房地產(chǎn)市場形態(tài)和價格變化經(jīng)濟(jì)學(xué)

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隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，我國政府部門已經(jīng)極為重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況并且出臺了多項針對于房地產(chǎn)市場的管理政策，其最終目的在于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)市場能夠獲得持續(xù)有效地發(fā)展。但是經(jīng)調(diào)查顯示，現(xiàn)階段，由于國家政策以及人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致房價不斷上漲，以及未來房價的急劇下降，這對于我國未來經(jīng)濟(jì)以及金融行業(yè)的發(fā)展帶來了諸多不穩(wěn)定因素。基于這一情況，我國政府部門正在積極努力的引導(dǎo)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場形態(tài)的轉(zhuǎn)變工作，由原來的投資者主導(dǎo)市場形態(tài)逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者主要市場形態(tài)。以此來降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率。本文主要就我國房地產(chǎn)市場形態(tài)和價格變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析做了相關(guān)的闡述，目的在于進(jìn)一步提升我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范性。

一、我國房地產(chǎn)市場形態(tài)變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，現(xiàn)階段，在我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場當(dāng)中涌入了大量的投資者，而房地產(chǎn)市場當(dāng)中產(chǎn)品的投資特性已經(jīng)日益顯著，在這種情況下，房地產(chǎn)的價格會不斷的上漲，同時還會產(chǎn)生一些連帶危害，如，財產(chǎn)保有和財富分配兩級分化，稀缺資源的有效利用率下降，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作難以順利開展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲等等。而要想保證房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展，政府部門必須要與房地產(chǎn)企業(yè)建立起堅實的合作關(guān)系，有效地對市場形態(tài)進(jìn)行調(diào)控，使房地產(chǎn)市場形態(tài)有原來的投資者主導(dǎo)市場形態(tài)，逐漸的轉(zhuǎn)換為消費者主導(dǎo)市場形態(tài)，重點強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費品特征。而目前在我國過內(nèi)，投資者主要型房地產(chǎn)市場形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者主要型市場形態(tài)的條件已經(jīng)初步形成。具體表現(xiàn)以下幾個方面：

（一）土地推出和成交量明顯上升

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中土地的供給量在一定程度上直接影響的房地產(chǎn)市場形態(tài)轉(zhuǎn)變的速率。經(jīng)調(diào)查顯示，現(xiàn)階段，在我國20多個大型城市當(dāng)中推出的土地量供給221宗，環(huán)比增長率達(dá)到了112%；推出的土地總面積達(dá)到了1162公頃，環(huán)比增長率達(dá)到了115%。成交土地占地面積達(dá)到了480公頃，環(huán)比增長率達(dá)到了98%。另外，在這幾個大型城市當(dāng)中的土地成交平均價格下降的環(huán)比率達(dá)到了49%。由于土地成交量以及土地推出量的不斷提升，房地產(chǎn)市場的價格必將會不斷下降，同時其投資性質(zhì)也將逐漸的弱化，而這一現(xiàn)象為政府部門的調(diào)控工作以及房地產(chǎn)市場形態(tài)的轉(zhuǎn)變提供了必須要的土地支持。

（二）信貸政策的緊縮將極大的抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求

經(jīng)調(diào)查顯示，在2009年，我國房地產(chǎn)市場的M2增長速率已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點，相應(yīng)的在這一年房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資性表現(xiàn)的越發(fā)明顯。而在之后的幾年當(dāng)中，由于我國的信貸投幅度放不斷回落，已經(jīng)政府部門多次出臺了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策，房地產(chǎn)市場的M2增速明顯得到了控制，并且正在逐年下降，在這種情況下，投資者以及房地產(chǎn)中間市場的活躍度就會下降，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場形態(tài)向消費者主要市場轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了良好的市場氛圍。其次，經(jīng)實踐調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段隨著我國人均收入水平的不斷提升以及信貸政策的不斷緊縮，在當(dāng)今時代背景下，社會群眾的中期。長期消費貸款以及個人按揭貸款的數(shù)量正在不斷地減少，在這種情況下，房地產(chǎn)市場的投資性需求將會得到極大的抑制，進(jìn)而保證投資主導(dǎo)型房地產(chǎn)市場形態(tài)能夠有效地轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者主要型房地產(chǎn)市場形態(tài)，最終保證房地產(chǎn)價格上漲變化趨勢能夠得到有效地抑制，從而推動我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展進(jìn)程。

