我國房地產存在的問題研究

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摘要：文章基于貨幣政策的視角，對我國自2008年以來的房地產市場進行研究。主要利用利率和存款準備金率兩大工具，在2008~2009年、2010~2011年和2012~2015年三個階段內進行分析。通過比對同一時期內我國房地產價格和貨幣政策的關系，得出以下結論：貨幣政策對房地產價格有深刻的影響，其調節作用相對溫和，應與相應的其他經濟手段相配合使用。并由分析提出相關的貨幣政策。

關鍵詞：房地產問題；貨幣政策；住房；政府作用

一、引言

在黨的報告中指出：我國的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地產問題與人民生活密切相關。自2008年以來，我國的房地產市場遭到全球經濟危機的影響，價格下跌，中央銀行運用各種貨幣政策、財政政策穩定市場。隨后住房市場很快復蘇，房地產市場持續過熱，房價迅速漲高。同時出現了房地產商哄抬地價從而造成“天價地王”等不良社會現象，哄抬房價，激化了社會矛盾，嚴重影響人民的美好生活。較高的房價令消費者“住不起房”。人民不能安居樂業，社會又如何達到小康？由此可見，新時代下穩定房地產價格，推動保障性住房的建設已成為解決人民美好生活需求當務之急。基于現狀，筆者結合貨幣政策的工具，通過分析2008年金融危機以來我國的房地產價格走向，探求貨幣政策與房地產價格的關系。并借鑒歷史經驗，提出對控制房地產價格的相關貨幣政策建議。

二、自2008年以來貨幣政策概述

為應對2008年金融危機，央行采取措施，改變之前從緊的貨幣政策，實施適度寬松的貨幣政策。自2008年以來，我國的貨幣政策大致分為以下三個階段。

（一）2008~2010年：應對金融危機

從2008年起，我國的貨幣政策由“從緊”的貨幣政策轉變為“適度寬松”的貨幣政策。2008年上半年，央行多次提高法定存款準備金比率以沖銷流動和實施從緊的貨幣政策，法定存款準備金比率一度提高到17.5%。由于2008年雪災和汶川地震以及全球金融危機導致了大量的資金需求，央行結合國內外形勢，配合著“四萬億”投資等積極的財政政策開始實行適度寬松的貨幣政策。在適度寬松的貨幣政策的引導下，至2010年，我國經濟繼續朝宏觀調控預期方向發展，總體的運行態勢良好。此時，四萬億投資計劃也已進入尾聲，對外貿易較快地恢復，消費增長較快，工農業生產都較平穩增長。在這種經濟形勢下，我國繼續將宏觀調控的首要目標定為促進經濟平穩較快發展。為保持政策的穩定性和連續性，繼續實施適度寬松的貨幣政策，逐步引導貨幣政策從應對危機狀態回歸常態。

（二）2011~2012年：穩健的貨幣政策

自2011年起，國際金融危機極端動蕩的狀態已有所緩和，總體經濟運行良好。在國內，由于適度寬松的貨幣政策的影響，出現了物價上漲、產能過剩、人民幣升值的壓力增大等現象。同時，房地產市場、投融資平臺、民間借貸等領域潛在風險增大，內需后勁不足。國外方面歐債危機日益加劇，經濟形勢日趨復雜。迫于這一系列因素的壓力，我國貨幣政策由適度寬松轉向穩健，表現在2011年連續六次上調金融機構法定存款準備金率；推行公開市場業務；將信貸資金更多投向實體經濟，特別是中小企業和“三農”等。將“穩增長”放在宏觀政策調控的首位。

（三）2013~2018年：新常態下穩中求進的貨幣政策

2013年以來，我國經濟一直面臨下行壓力。2014年，提出經濟新常態，意味我國經濟從高速增長轉變為中高速增長。在這種形勢下，2013~2018年，我國貨幣政策的總基調堅持穩中求進，既不放松也不收緊銀根，將把握好“穩增長、調結構、促改革、防風險”的平衡點作為首要目標，創新調控工具，利用創新促發展，力求達到對當前和長遠都有利的效果。

三、自2008年以來的房地產形勢與政策

自2008年以來，從事房地產的企業數由2008年的87562家上升至2015年的93426家。2015年房地產企業開發計劃總投資是2008年的3.83倍。這一段時間內的房地產價格雖偶有回落，但總體呈上升趨勢。以下對具體時間段的分析體現了房地產價格曲折上升、漲幅較高的態勢。

