房屋建筑造價動態管理影響分析及對策
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摘要:我國城市化建設不斷進行，推動了我國房地產行業迅速發展，促進了大量建筑公司的產生，而在建筑行業中，建筑的成本直接關系著建筑企業的最終利益，但建筑工程的建筑成本受多方面的影響一直處于不斷地波動當中，造價地動態管理成為企業維護自身利益保證盈利的基礎，尤其是建筑行業中的甲方單位，其并不直接接觸工程建設，因此對房屋建筑施工造價的動態管理分析與投標單位報價相符成為其確定中標單位的重要基礎，對保證建筑工程的工程質量以及自身資金節省等方面有著十分重要的作用。基于此，本文首先簡要分析了工程造價的動態管理及其影響因素，隨后從四個方面講述了有效應對工程成本浮動的動態管理策略。以此來供相關人士交流參考。
隨著我國經濟實力的提升，我國人們對物質生活的需求不斷提高，已經不滿足于原本的生存環境，加上我國房地產產業巨大的紅利以及房價的不斷提升，建筑企業的數量急劇增加，各企業之間的競爭更為激烈，為保證企業自身利益以及建筑的質量和建筑進程，對浮動的房屋造價進行動態管理十分重要。但我國國情較為復雜，造價的動態管理中的影響因素較多，需要企業及時改革自身的運轉模式，及時適應社會發展的需求，提高企業自身的市場競爭力。
一、工程造價的動態管理及其影響因素
(一)動態管理簡介房屋建筑的建設中的成本是根據施工成本、地皮報價、意外因素等條件隨時改變的，因此企業要對隨時變動的成本進行合理的預測與分析，及時通過調整自身的施工方法與技術，從而達到自身盈利的目的。簡單地說，就是在施工前和施工過程中對整體造價進行預測與分析，合理安排人力、物力、財力資源，以節省更多的資金，保證企業在進行生產制造活動中能夠獲得足夠的利益。
(二)地價成本的影響相同房屋的建設因地段不同，其自身造價也有較大差異，而影響當前房屋購買的重點并不在于房屋建筑自身，而是在于其能夠帶來的入學、醫療、出行、政治、經濟、環境價值等的不通，其根本在于地理位置的差異，因此地價成為成本的重要組成部分之一，能夠在一定程度上決定建筑成本，因此房屋建筑造價的動態分析首先要考慮地價，正確分析該處地理位置的實際經濟價值與報價是否相符，從而保證房屋建設完成后的售價穩定，使企業能夠保證自身利益不會受損，同時使日后的經營銷售工作能夠較為順利的完成。
(三)施工和監理的影響施工方和監理分別作為乙方和第三方，同時為甲方負責，因此兩者與甲方工程造價的動態管理也有密切關系，雖然監理是甲方指派的監督管理乙方施工過程的單位，但乙方對監理并沒有直接合同關系，且工程質量的好壞通常與監理自身的利益掛鉤并不深切，因此監理在監督過程中難以充分發揮其自身作用。更有甚者，監理單位與乙方單位相互勾結，兩者共同蒙蔽甲方，導致甲方在驗收時無法發現部分隱蔽的施工問題，使甲方的后續利益受損，而對應此類問題的補修資金也需歸于造價成本當中，因此監理和施工雙方對于施工造價的管理也有著較大影響［1］。
(四)回收周期的影響對于建筑開發商而言，房屋開發建設是投資高、風險高、效益高的“三高行業”，資金回收周期是其正常運轉的基礎，而資金回收期越長，開發商賦予工程的隱形投資額以及機會成本便越高。資金得不到及時的回收會造成企業資金鏈條薄弱，極其容易受到外界因素的影響，風險便急劇上升，甚至使工程爛尾，導致企業無法正常運轉，乃至破產，因此資金的回收周期也是工程造價的影響因素之一。
(五)稅務管理的影響稅務乃國之根本，是國家回收社會資金并對社會進行相應建設的基本途徑，無論企業還是個人都具有相應的納稅義務，尤其在營業稅改為增值稅以來，由于前期各行業自身的稅務制度存在缺陷，從而導致各行業的稅務支出均有所增加，而在建筑行業中，稅務支出也是成本的一大組成部分，繳納稅金的高低也極大地影響了成本的支出，因此稅務征收政策以及企業納稅方法都對相應稅務支出有著一定程度的影響［2］。
二、有效應對工程成本浮動的動態管理策略
(一)精確分析地塊自身價值采用專業的價值分析人員對將要開發的土地進行合理的價值估算，分析周圍的環境、地理位置、周圍居民的消費能力，并對房屋建筑建成之后的售價進行合理預估，使地價支出趨于合理，避免地價成本占比較大而導致后續房屋建設完成后出售價格過高，進而被消費者抵制，使支出資金難以快速回攏。因此動態管理分析的首要任務便是對地價進行準確的評估，是后續經營銷售的重要保證。
(二)完善責任劃分制度建立完善的責任劃分制度，對施工完成以后的成本進行嚴格把控，與乙方在所簽訂的合同內明確相應的責任，避免在施工完成后出現質量問題而甲方難以追究的情況發生，同時在工程款中扣除乙方部分質量保證金，作為質量缺陷責任期內對工程建設缺陷進行維修的資金，以合同與條約的方式確定乙方在保修期間內的保修義務，促使乙方在一定時間范圍內交付高質量的房屋建筑，質量保證金待工程保修期結束后再予以返還。
(三)縮短投資回收周期一般而言，開發商在開發房地產時需要經過規劃、投資、回收三個環節。在面對資金回收期過長的問題，開發商可以針對投資和回收兩個環節采取相應措施縮短回收周期，在“投資”環節當中，開發商在招標時可以明確規定相應的建設周期，將“投資”環節的周期縮短任務交予乙方施工單位;在“回收”環節中，開發商可以采取預售的模式使回收期提前，而更為重要的是分析當下購買剛需者的收入情況，在一定盈利的基礎上合理設置房屋價格，降低銷售部門的任務難度。
(四)納稅與合理避稅合理避稅并不等于逃稅，我國不論個人和企業都有相應的納稅義務，但因納稅方式的多樣性，其擁有根據相應政策選擇納稅方式的權力，因此企業必須及時與政府部門進行溝通交流，以更好地為企業制造更多的利益，同時尋找與自身相適應納稅方式，在合理合法范圍內降低納稅產生的成本支出。
三、結語
建筑企業的生存與發展需要準確的對生產制造成本進行評估，成本的不確定性需要企業及時對工程造價進行動態管理，及時改革自身管理模式，保證企業的生產經營在自身可控范圍之內，使企業能夠在有方案有目標的情況下從容的面對惡劣的市場競爭。
參考文獻:
［1］劉偉維．房屋建筑造價動態管理的影響因素分析及對策［J］．價值工程，2018(12):10-11．
［2］谷玖青．房屋建筑造價動態管理的影響因素分析及對策［J］．建材與裝飾，2018，538(29):188．
作者：亓涵宇 單位：南京潤濟房地產開發有限公司