經(jīng)濟學(xué)理論下房地產(chǎn)市場供求研究

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【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到我國相關(guān)經(jīng)濟、社會發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是我國居民社會福利增加或者變化的風(fēng)向標(biāo)。因此，國家對于“穩(wěn)定增長”和“控制房價”兩大房地產(chǎn)目標(biāo)的把握十分關(guān)鍵。本文通過回顧自國家“房改”以來歷年房地產(chǎn)市場的趨勢變化，并基于經(jīng)濟學(xué)角度運用蛛網(wǎng)模型、行為經(jīng)濟學(xué)理論等研究方法從房地產(chǎn)市場的供求方面進行探析。針對房地產(chǎn)市場存在多變性和不穩(wěn)定性的發(fā)展特性，基于市場供求關(guān)系提出相關(guān)建議與措施來規(guī)范房產(chǎn)交易、抑制過度投機,從而有效地防范和控制房價過度增長，使得中國房地產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求關(guān)系；蛛網(wǎng)模型；行為經(jīng)濟學(xué)

一、前言

自1998年國家頒布“房地產(chǎn)改革”相關(guān)政策以來，時代以及經(jīng)濟的飛速發(fā)展促使房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)下最熱門行業(yè)之一。隨著國內(nèi)居民的消費水平大幅提高、城市化水平上升、有關(guān)舊房改造范圍擴大，越來越多的人們開始瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，且對新房屋住宅的需求與日俱增。然而，隨著房地產(chǎn)市場高歌猛進、地王頻現(xiàn)、房價飆升等現(xiàn)象出現(xiàn)后，人們又開始猶豫反思：“物極必反”效應(yīng)是否會顯現(xiàn)在房地產(chǎn)市場之中。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的過度投機與低迷均在一定程度上阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展、防止兩種極端現(xiàn)象的出現(xiàn)成為了我國的主要國家任務(wù)之一[1]。從房地產(chǎn)的需求角度來看，在總體處于上漲的趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍經(jīng)歷了幾次小幅度下跌。這說明居民對于購房的熱度于總體上是在逐年增長的；而從房地產(chǎn)供給方面的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，相關(guān)房地產(chǎn)的供給方數(shù)據(jù)上下波動幅度較為明顯，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)對于土地開發(fā)存在不確定性與不穩(wěn)定性。從某種程度上這個因素也是全國房地產(chǎn)價格變動的推動因素。因此，本文將從房地產(chǎn)市場的供給與需求雙方面對于房地產(chǎn)價格進行研究。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的蛛網(wǎng)模型分析

一直以來，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心任務(wù)為防止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩極化現(xiàn)象產(chǎn)生。然而，房價的極端性往往對應(yīng)著供求雙方的供需不平衡，這可以進一步的轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場供求機制的分析。通過分析房產(chǎn)類商品的相關(guān)特征可知，在某種程度上房地產(chǎn)類商品既屬于消費品又屬于資本品。特征的復(fù)雜性使得大部分情況下的房地產(chǎn)市場的波動無規(guī)律可尋。然而無規(guī)律不并代表無法分析，通過運用蛛網(wǎng)模型，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的周期性，我們可以得出一些結(jié)論與思考。我國的房地產(chǎn)市場基本吻合“發(fā)散性蛛網(wǎng)”這一模型。舉例而言，當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)商購買并擁有大量土地后，對于房產(chǎn)的供應(yīng)便開始有了更多的決策與考量。因此，開發(fā)商使得房地產(chǎn)供給彈性變大，供應(yīng)范圍也進一步改變。而房產(chǎn)對于居民來說屬于相對缺乏替代品的必需品，所以，住宅的需求價格彈性相對于正常商品是較小的。再者，由于消費水平上升、個人儲蓄能力增加等一系列因素的影響，城市大多數(shù)居民對于買房的熱度不減反增。居高不下的需求量一時得不到完全滿足，使得房地產(chǎn)的需求彈性并沒有隨著供應(yīng)彈性的增加而變化，此時的房地產(chǎn)供給彈性大于需求彈性。這些共同發(fā)揮作用，使得房地產(chǎn)處于房價過高或入住率降低的局面，并且隨著波動加劇越來越遠離均衡點，以致無法恢復(fù)。因此，從經(jīng)濟學(xué)原理角度來看，要改變?nèi)缃竦姆康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀，使得資源配置實現(xiàn)最大化、房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)，必須通過調(diào)整一定的房地產(chǎn)政策使得供給與需求的彈性差異逐漸縮小，促使房地產(chǎn)市場從“發(fā)散型蛛網(wǎng)”化向著“收斂型蛛網(wǎng)”轉(zhuǎn)變，最終趨于平衡[2]。