（三）房屋供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場需求量

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，當(dāng)房價的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場需求之后，房價的上漲速率將會得到有效地抑制，同時房地產(chǎn)市場形態(tài)的投資性質(zhì)也將不在明顯，進(jìn)而為消費者主導(dǎo)型房地產(chǎn)市場形態(tài)的轉(zhuǎn)變提供了轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)條件。具體而言，在我國北京、廣州以及上海等一線城市房屋供應(yīng)量大于市場需求的現(xiàn)象尤為明顯，北京房屋的庫存消化周幾達(dá)到了14個月，上海房屋的庫存消化周期達(dá)到了17.5個月，而廣州的庫存消化周期達(dá)到了7個月，在這種情況下，由于消費主體的缺失，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地完成房屋庫存的消化，必然將會大幅度降低房屋的價格，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資者的投資量以及投資者的數(shù)量也將會不斷的下降，進(jìn)而可以有效地淡化我國房地產(chǎn)市場投資特征，使消費者逐漸的開始主導(dǎo)市場，進(jìn)而滿足房地產(chǎn)市場形態(tài)由投資者主要型轉(zhuǎn)換為消費者主導(dǎo)型提供了良好的轉(zhuǎn)換條件。

二、我國房地產(chǎn)價格變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

隨著社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國城市化進(jìn)程在不斷加快，這在很大程度上使人們追求擁有自己的房產(chǎn)，進(jìn)而對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生著重要影響，其價格和各個家庭之間息息相關(guān)，使用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對我國房地產(chǎn)價格改變情況進(jìn)行分析，在需求不但提高，但是供給量卻得不到相應(yīng)提高的時候，價格變成了唯一可以將這種壓力釋放出來的途徑。對我國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響的因素主要體現(xiàn)三個方面，分別是供需、消費者的行為以及房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制。

（一）供需影響著房價

首先，住房供給對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響。在購房者便是房屋實際使用人員的會后，他們會重視房屋的服務(wù)性，其價格直接展現(xiàn)了使用人員對房屋的支付意愿。根據(jù)賣方角度進(jìn)行分析，其面臨的問題是銷售房屋，由于其銷售時間長，便會造成房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)變動，進(jìn)而增加其風(fēng)險，與此同時，如若房屋長時間控制，其管理方面費用便高，所以在預(yù)期銷售時間比較長的時候，銷售方要想降低其風(fēng)險對價格產(chǎn)生的影響，便會降低價格。其次，土地供給對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響。土地的實際供給量在很大程度上對其房地產(chǎn)房屋的供應(yīng)總量產(chǎn)生著重要影響，土地供給指的是能夠使用土地的實際數(shù)量，包含經(jīng)濟(jì)與自然供給，經(jīng)濟(jì)供給指的是在自然前提下，通過開發(fā)能夠直接使用在生產(chǎn)與生活方面的土地。土地供給主要是房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的前提條件，如果出現(xiàn)惡意囤積土地供給的現(xiàn)象，便會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生嚴(yán)重影響。土地供給對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著多兩個方面的影響，第一，對其供給總量產(chǎn)生影響；第二，對預(yù)期與生產(chǎn)情況產(chǎn)生著影響，但是其影響時效并不一樣，因為房地產(chǎn)產(chǎn)品需要經(jīng)過長時間的開發(fā)，其開發(fā)時間比較長，但是對消費與投資方面的影響卻體現(xiàn)在當(dāng)期。因為房地之間的關(guān)聯(lián)性，土地供給與房地產(chǎn)數(shù)量息息相關(guān)?？偠灾?，土地供給對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著十分重要的影響。最后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響。由于我國社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程在逐步加快，這是舊城改造速度越來越快，人們對住房需求在不斷提高。與此同時，人們的生活水平得以提高，某些市民會將自己閑置的積蓄購買房產(chǎn)，進(jìn)而期待其增值。除此之外，城市人們的收入不但增多，使人們擁有了更好的消費能力，這在很大程度上提高了人們對房屋的實際需求，變成了提高房價改變的主要因素。除此之外，人們對住房觀念在發(fā)生著改變，有之前的需求型轉(zhuǎn)變成享受型，依照消費者的實際需求，開發(fā)企業(yè)更加重視環(huán)境方面，加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些因素都在很大程度上對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著重要影響。

