城市人口對房地產投資的影響

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摘要：城市人口對房地產的投資有著緊密的聯系。本文通過人口發展與房地產投資分析西安市近幾年人口變化對房地產投資的影響變化。尤其是西安從2017年加大人口引進落戶力度之后，人口的激增對房地產投資帶來的影響，并提出可行性建議。

關鍵詞：城市人口；房地產投資；落戶

房地產業是當前我國城市化進程中不可或缺的一個產業，對房地產的投資變化映射著一個城市人口，規模，經濟發展的變遷。我國當前城市房地產業的發展主要是建立在城市化的基礎上，房地產業的發展規模大程度上取決于政策導向，城市人口數量、工業聚集等因素。從我國城市的發展壯大過程來看，尤其是大中城市房地產的發展投資基本依賴與該城市人口集聚的能力。

一、西安市人口與房地產投資關系分析

（一）人口數量與房地產投資

在西安市城市化的進程中，城市人口每年都在不斷增加，人口的增加就需要城市的規模與之匹配，同樣隨著城市規模的不斷增加，人口對住宅的要求也在發生變化。在西北地區，作為“一帶一路”的起點，西安在吸引人才方面當前還是具有不錯的吸引力的，居住作為人們的剛性需求，無疑也就拉動了房地產業的發展。有研究顯示城市暫住人口比例增加1%，房地產投資就會相應增加3531萬元,而市區戶籍人口數量每增加1萬人,房地產投資相對就會增加2870萬元。人口數量的增長與房地產投資之間存在一定的正相關關系，此外，人口結構同樣也會影響對房地產的需求，從而影響到房地產的發展。西安市人口增量是從2015年開始，戶籍人數增量明顯增加，而西安市房地產投資2015年比2014年增長4%，2016年同比增長6.8%,，2017年比2016年投資幅度最大，達到15.0%。房地產投資增加近兩年在住宅方面增量最大。

（二）人口結構與房地產投資

依據人口結構理論西安市人口結構可以劃分為自然結構，社會結構和區域結構三個部分，一般考慮人口結構主要涉及人口性別結構、年齡結構、教育結構，家庭規模、就業和城鄉結構等。人口結構不同劃分房地產投資的興趣偏好和購買住宅的經濟能力與面積需求，都有所不同。例如城市化過程中，家庭結構在不斷發生變化，很多年輕人婚后基本單獨居住，家庭結構呈現小型化和分散化的趨勢，家庭中人口數量隨規模縮小而減少，相對城市內家庭戶數卻在增加，這種變化必然會引起家庭需求更大的居住空間，無形中會拉升房地產的投入額度。

二、人口激增下西安市房地產投資市場現狀分析

（一）城市中心逐漸外移，新區域呈現新商機

就區域來看，在西安市中心城區住房供給有限競爭激烈的情形下，遠郊的高陵、臨潼、鄠邑，以及西咸新區各大新城等外圍區域將會繼續成為各開發企業投資的新選擇。城市中心逐漸外移，一些郊區得到了快速發展，如高新技術開發區、西咸新區等，都在一定程度上緩解了西安市中心地區的住房壓力。如2018年上半年西咸新區共有44家企業拿地，總規模為6452.472畝，購地資金合計133.39億元，各大房企看好西咸新區未來發展前景，投資力度持續加大。

（二）房地產投資中住宅投資增量迅速

從西安市統計年鑒數據分析2015年后本市房地產投資增長率分別是6.8%，2016年劇增為15.0%，2017年1-11月投資增速已達16.9%，房地產投資力度在近兩年逐漸加大，其中住宅投資金額增長率呈現跳躍式的增長，辦公樓投資增長穩定，但商業營業用房投資增長率卻呈下降形式。

