為一般規模納稅人和小規模納稅人時，選擇作為合作伙伴的材料供應商應該是一般規模納稅人，因為按照相關法規，如果材料供應商是小規模納稅人，是不具備開具增值稅專用發票能力的；第二、由于進項抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種，如果材料供應商都為一般規模納稅人，房地產開發企業應該結合材料供應商報價高低、進項抵扣稅率大小等因素來綜合考慮確定。

（四）進一步改善企業經營管理模式

在我國城鎮化建設的高速發展階段，房地產企業可以利用飛漲的房價來實現相關稅負的轉嫁。近年來，由于我國城鎮化建設已經度過了高速增長期，國家對于房地產行業的調控越來越嚴，房價趨于穩定，房地產開發企業僅用房價上漲來轉移稅收負擔已經很難實現。在這種背景下，房地產企業必須另辟蹊徑，一是從商業用房開發中找突破，根據自身能力特長，尋找具有重大潛在商業價格的地塊進行開發，由于國家對于商業用房的價格并未限制，可以通過商業用房開發所獲得的高利潤來抵減一部分稅收負擔所產生的成本；二是立足企業特點，走差異化、個性化的經營道路，將自身個性化的優勢特點轉化為市場利潤，爭取利潤最大化；三是將房地產開發業務精細化，圍繞業務分拆開展多元化經營，對傳統市場的突破要從建設、裝修、經營、智能服務等多個方向來開展。調整房地產開發企業的經營管理模式事關企業生存發展，在調整之前，必須對房地產市場需求認真開展全面分析調研，針對需求，結合自身工作特長及發展方向做出相關調整，不可為調整而調整，否則可能產生重大決策失誤，導致企業破產。

三、結語

通過上文的分析可知，房地產開發企業在“營改增”之后要實現減輕稅負的目標，必須通過加強增值稅專用發票的使用和管理、簽訂施工合同之前做好稅收測算、加強材料采購環節的稅收籌劃、進一步改善企業經營管理模式等一系列措施，做好相應稅收籌劃。

參考文獻：

[1]葛柳燕.“營改增”背景下房地產開發企業的稅收籌劃研究[J].會計師,2016(23).

[2]劉鴻英.“營改增”背景下房地產開發企業的稅收籌劃研究[J].中國國際財經(中英文),2017(07).

作者： 繆房賤 單位：中山市坦洲鎮住房和城鄉建設局