（二）消費者的消費行為影響著房價

首先，消費者對未來的實際預(yù)期對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響。預(yù)期主要是消費者在購買產(chǎn)品之前進(jìn)行的判斷，在專業(yè)人員對房價上漲進(jìn)行報道的時候，會提高人們購房的迫切感，讓人們參與到房地產(chǎn)交易當(dāng)中，進(jìn)而提高了其需求情況，最終造成房地產(chǎn)價格比較高。相反的，如果消費者預(yù)期比較低，許多人員便會觀望其情況，這樣房地產(chǎn)價格便會出現(xiàn)回落現(xiàn)象。其次，消費者的投資以及投機(jī)行為對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著影響，消費者投機(jī)的目的主要是依靠房地產(chǎn)價格的抬高獲得相應(yīng)的價格差，預(yù)期房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，投機(jī)者便會買房。而消費者投資的目的主要是依靠房租獲得經(jīng)濟(jì)效益。買房的具體條件是房租可以超出平均收入，在房地產(chǎn)的價格不斷提高的時候，某些投資人員便會轉(zhuǎn)向投機(jī)買房。一方面，消費人員具備從重心理，想要在房地產(chǎn)市場獲得更多利益，這會趨勢許多消費者追隨其腳步，此時，便會由大量資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，造成房地產(chǎn)需求不斷增多，對其實際價格產(chǎn)生著重要的影響。另一方面，在當(dāng)前消費者投機(jī)與投資行為盛行的現(xiàn)象下，對住房方面的實際需要比市場情況低，進(jìn)而造成房地產(chǎn)出現(xiàn)了虛假繁榮的現(xiàn)象，這樣便會造成房地產(chǎn)價格總是居高不下。綜上所述，消費者的投資以及投機(jī)行為在很大程度上對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生著十分重要的影響。

（三）房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制影響著房價

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實際情況，存有多個利益主體，分別是銀行、政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費者等，這些利益主體之間共同作用，進(jìn)而形成了完善的房地產(chǎn)價格機(jī)制。第一，我國地方政府要想提高財政收入情況，便會開始采取行動，也就是說，會不斷提升土地的價格，由于地方政府主要是土地的賣家，在市場當(dāng)中完全處在壟斷位置上，經(jīng)過全面提升土地價格，地方政府可以增加自身的財政收入情況。地方政府出現(xiàn)的高價賣地現(xiàn)象，造成了土地的預(yù)期價值被勝過，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了囤地的現(xiàn)象。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到土地的成本費用提高，企業(yè)一方面具備房地產(chǎn)價格方面的壓力，另一方面這也是企業(yè)提升自身產(chǎn)品價格基礎(chǔ)，此時，地方政府因為利益動機(jī)，便會默認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的此行為，地方政府對其房價升高的支撐方式非常多，比如，拆遷、減少中檔房價以及經(jīng)濟(jì)適用房等。與此同時，地方政府也可以操控輿論導(dǎo)向情況，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造氛圍。第三，商業(yè)銀行根據(jù)抵押率相關(guān)情況支持貸款，在某些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了投機(jī)現(xiàn)象，這使房地產(chǎn)的價格不斷提高，超出了人們經(jīng)過自身能力進(jìn)行購房的現(xiàn)象，商業(yè)銀行便開始介入，經(jīng)過房產(chǎn)抵押貸款為人們提供資金方面的支撐。當(dāng)前，我國銀行所發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款根據(jù)相應(yīng)的利率方法，所以出現(xiàn)了價格上漲現(xiàn)象，造成貨幣的供應(yīng)被增多，之后資產(chǎn)價格依然升高，使貨幣供應(yīng)也提高，進(jìn)而出現(xiàn)了這樣的循環(huán)情況，這樣的貸款缺少考慮資產(chǎn)價格波動現(xiàn)象，在房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象的時候，其變成了投機(jī)買房的主要工具。第四，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為過于嚴(yán)重，造成我國中央政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及地方政府三者的共同作用之下，某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格快速上漲的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的實際需求當(dāng)中，主動購買房屋人員與投資人員被拋棄在房地產(chǎn)市場的大門之外，使我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了泡沫現(xiàn)象，因為區(qū)域的示范效應(yīng)，對于某些房地產(chǎn)價格上升比較緩慢的城市也出現(xiàn)了逐步攀升現(xiàn)象。綜上所述，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，我國房地產(chǎn)價格變化主要受供需關(guān)系，消費者的行為以及房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制影響。一旦這些影響因素產(chǎn)生較大的變化，那么我國房地產(chǎn)的價格也將隨之改變。同時在投資者主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場下，投資者為了自身企業(yè)的收益，必然將會不斷的提升房地產(chǎn)價格，在這種情況下，不僅會對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展帶來諸多發(fā)展風(fēng)險問題，同時還會極大對消費者的購房行為造成重大的影響。而要想保證房地產(chǎn)市場能夠獲得持續(xù)有效且穩(wěn)定的發(fā)展，必須要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析出我國房地產(chǎn)市場形態(tài)和價格變化的情況，準(zhǔn)確有效地分析出房地產(chǎn)市場形態(tài)以及價格的變化情況。

作者:寧連旺 單位:山西中匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司