我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新發(fā)展
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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋多個層面，在其滿足城市經(jīng)濟發(fā)展與居民社會生活的同時，面臨著各種外部風(fēng)險，這些風(fēng)險如果得不到有效防范，將會對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益、項目進度以及施工質(zhì)量產(chǎn)生極為不利的影響。本文以房地產(chǎn)金融作為研究對象，探究房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新方法，以推動整個行業(yè)的健康有序發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；創(chuàng)新途徑
前言
房地產(chǎn)金融，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強，資金籌措效率較低，無法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求。本文立足于實際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過程之中存在的問題，從多個維度出發(fā)，采取針對性的應(yīng)對手段，彌補金融創(chuàng)新環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。
一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問題
（一）房地產(chǎn)金融體系不完善
目前我國房地產(chǎn)金融仍處于起步階段，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系，實現(xiàn)對房屋貸款、強制性住房儲蓄以及合約性住房儲蓄等環(huán)節(jié)缺乏設(shè)計、規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融在落地的過程之中，風(fēng)險較大，對房地產(chǎn)資金補給以及追回帶來了極為不利的影響，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、資金需求量較大，因此在資金供需方面存在著一定的時間差異，為了更好地應(yīng)對這一時間差異，保證各項建設(shè)開發(fā)活動的有序進行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取必要的金融手段，籌劃資金，提升金融支持力度。但是從實際情況來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融起步較晚，沒有形成一個完整的運行框架，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)、房屋購買過程之中對于銀行的依賴程度過高，增加金融風(fēng)險控制難度[1]。同時，房地產(chǎn)金融服務(wù)體系不完善，金融服務(wù)缺乏特色，金融產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，這種情況如果在短時間內(nèi)得不到有效解決，將會大大制約房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)能力，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)面臨的金融風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)市場問題
房地產(chǎn)金融受市場因素影響較大，由于我國房地產(chǎn)市場一直處于不斷變化之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難根據(jù)市場變化規(guī)律，積極調(diào)整金融策略，優(yōu)化資金供應(yīng)鏈條，避免市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響。為了更好地應(yīng)對這一局面，需要房地產(chǎn)企業(yè)正視市場變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強化金融活動的市場適應(yīng)能力，防控金融風(fēng)險，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展注入新的生機與活力，形成市場競爭力。
二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方法
房地產(chǎn)金融體系的完善需要金融機構(gòu)及房地產(chǎn)管理人員全面掌握房地產(chǎn)金融發(fā)展階段存在的問題，明確房地產(chǎn)金融工作的著力點，推動金融創(chuàng)新，以期充分實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的經(jīng)濟價值與社會意義。
（一）完善房地產(chǎn)金融體系
為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問題，吸收過往有益經(jīng)驗，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動的高效性，逐步擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。例如可以借鑒澳大利亞等國家的經(jīng)驗，采取逆向年金抵押貸款的方式，為客戶提供個性化的金融支持，確保各類資金較為方便地進入到房地產(chǎn)金融體系之中，在為消費者提供更為便捷的住房貸款服務(wù)的同時，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，為后續(xù)各項開發(fā)建設(shè)工作的開展提供極大的資金支持[2]。
（二）建立完善的房地產(chǎn)金融法律體系
為了確保房地產(chǎn)金融活動的有序開展，在不斷進行金融體系創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，還需要強化金融法律體系建設(shè)，用法律法規(guī)來規(guī)范各項金融行為。例如以現(xiàn)有的法律法規(guī)為依據(jù)，根據(jù)實際情況，進行現(xiàn)行法律法規(guī)的添加或者完善，規(guī)范房地產(chǎn)金融借貸雙方的行為，管控金融風(fēng)險。強化房地產(chǎn)金融法律體系的落實，在不斷完善房地產(chǎn)金融立法的基礎(chǔ)上，相關(guān)主管部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間要加強聯(lián)動，互相配合，在強化房地產(chǎn)金融內(nèi)部管理效能的同時，對違法行為實現(xiàn)及早發(fā)現(xiàn)與準(zhǔn)確打擊，確保房地產(chǎn)金融行為在法律法規(guī)的框架內(nèi)有序開展，通過這種方式，穩(wěn)步推動房地產(chǎn)金融活動的順利進行，減少金融風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)金融合同的管理
為了盡可能降低房地產(chǎn)合同的履約風(fēng)險，在合同制定、簽署的過程之中，要確保各項利益分配、安全監(jiān)管以及質(zhì)量管理等多種因素符合實際要求，確保各項金融活動能夠按照合同內(nèi)容執(zhí)行[3]。一旦履約過程之中，出現(xiàn)相關(guān)問題，工作人員也能夠根據(jù)實際情況，采取更為主動的措施，來應(yīng)對金融糾紛，避免重大金融風(fēng)險的發(fā)生。
（四）市場因素的考量
在房地產(chǎn)金融活動的過程中，需要考量市場因素。由于市場始終處于動態(tài)變化過程中，因此在各類房地產(chǎn)利益分配階段，應(yīng)當(dāng)分析市場因素的變化情況，根據(jù)市場的變化，對房地產(chǎn)市場金融產(chǎn)品發(fā)展方式、金融產(chǎn)品服務(wù)對象等進行細化調(diào)整，逐步形成一種動態(tài)機制。通過對市場因素的考量，使得房地產(chǎn)金融的服務(wù)能力得到提升，利益分配更為合理，保證了整個房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的收益與安全性[4]。同時在這一過程之中，需要加大人才引進與培養(yǎng)力度，發(fā)揮人才優(yōu)勢，確保房地產(chǎn)金融創(chuàng)新活動的順利開展。
三、結(jié)語
為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項目開發(fā)之中的作用，構(gòu)建起安全、穩(wěn)定的資金鏈條，文章以房地產(chǎn)金融作為研究對象，立足于實際，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融之中存在的問題。在此基礎(chǔ)上，總結(jié)過往有益經(jīng)驗，采取針對性的手段，不斷推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，逐步構(gòu)建起系統(tǒng)、全面、高效的房地產(chǎn)金融機制。
參考文獻：
[1]李淑玲.論房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新問題[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2017（19）：59-60.
[2]郭連強，劉力臻.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題研究[J].求是學(xué)刊，2015（3）：81-83.
[3]王冬.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題探討[J].時代金融，2017（36）：185-186.
[4]田華.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題研究[J].環(huán)球市場，2017（3）：258-258.
作者：阮晶 單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司煙臺分行