三、落戶新政下對加強房地產行業發展的建議

2017年5月，西安市委、市政府出臺《關于深化人才發展體制機制改革，打造“一帶一路”人才高地若干政策措施》，提出23條人才新政舉措，計劃五年投入38億，引才育才100萬，為構建大西安“人才高地”描繪出壯美藍圖。據統計數據，2017年西安原口徑戶籍人口845.09萬人，比上年凈增加20.15萬人，增長2.4%。截至2018年6月20日，西安落戶人口突破50萬。2018年1-6月今年西安全市市外遷入共500068人。其中博士以上925人，碩士研究生14235人，本科157356人，人才引進22456人。學歷落戶和人才引進占總遷入的65.8%。2017年起西安頒布的落戶政策中，尤其是買方落戶政策，促使一大批人變成了“西安人”，這種勢頭一直延續到今天，這部分人在西安有一定的工作年限，對房地產有一定的購買與投資能力；其次，對高校畢業生的落戶政策更是希望把優質人才留在西安，新鮮血液的涌入，必將掀起新的一輪房地產去庫存與新投資的熱潮，怎樣能夠把大量的人才留在西安，不斷引進人才，打造“一帶一路”人才高地，不僅是對西安房地產業的發展，而且對西安整體經濟、區域之間協調發展有著至關重要的作用。

（一）加快建設配套設施，同步新區域建設

如同北京這類大城市的發展過程一樣，城市在發展過程中，隨著人口的急劇增加，城市中心在外移的過程中，市政建設應該同步跟進。（1）交通的發展要快速跟進。西安目前三條地鐵已經開通，加快了東西、南北、高新與浐灞的聯系，但是隨著周邊的擴展，大量人口住在郊區，每天往返市中心上班，上下班高峰期西安地鐵的承載可堪比北京地鐵。西安人口的不斷增加，地鐵的修建步伐應加快速度。（2）教育資源配置目前還比較欠缺。西安市2018年小升初第一次出現搖號，實際上就是教育資源嚴重不均衡的體現，人口的增加必然要爭奪教育資源，高素質的人口對教育資源的配置要求應該更加的精細，穩定人才數量，就必須要解決落戶人口的子女上學問題，這樣才能做到安家進而才能樂業。（3）其他配套資源跟進。除了交通與教育之外，醫療衛生，社區安全，便民服務等等都要隨著西安市城區以及人口的擴張進行相配套的建設，能引進人才還要能夠留住人才，西安未來的不僅是房地產投資還是整體西安經濟的發展，才有根基。

（二）完善住房結構，繼續推出保障性住房福利政策

充分對居民住房需求進行調查，不斷調整商品房面積，從2018年第一季度商品房銷售結構和居民購房意愿看，90-140平方米的改善型住房、高層是當前顯示居民的主要需求點。因此，房地產開發商在推出商品房時，要加大中小套型普通商品住房的建設數量和比例，按需求投資逐漸增加中小套型普通商品住房的供應數量，可以緩解市場供需矛盾。同時要加大保障性住房的投資力度，完善保障性住房的分配和管理模式。在西安市近期房價迅速升溫的情況下，保障性住房的資格申請制度應進一步完善，保證公開透明；允許本地城市低收入者能夠有穩定的生存空間，允許長期就業的暫住人口，例如農民工也能參與保障性住房的分配，吸引并穩定暫住人口數量規模。

（三）實施生育優惠

隨著人口紅利貢獻率的降低，西安的人口老齡化趨勢凸顯，人口增量放緩，要打破經濟未發展起來，勞動力不足的情況，除了凸顯地區優勢，制定吸引人才落戶政策外，鼓勵二胎生育也是一項增加人口的政策，目前困擾居民不愿意生二胎的主要原因是，教育成本太高，幼小托管問題解決起來還比較困難。所以，建議西安市在二胎政策下，配套鼓勵生育的就業、醫療以及教育等優惠政策，以保持本地區人口結構穩定，維持住宅市場的平穩發展

（四）加快西安市經濟發展，不斷增加居民收入

目前，以西安市的居民人均收入水平來看，因為經濟發展相對落后，西安市與沿海相同級別的城市相比，人均收入水平相對較低。據研究，居民人均實際可支配收入與購買住宅能力直接相關。在西安市房價不斷上漲的情況下，人均居民收入還在止步不前，直接影響了當地房地產業的銷售。未來西安市應緊緊把握國家“一路一帶”建設、國家中心城市建設等重大機遇并大力發展本市的經濟，通過調整和優化西安市的產業結構、增加就業機會、提高最低工資標準等措施提高居民的人均可支配收入水平。總之，城市人口與房地產投資之間，房地產投資與本地經濟發展之間都存在必然的相關關系，城市人口的增加會促進城市房地產業的發展，但是否會激發房地產的全面興盛，還需要政府相關政策的配套實施。

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作者：趙潔 吳振榮 單位：西安培華學院