（一）2008~2010年：先復蘇，后調控

2008年對個人購置兩套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。2008年12月21日國務院辦公廳支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”，導致中國樓市出現十年大拐點，量價齊跌。2010年國家出臺“限購令”。各地限購政策紛紛出臺，上海和重慶試點房地產稅。這被稱為史上最嚴的房地產調控政策，但高價地王繼續產生，三個月后全國房價飆升。

（二）2011~2012年：繼續調節過熱市場

2011年二套首付比例提高，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。房價繼續上漲。2012年多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2012年2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監管新政策，嚴打小產權房。

（三）2013~2018年：需求穩步增長，市場健康發展

2013年2月出臺新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。2014年“9•30”房貸新政頒布，各地陸續松綁限購政策，2014年9月30日央行出臺房貸新政，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行。相對于此前信貸套數認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放松。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價緩漲。2015年3月，央行、住建部、銀監會聯合發文，宣布全國二套房首付降至四成。

四、貨幣政策與房地產價格

針對房地產價格短期內的過度上漲現象，我國政府巳經充分意識到必須給予科學的宏觀調控，以抑制房地產價格短期內的過度上漲態勢。考慮到貨幣政策是宏觀調控政策的重要內容，貨幣政策較財政政策更加靈活、及時。同時，貨幣政策的影響較為溫和。所以必須發揮貨幣政策對房地產市場的調控作用，以維護中國房地產市場的健康穩定發展。

（一）2008~2010年

這一時期實行的是適度寬松的貨幣政策。從利率的角度來看，該時期的特征是頻繁降息；從存準率的角度來看，該時期可分為兩段：金融危機爆發前政府頻繁上調存準率，金融危機爆發后，為實現保增長的目標，央行頻繁下調存準率。由于金融危機的影響，多數投資者考慮到投資風險而退出購房市場，房地產量價齊跌，漲幅回落。該階段因金融危機的外部影響，存準率與住房價格的關系并不明確；利率上漲引起房地產價格下跌，利率調整和住房價格呈現負相關性。上述分析表明，總體上看該階段貨幣政策調整與房地產價格呈現負相關性。

（二）2010~2011年

該階段我國貨幣政策已由適度寬松轉變為穩健。從利率的角度來看，該時期主要是加息。但同時，為了應對國際上金融危機、歐債危機、美國財政懸崖的事件，央行也偶爾降息；從存準率的角度來看，該時期主要是上調存準率。這一時期經濟復蘇跡象明顯，危機時期過度寬松的貨幣政策所引發的流動性過剩問題逐步顯現。在經濟逐漸復蘇的背景下，部分投資者重新進入市場，帶動較大的購房需求，從而推動房地產價格上漲。但上漲幅度明顯減少。該階段表現為存準率上升，房地產價格上升，存準率與房地產價格呈正相關性；利率上升，房地產價格上升，利率調整呈一定的正相關性。所以，該階段貨幣政策調整和房地產年價格呈現正相關性。

（三）2012~2015年

該階段我國貨幣政策繼續保持穩健，堅持穩中求進的新常態。從利率角度來看，央行依舊秉持加息政策；從存準率方面，央行開始適度地下調存準率，總體趨于穩定。我國房地產市場對應的房地產價格上漲幅度也有所回落，即房地產價格從2009年的4681元／平方米上漲到2015年的6793元／平方米，上漲幅度由原來的23.2%回落至7.4%。該階段貨幣政策同房地產價格的關系不明確。

五、政策建議

由上文分析可知，單一的貨幣政策工具對房地產市場難以起決定性作用，而其影響卻又是巨大的。在此情況下為了更好地利用貨幣政策工具，提出以下政策建議。

（一）推進利率市場化

從上文對利率工具的分析中可以得出，推進利率的市場化程度能夠有效的管理房價。但我國對利率的管制調整“一刀切”的方式在一定程度和范圍上影響了資源的配置，導致效率低下，影響了利率市場的調控效果。所以，在制定利率政策時，可根據特殊情況制定有區別的利率政策，滿足不同人群的需要。

（二）發揮存款準備金率的調節作用

由上文的分析可知，存準率和房地產價格大致呈負相關性。當前我國房地產市場依然存在過熱現象，“軟著陸”并未完全實現。此種情況下，更應發揮存款準備金率抑制投資性住房的作用，以此抑制房地產市場過熱。

（三）加強政府對房地產市場的公共服務能力

政府是人民的管理者，更是人民的服務者，保障人民安居樂業是政府的責任和義務。為穩定房價，政府應保證房地產市場公平公正公開。同時，政府作為土地的監管者，應著眼長遠，綜合考慮土地的高效利用。另外，還要積極引入公眾監督，加強政府監管力度，建立完善的房地產金融監管體系。

參考文獻：

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作者：李亞倫 單位：徐州市第一中學