三、基于行為經(jīng)濟學(xué)理論的房地產(chǎn)市場研究

而作為另一種研究房地產(chǎn)的熱門方法，行為經(jīng)濟學(xué)思想開始慢慢嶄露頭角。其學(xué)說的代表人物為Daiz于1990年接連發(fā)表兩份文章，并在分析房地產(chǎn)市場的問題上引入了相關(guān)行為經(jīng)濟學(xué)的思想。從此，這種全新的研究方法被人稱作“行為房地產(chǎn)研究”或“行為范例研究”。隨著這一方法的普及，人們也開始逐漸接受用行為經(jīng)濟學(xué)的方法研究房地產(chǎn)市場[3]。行為經(jīng)濟學(xué)的中心思想是通過對于心理和行為的著重研究，將心理學(xué)概念與經(jīng)濟知識有機結(jié)合并形成一定的體系?；诜康禺a(chǎn)市場上典型“信息不對稱”現(xiàn)象，此理論將房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期引入到微觀解釋的方向上來，通過行為經(jīng)濟學(xué)這根主線使得整體研究內(nèi)容出現(xiàn)清晰的脈絡(luò)。傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟學(xué)十分強調(diào)“理性經(jīng)濟人”的假設(shè)基礎(chǔ)，無限理性、無限意志力以及無限自私自利是“理性經(jīng)濟人”的三大特征，其最終目的為實現(xiàn)自身利益最大化。而行為經(jīng)濟學(xué)便反其道而行之，它是基于對上述觀點提出反對并創(chuàng)造“非理性”等相關(guān)概念。它認(rèn)為“非理性”才是大多經(jīng)濟主體的所具備的，這意味著人們會在進行相關(guān)經(jīng)濟活動時不斷被其他主體或者市場上的“非理性”行為所干擾從而影響自身有關(guān)經(jīng)濟行為。著眼于相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面，其獨特的分析理念使得政府可以通過摸清市場消費主體的心理活動、分析他們過去或者未來的購房行為，更好的制定符合市場機制的新政策；反之，購房者也會通過政府頒布的一系列實時政策來進行自己下一步的投資行為。這也正是行為經(jīng)濟學(xué)所提出的“非理性經(jīng)濟人”的思想。現(xiàn)實生活中，大多數(shù)人都是“非理性人”。人們面對動蕩不平、變化多樣的房價，往往并不會隨著一般經(jīng)濟學(xué)規(guī)律大量買入或賣出。相反的，他們常常會因外界因素所形成的輻射效應(yīng)而受到影響，這些外界因素可能是當(dāng)時政府頒布的一系列政策或者相關(guān)主體的社會偏好。這種缺少自我控制能力的行為使得其進一步在房地產(chǎn)市場作出決策，因此不正常的購房需求就很容易產(chǎn)生。由上所述以及結(jié)合現(xiàn)實情況我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上大多數(shù)投資者并不具備完整、系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識和投資理論，即無法形成“理性購房行為”。在市場信息方面，他們?nèi)狈?zhǔn)確、及時、全面的房地產(chǎn)市場信息，接收市場噪音帶來的收益往往成為了他們?nèi)胧械拇邉恿ΑＴ谶@種不完全認(rèn)知和判斷的房地產(chǎn)投資環(huán)境下，購房者不正常的經(jīng)濟行為從需求一方打破了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的平衡局面，是造成房地產(chǎn)市場價格波動與失衡的重要原因之一。

四、結(jié)論及相關(guān)建議

綜上所述，基于經(jīng)濟學(xué)角度來觀察我國房地產(chǎn)市場，其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢離不開供給與需求雙方的相關(guān)影響。下面本文將從以下幾個層面提出相關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)市場的建議：

（一）基于政府層面

政府作為國家政策頒布者，對于相關(guān)房地產(chǎn)市場應(yīng)秉著引導(dǎo)但不干涉的原則。在相關(guān)房產(chǎn)政策的形成和實施方面，政府應(yīng)緊扣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，通過摸清房地發(fā)展的相關(guān)趨勢走向，制定真正能改善房地產(chǎn)不穩(wěn)定現(xiàn)狀的相關(guān)政策與條例，從而進一步使得整個房地產(chǎn)市場的局面更加合理化、制度化。房地產(chǎn)市場一直以來均存在“信息不對稱”現(xiàn)象，這極大程度會引起其市場的不穩(wěn)定。政府應(yīng)定期合理發(fā)布房產(chǎn)新動態(tài)、新走向，向大眾傳遞有效的信息資源[4]。

（二）基于相關(guān)金融機構(gòu)層面

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融機構(gòu)貸款的支持。幾乎大部分人群在產(chǎn)生購房行為時均需從相關(guān)金融機構(gòu)貸款。而當(dāng)今我國的房地產(chǎn)業(yè)存在需求過大的局面，為了維持我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，在風(fēng)險可控的情況下,相關(guān)金融機構(gòu)可以通過提高存款準(zhǔn)備金率來縮減貨幣的流動性，從而進一步抑制投資性購房行為的產(chǎn)生。這種方法具有相當(dāng)大的優(yōu)勢：調(diào)控效果明顯且副作用較小。此外，金融機構(gòu)還應(yīng)形成發(fā)布有關(guān)房產(chǎn)信貸金融政策。在充分了解市場的基礎(chǔ)上，構(gòu)建相對穩(wěn)定的金融機制。

（三）基于房地產(chǎn)市場自身層面

面對我國動蕩敏感的房地產(chǎn)業(yè)，建力平衡供需、抑制投機、促進資源有效利用的長效機制是如今中國房地產(chǎn)行業(yè)用于自身調(diào)節(jié)的最主要手段之一。據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)化率顯示，居民潛在住房需求未來仍有一定上升空間。龐大的需求也間接代表了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的不穩(wěn)定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家有關(guān)政策的號召，以正確的姿態(tài)接受國家政策的引導(dǎo)。且房地產(chǎn)市場需要采取一系列措施來明確：“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話的真正含義。

【參考文獻】

[1]郭斌.房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策分析———以福利經(jīng)濟學(xué)為視角[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討,2013(1):40-44.

[2]林建永,薛艷杰,于輝.房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控:微觀經(jīng)濟學(xué)分析[J].理論探索,2008(2):87-91.

[3]周艷.我國房地產(chǎn)市場的蛛網(wǎng)模型構(gòu)建[J].邵陽學(xué)院學(xué)報,2009,8(1):62-63.

[4]溫武.基于行為經(jīng)濟學(xué)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[D].南昌:江西師范大學(xué),2013.

作者:劉慧琳 單位:安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院